自2024年12月1日起，上海將取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)個(gè)人住房交易稅收事項(xiàng)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，擴(kuò)大住房交易優(yōu)惠稅收政策覆蓋面。

上海為何要出臺(tái)這一政策？其意義何在？將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)產(chǎn)生怎樣的影響？

針對(duì)這些問(wèn)題，澎湃新聞（www.kxwhcb.com）記者采訪多位業(yè)內(nèi)專家，對(duì)此次新政的背景、意義、影響等進(jìn)行了詳細(xì)解讀。

政策解讀：持續(xù)釋放組合拳效應(yīng)，強(qiáng)化市場(chǎng)信心

近日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》（以下簡(jiǎn)稱《公告》），明確了與取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅等優(yōu)惠政策。為貫徹落實(shí)國(guó)家工作部署，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市財(cái)政局、市稅務(wù)局等四部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），一是明確取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)；二是明確取消標(biāo)準(zhǔn)后相關(guān)個(gè)人住房交易稅收事項(xiàng)。

“此次房地產(chǎn)稅收政策優(yōu)化，也是基于房地產(chǎn)市場(chǎng)向好發(fā)展的背景之上。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，根據(jù)近期國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)、向好發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。其中，上海各項(xiàng)指標(biāo)均在全國(guó)前列。當(dāng)前上海貫徹落實(shí)房地產(chǎn)稅收優(yōu)化政策，在房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)向好的基礎(chǔ)上，將和行政、土地、金融等政策互動(dòng)，持續(xù)釋放組合拳效應(yīng)。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，此次新政讓市場(chǎng)期待及時(shí)落地?！啊疁邨l’中涉及普通住宅標(biāo)準(zhǔn)取消，當(dāng)初市場(chǎng)給予了很高期待，因?yàn)樯婕霸鲋刀悺€(gè)稅等相關(guān)稅收標(biāo)準(zhǔn)變化，可以省下很多交易成本?！彼f(shuō)，此次上海的政策及時(shí)落地回應(yīng)了廣大市民關(guān)切，可以進(jìn)一步鞏固和強(qiáng)化市場(chǎng)預(yù)期及信心。

稅費(fèi)調(diào)整：降低房屋交易成本，政策效應(yīng)積極明顯

9月底出臺(tái)的“滬七條”政策已明確，按照國(guó)家工作部署，及時(shí)取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，減少住房交易成本，更好滿足居民改善性住房需求。在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，當(dāng)前財(cái)政部等三部委政策發(fā)布后，上海積極貫徹落實(shí)，正式取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。至此，掛鉤在普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)之上的相關(guān)稅收將面臨優(yōu)化空間。

（點(diǎn)擊看大圖）本文均為上海易居房地產(chǎn)研究院 供圖

根據(jù)《通知》，此次取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)后，主要涉及契稅、增值稅、個(gè)稅三個(gè)方面的調(diào)整，嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此進(jìn)行了具體分析。

其中，契稅方面，新政將有助于后續(xù)購(gòu)房成本的降低。“對(duì)契稅政策調(diào)整后其對(duì)上海房屋交易環(huán)節(jié)的影響進(jìn)行梳理后，可以看出兩項(xiàng)變化?！彼f(shuō)，一方面，在上海認(rèn)購(gòu)140平方米及以下住房，契稅降至最低水平，即1%，其基本覆蓋了絕大多數(shù)剛性和改善型購(gòu)房需求，有力支持了購(gòu)房消費(fèi)行為；另一方面，購(gòu)置二套房的契稅，其減負(fù)效應(yīng)較明顯。舉例來(lái)說(shuō)，對(duì)于認(rèn)購(gòu)1000萬(wàn)元總價(jià)的住房來(lái)說(shuō)，新政前契稅最高需30萬(wàn)元，新政后最低可為10萬(wàn)元，即直接減少20萬(wàn)元。

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增值稅方面，政策效應(yīng)積極明顯?！耙环矫?，有力降低上海房東的售房成本?！彼e例說(shuō)，若某人2014年曾購(gòu)置一套600萬(wàn)元的住房，到2024年該住房?jī)r(jià)格為1000萬(wàn)元，其增值額約為400萬(wàn)元，因持有年限已超兩年，故增值稅約為400*5%即20萬(wàn)元，新政后則不再需要支付這筆增值稅。另一方面，房東售房成本降低，也將提高掛牌和售房積極性，反過(guò)來(lái)也增加了優(yōu)質(zhì)二手房的掛牌，對(duì)于購(gòu)房者購(gòu)房選擇面增加等都有積極的作用。

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個(gè)稅方面，當(dāng)前上海在房屋交易環(huán)節(jié)執(zhí)行了差別化的個(gè)稅政策。普通住房按轉(zhuǎn)讓收入的1%征收，非普通住房按轉(zhuǎn)讓收入的2%征收。上海取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)后，自然使得核定征收的稅率統(tǒng)一為1%，政策減負(fù)效應(yīng)明顯。舉例來(lái)說(shuō)，若上海某房東出售一套1000萬(wàn)元總價(jià)的住房，過(guò)去個(gè)稅或需繳納20萬(wàn)元，新政后或只需繳納10萬(wàn)元，持續(xù)降低了售房成本。

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后市研判：供求關(guān)系將優(yōu)化，房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展積極向好

此次上海出臺(tái)新政后，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)將如何發(fā)展？

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前，上海房地產(chǎn)政策已進(jìn)入歷史最為寬松階段，從去年“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策開(kāi)始，上海持續(xù)在行政、土地、金融、財(cái)稅等領(lǐng)域調(diào)整優(yōu)化政策，政策力度大、覆蓋面廣，有力支持剛性和改善型住房需求的釋放。同時(shí)，疊加一系列利好的購(gòu)房政策和環(huán)境，包括購(gòu)房門(mén)檻低、首付比例低、房貸利率低、稅費(fèi)成本低等，預(yù)計(jì)政策效應(yīng)將持續(xù)釋放。

“系列利好政策下，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)將朝著向好的方向發(fā)展，購(gòu)房需求將有持續(xù)釋放的空間。”他表示，自10月份以來(lái)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的入市節(jié)奏明顯加快、多樣化購(gòu)房需求積極釋放。而此次稅收優(yōu)化政策雖然自下月起開(kāi)始實(shí)施，但不影響11月中下旬的房屋買(mǎi)賣(mài)，各類尚未申報(bào)繳納的稅費(fèi)亦可享減稅優(yōu)惠。他同時(shí)還認(rèn)為，當(dāng)前“政策-市場(chǎng)”之間的互動(dòng)效應(yīng)明顯增強(qiáng)，市場(chǎng)信心也持續(xù)增加，隨著供給和需求兩端的積極調(diào)整，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系將會(huì)優(yōu)化，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)也將朝著平穩(wěn)健康的方向發(fā)展。

在盧文曦看來(lái)，從上周公布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，上海已出現(xiàn)積極變化，存量市場(chǎng)已經(jīng)由連續(xù)下跌轉(zhuǎn)為環(huán)比小幅上漲。前期受政策利好推動(dòng)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛需項(xiàng)目交易活躍，此次新政將明顯降低大戶型住房的交易成本，利好改善需求釋放，可以形成熱點(diǎn)接續(xù)?！八欣萌?jī)冬F(xiàn)后，買(mǎi)家出手速度或會(huì)加快，二手房市場(chǎng)這股交易熱情有望延續(xù)到年底，而隨著交易量維持在高位運(yùn)行，價(jià)格也有望得到鞏固，加快筑底過(guò)程?！彼f(shuō)。