近日，獲悉某知名開發商的樓盤爆發“質量維權”事件，筆者馬上將消息告訴買了該項目的同事。他坦然地說，堵在售樓處的是項目二期的購房者，而他買的是一期。一期沒有限價，質量沒問題。二期被限價，所以門用紙糊、墻體有縫、屋頂漏水、電梯品牌“被掉包”，車庫頂板鋼筋被換成“筷子粗”的。限價橫空出現，打亂了開發商成本和收益的平衡，地價、建筑安裝、“三費”（財務、營銷、管理等費用）擺在那里，賺該賺的錢，只好克扣裝修了。

限價導致限質，“精裝”變成“驚裝”，2018年這在很多地方都出現過。過去，房價上漲，很多購房者不會過分關注質量問題。因為，當市場普遍存在房價上漲預期時，投資情緒濃厚，大家考慮的是房價漲了多少。心里美滋滋地盤算著增值收益，那點兒裝修成本不算什么；再者，開發商也不會在裝修和工程質量上做手腳，這樣不免“太low”了。因為，所有成本都可以借助高房價來對沖掉。設計做好一點、風格清新一點，炒作賣點賺的錢不是更多嘛！

房價確實該限，但內生環境不配合讓政策走歪。首先，項目遭高地價之苦。據克爾瑞統計，2016年是史無前例的“地王年”，全國誕生了318宗總價或單價地王。2016年，300城樓面地價為每平米4825元，史無前例地上漲了72%；在高基數的基礎上，2017年300城樓面地價又上漲了23%；其次，近2年水泥、玻璃等建材成本飛速上漲。2018年，水泥噸毛利超過100元，而2017年為75元，同比增長33.3%。這樣看，干房地產的還搞不過賣水泥的。

易居研究院統計，2016年50城樓面價占房價的平均比重為45%，創歷史新高，比2010-2015年平均值增長70%，其中16個熱點城市在65%左右。2017年限地價后，該比值降至38%，不過也比本輪房價反彈前的2015年上升10個百分點。建材成本方面，克爾瑞統計，2016年21個城市房屋造價中位數3522元/平米，超半數高于這一數值，2010至2016年其復合增長率均超7%，2017-2018年平均增長率超過10%，開發商朋友提著現金“搶水泥”。

這樣看，僅“地價+造價”就占到房價的60%-70%。融資成本也是各地“質量門”不斷上演的推手。2017年底，開發商對2018年業績預期樂觀，攻城略地計劃打得很足，但2018年杠桿突然收緊，不僅傳統銀行貸款和資本市場融資受限，此前一直接濟開發商的非標也被“掐斷”。“活下去”、唯有快，很多開發商把蓋房子干成流水線快餐。輔以巨額的“快周轉”獎勵，地方公司自然“打雞血”，違背正常程序、流程和工藝，房屋質量就難保障了。

中國樓市總是在創造奇跡。2018年，我國樓市連續第三年創新高，銷售面積和金額分別站上了17億平米和15萬億，相比公認的2017年歷史最高點，硬生生地又拉升了1.3%和12.2%，相比10年前的2008年，分別增加了2.6倍和5.98倍。我們在驚嘆市場化力量的同時，也由衷地感慨，“房改”已20年，不管是建房子的材料和工藝，或設計和理念，抑或社區表面之光鮮，比20年前“房改”時，不知道上了多少個“臺階”，但房屋質量為何難以稱頌？

房子質量差，限價難咎其責，但限價只是加了一根稻草。根源上，近年來房子越來越偏離居住屬性。特別是2017-2018年，“萬人空巷”買房、老奶奶加入“剛需排隊”，大家夢想踏上財富之旅，炒房炒出炒股的感覺。既然是資產，大家更在乎的是收益，而不是承載收益的那個實體。既然終端需求是這樣，那么順應也好、被慣得也好，開發商自然無利而不往。浮華過后總是空，洗盡鉛華方為真。現在，“股投不炒”“房住不炒”，買股票要關注基本面，買房子要關注質量。未來幾年，房屋質量問題會陸續曝光出來，但不要過分地苛責哪一類人，因為這幾年多數人都在享受鍍金時代，整個時代都要為浮華背責，為泡沫買單。

（作者系資深地產研究人士）

（原標題為《房屋“質量門”真是限價惹的禍嗎>)