10月25日，存量房貸利率正式下調了。10月24日晚上，隊長就收到招行短信了，這一次下調的力度比較大。隊長自己的利率，是直接下調了60個基點，之前的加點也被取消了。可以說，這是國家給咱們發的一個重磅大禮包了。隊長大致算了一下，就這一次，下調60個基點，隊長就節省了好多利息了。今天，隊長都打算出門去吃個大餐了。

不知道大家的存量房貸利率已經下調了沒有？你們能節約多少利息呢？關于這一次下調存量房貸利率，政策力度是相當大的。它是一個雙重紅利。一是，央行直接下文件，存量房貸利率統一下調30個基點。二是，統一重新定價，不用等到明年了。

上一次下調存量房貸利率時，各家銀行是能拖則拖。只要能拖到明年的，就絕對不今年執行。但這一次就不同了，各家銀行全部在央行指導下，提前重新定價，都在10月底之前，調整完畢，不給銀行拖下去的機會了。因為重新定價的原因，這就帶來了一個額外的紅利。也就是說，原本，央行是要求下調30個基點，但因為重新定價的原因，一部分人的存量房貸利率就會高于30個基點。不知道你們下調了多少，但隊長確實下調了60個基點。

在這一輪存量房貸利率下調后，中國房地產會怎么走呢？它還是分為兩個方向：一是，人口進一步向一二線城市集中。這個隊長反復強調過了，雖然中國總人口數量進入負增長，但在一二線城市，人口卻會繼續增長，青年人口仍舊會向一二線城市集中。為什么？咱就舉一個簡單的例子：大灣區建設。怎么把港珠澳大灣區建起來？它一定會產生對周邊省市的一個人口虹吸效應。

打造世界級大灣區，首先就要人口，有了足夠多的人口，才會足夠多的人才，有了足夠多的人才，才能誕生世界級的科技產業。因此，雄安新區也好，大灣區也罷，還有長三角等地區，它都會進一步虹吸外地年輕人。我們拓展到各大省會城市，也一樣。成都、武漢、鄭州、長沙等，都在虹吸周邊三四線城市的人口。

那么，這些地方的房價就會得到一個比較有力的支撐。可另一方面呢？就是三四線城市的房價，還是會進一步下跌，或者長期處于橫盤。什么叫“長期的橫盤”？就是你的房子價格不跌，但也賣不出去。為什么呢？因為本地人都有房子了，每年二手房的成交量極低，八九成的交易量都被新房拿走了。這時，在三四線城市，二手房交易就會進入一個漫長的低潮。

這種趨勢，不管短期，還是長期，都是難以逆轉的。但更多人關心的是，存量房貸利率還有繼續下調的空間嗎？在隊長看來，這取決于兩個關鍵因素：一是，房地產交易量會不會繼續下跌？要是繼續下跌，新房貸款利率也就會跟著下跌。當新增房貸利率與存量房貸利率出現較大利差時，很多人就會進一步地提前還房貸。那么，存量房貸利率就大概率還會下調。

二是，美元利率是否會持續大幅下調？當前，中美經濟處于一種相反的逆周期。美元降息，與中國政府大規模經濟刺激計劃，是遙相呼應的，存在一種較強的關聯作用。要是美元扛不住，繼續降息，那么，人民幣利率就有進一步下調的空間，存量房貸利率也有更大的下調空間。

但這種情況，最好不要太快地到來。因為它可能引發更激烈的全球性經濟危機。

在這個動蕩的時代，對咱們這些普通人而言，最重要的是不要加杠桿，不要去豪賭，只要穩住，熬過這一段艱難的時光，就能刺破黑暗，迎來光明。