對于今年45歲的上海市普陀區紅旗村村民歸志華來說，他見證了整個紅旗村的一場蝶變，也稱得上是上海“城中村”改造的獲益者。

“小時候這里是農田，住在自家建的房子里，隨著時代的發展，上世紀50年代開始，村里的農地被逐步動遷或征用，此后，這里開設了一個水果市場集散地，這也是上海最大的專業水果交易集散地。”歸志華想起，也就是從水果市場開出來了，村民們的收入開始逐步提高，但外來務工人員也隨之增加，周邊的生活居住環境發生了很大的改變，衛生條件變差、安全隱患叢生，各類人員來來往往，熱鬧又混亂。

在上海首批35個城中村改造地塊中，紅旗村成為中心城區最大的一塊城中村。2014年9月，紅旗村城中村改造指揮部成立，改造序幕由此拉開。自2014年以來，歷經5年的土地整理、環境整治，以及5年的功能規劃、更新建設，紅旗村地塊現已成為帶動滬西北發展的引擎地區，造就了上海市中心城區城市更新的示范案例。    

10月31日，普陀區召開城市更新工作推進會，圍繞紅旗村改造，回顧奮斗歷程，總結工作經驗，動員全區以城市更新為抓手，展現新擔當、新作為。

過去的紅旗村。本文圖片均為 上海普陀區政府 供圖

如今，在紅旗村的地塊上，拔地而起的是商務樓宇、高端住宅。村民們“原拆原建”，從低矮的平房住進了寬敞明亮的高層住宅，家附近的配套生活設施也一應俱全，交通出行便利。

現在，歸志華也有了新的身份，他不僅是紅旗村村集體經濟的“掌舵人”，還是上海興隆實業有限公司的總經理。2023年7月，歷經時代變遷，紅旗村地塊上拔地而起的商辦樓鴻企中心正式交付上海興隆實業有限公司做物業管理。目前，這里正在招商引資中，已有40%的樓宇用于出租，入駐企業大部分聚焦數字產業，這里未來的定位是上海數字廣告產業園區，今后將持續為紅旗村集體經濟注入新的活力。

紅旗村村民的動遷安置房

曾是外地人來滬的淘金地，地塊內利益主體關系復雜

紅旗村始建于新中國成立后的20世紀50年代。彼時，上海嘉定縣成立長征人民公社。1950年代前后，長征人民公社轄下的四個大隊以“五星紅旗，萬里長征”為組合，正式拆分為4個大隊，紅旗村因此得名。1992年，紅旗村隸屬的長征鄉以及桃浦鄉從嘉定縣劃入普陀區。

讓歸志華印象深刻的是，在上世紀50年代，紅旗村最大的山華水果市場作為一個水果買賣的集散地，成為了外地人來滬的淘金地。

“紅旗村最大的山華水果市場入口的黃金鋪位主營進口水果，一平米的租金比如今上海頂級商場的鋪位還要貴，只要進入了該市場，兩輪（自行車）可以變四輪（汽車）。”歸志華回憶，當時的紅旗村，外來人口涌來做生意，水果市場附近的印刷店、小旅店、理發店、小賣部等也越來越多。

紅旗村的違章建筑

但隨之而來的，也有生活與衛生環境的不堪，放眼望去有各類違章建筑，群租情況混亂、上空高壓線密布，墻上盡是老舊的電表，電線全卷成一團，甚至還有人在電線上曬衣服、曬被子。當地多次發生用電引起的火災。衣物下，狹窄的巷落內堆滿了電動車、桌凳、果籃筐、水桶等各類雜物。從白天到夜晚，三輪車、助動車川流不息，各類人員來來往往，熱鬧又混亂。這些都成為了歸志華記憶中難以磨滅的回憶。

紅旗村還一度成為了上海市中心城區規模最大、最具代表性的“城中村”。無論是從地塊地理區位、面積規模，還是從地塊內利益主體、關系復雜程度來看，紅旗村“城中村”改造項目的難度均為國內首屈一指。

過去的紅旗村弄堂。

2013年，國務院下發《關于加快棚戶區改造工作的意見》。根據國務院指示精神，2014年，上海發布了《關于本市開展“城中村”地塊改造的實施意見》，出臺了城中村改造的規劃、土地、財政、金融、補償安置、轉制等一系列政策。

在首批被列入上海市的35個城中村改造地塊中，紅旗村成為中心城區最大的一塊城中村。

9大市場關停、6萬人口遷移，從“拆舊”走向“更新”

2014年9月29日，上海市普陀區成立了紅旗村城中村改造指揮部，改造序幕由此拉開。區、鎮屬企業共擔重任，各有關部門和單位投入大量業務骨干，幾乎放棄了所有雙休日，連續作戰，創造了我國“城中村”改造的“上海紅旗模式”。而這一模式兼具村集體主導型和政府主導型“城中村”改造的優勢和特點。

紅旗村改造指揮部

2014年10月31日，上海市普陀區紅旗村地塊改造項目獲批實施，普陀區屬企業中環集團與長征鎮合資設立上海中環天地投資有限公司，近20個職能部門“調兵遣將”，集全區之力推進“城中村”改造工作。

從2014年到2016年，紅旗村9大市場關停、6萬人口遷移、36萬平方米舊房拆平落地，提前半年完成綜合整治目標，曾經高壓線下違章密布的地塊基本成為平地，鋪滿綠網。

紅旗村鳥瞰全景圖（改造前）

紅旗村鳥瞰全景圖（拆平后）

按照相關政策，紅旗村村民享受了“原拆原建”的待遇。2016年2月17日下午，最后一戶紅旗村村民到動遷基地看房選房，簽下最后一份房屋補償合同，而這也標志著紅旗村地塊村民達到了100%簽約，這個數字，創下了當時上海市集體宅基地征收簽約率之最。

2018年10月，平整完畢的紅旗村地塊掛牌出讓，最終由中海中環聯合體競得。昔日城中村迎來逆生長，從“拆舊”正式走向“更新”篇章。

在生態方面，紅旗村地塊建成11.3萬平方米生態綠化。綠地內因地制宜地設置有水景、棧橋、開放空間，140余種苗木錯落其中。2024年，紅旗村內還將動工建設一處3.5萬平方米的公共綠地，最終形成6公里長的真如綠色長廊。

如今，紅旗村上商務樓林立。

在交通方面，為有效提升地區公共服務能力，打通交通動脈血管，多條市政道路開辟出來，還有國內首創的H型地下公共車行道路，全面提升區域交通組織的靈活性和通行效率。

在商業方面，紅旗村變身“真如境”綜合體，2023年年中，全球第一家全地下山姆會員店正式開業；6棟商務辦公樓相繼運營，可容納近3萬人辦公；中海環宇城MAX開業后成為當地居民休閑娛樂消費的新場所，開業半月總銷售額達1.6億元；位于銅川路699號的中海中心A、B座“雙子塔”也成為紅旗村地塊的地標建筑之一。

2024年9月，在上海真如環宇城MAX商場頂樓露天花園區域，距地面40米高的“云端”樓宇黨群服務站正式啟用，為新就業群體、白領以及商圈內的黨組織、黨員、企業和商鋪人員提供更加便捷、高效的服務，著力破解民生難題，加快辦好民生實事。

“云端”樓宇黨群服務站

十年磨一劍，這個上海中心城區面積最大、問題最突出的發展瓶頸，如今已然成為高品質居住區、現代化商務集聚區。