本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：武爽。

今年以來，關于復星旅文出售旗下資產的消息接連不斷。最新消息是國資4億元接手太倉阿爾卑斯度假區項目和凱德擬收購Club Med股權，再往前，復星旅文虧本出售了Thomas Cook全部股權，還有傳聞擬出售三亞亞特蘭蒂斯全部或部分股權。今年上半年營業額就過百億的復星旅文，旗下的核心優質資產為何被不停擺上貨架？

01 4億元賣太倉阿爾卑斯度假區項目

9月29日，復星旅游文化集團（01992.HK）發布公告，擬出售4處江蘇省太倉市物業地塊，對價約3.94億元。買方為太倉恒筑置業有限公司及太倉恒澤文化旅游發展有限公司，均為太倉市政府全資擁有的國有企業，主要從事房地產開發經營、建設工程施工、旅游等業務。

據悉，復星旅文此次出售的4處地塊覆蓋復星旅文旗下一站式冰雪主題城市度假目的地太倉阿爾卑斯國際度假區項目，其中包括Club Med地中海白日方舟·太倉度假村、阿爾卑斯雪世界、太倉復游城等。

復星旅文指出，預期集團此次出售事項將虧損約1500萬元，集團目前擬將出售事項所得款項用于支付有關太倉阿爾卑斯國際度假區項目的資金。事實上，6月18日，復星旅文剛宣布，攜手太倉市政府共同打造一站式冰雪主題旅游度假目的地太倉阿爾卑斯國際度假區二期。該項目總投資超50億元，由太倉市政府平臺出資打造，由復星旅文運營管理。

太倉發布的消息顯示，二期項目的雪場總占地面積達約19萬平方米，建成后有望成為全球最大室內雪場；還將設立雪景酒店與主題酒店，提供包含冰雪、洞穴和懸空等多樣化的主題客房。同時，配套設施包括水上樂園、陸地樂園、特色溫泉、水族館和餐秀等，并結合穹頂漫步、雪頂蹦極、穿梭光影梯等一系列休閑娛樂活動，提供一站式冰雪主題城市度假體驗。

太倉阿爾卑斯國際度假區一期項目包括三大阿爾卑斯主題，其中阿爾卑斯雪世界則是由復星旅文全資打造，總投資20億元人民幣，占地面積約5.4萬平方米，總建筑面積9.1萬平方米，是華東地區規模級的室內滑雪場。當時，復星旅文并沒有獨立接手太倉阿爾卑斯國際度假區的運營管理，而是與法國阿爾卑斯集團聯手經營。

可以說，二期的簽約，也建立在一期的成功基礎之上。去年開業的阿爾卑斯國際度假區，可以說“問世即王炸”。白日方舟酒店的預售GMV超過8000萬元，周末節假日一房難求；阿爾卑斯雪世界今年上半年共接待了29萬人次的游客，營業額1.1億，單日客流量最高達5000人，冬奧冠軍徐夢桃、演員吳尊等名人紛紛前來體驗，成為長三角地區的網紅打卡點。

8月23日，復星集團聯席總裁、Club Med地中海俱樂部中國首席執行官徐秉璸在業績說明會上表示，“冰雪領域毋庸置疑是復星旅文未來的戰略重點，公司會進一步在此方向拓展。”今年下半年，復星將繼續以輕資產運營為核心，緊跟城市度假、冰雪度假市場趨勢，實現業務的可持續增長。

極具發展潛力的太倉項目為何被賣？

一方面，復星旅文在此次公告中指出，出售事項符合集團由重資產向輕資產模式轉型的戰略目標。值得注意的是，在一期項目工程中，復星旅文還在堅持“房地產+旅游目的地”的發展模式。在太倉第二期項目中，通過減少對重資產的依賴，轉向更加靈活的品牌、管理和服務模式，實現以“輕”撬“重”。同時有助于精簡營運，減輕維持實體資產的負擔及聚焦集團的核心競爭力（如項目管理及旅游相關服務）。

一方面，復星旅文方面表示，出售事項將直接改善公司的現金流量，加強公司應對市場機遇與挑戰的靈活應變能力。由此看來，復星旅文選擇出售太倉項目就有跡可循了。

02 虧本出售世界最早的旅行社Thomas Cook

9月4日，復星旅文公布將其全資子公司——復星旅游文化集團（香港）有限公司持有的Thomas Cook Tourism（UK）公司100%股權出售給波蘭在線旅行社ESKY.PL.S.A.，售價高達3千萬英鎊。復星旅文表示，此次出售所得款項將用作復星旅文的一般企業用途。

為何要出售Thomas Cook UK？復星旅文相關負責人回應稱，Thomas Cook UK主營英國在線旅行社業務，與本集團的戰略目標和核心競爭力關聯性較弱。經過對Thomas Cook的業務表現和財務狀況進行全面評估后，董事會認為通過出售該公司可以降低繼續虧損的風險。

這與當年收購時的表述大相徑庭。2019年11月，復星旅文正式公告說明已達成資產購買協議，以1100萬英鎊將Thomas Cook、Casa Cook、Cook's Club品牌及其他相關品牌收入囊中。 復星旅文在公告中這樣介紹：Thomas Cook品牌擁有178年歷史，是人類旅游業的鼻祖，也是全球最為人所知的旅游品牌之一。

對于這筆交易，復星旅文認為，收購Thomas Cook全球品牌，有助于集團依托Thomas Cook廣泛的品牌認知度和深厚的影響力，協同中國強勁的出境游勢頭，拓展旅行社業務。前前后后，復星旅文在這家旅行社上投入了上億英鎊，如今作價3000萬鎊出售，堪稱“跳樓大甩賣”。

事實上，關于Thomas Cook的出售事宜并非毫無征兆。

2023年6月，復星旅文將2019年與Thomas Cook一同收購來的Casa Cook和Cook's Club度假酒店品牌及海外業務出售給了高盛集團，這為復星旅文收益約4990萬元。交易結束后，復星旅文繼續持有Thomas Cook品牌。

今年1月，有相關消息指出，復星旅文與此次交易中的買方進行了深入談判，商討關于出售Thomas Cook品牌的事宜，并稱有可能在未來數周內達成交易。8個月過去，交易最終得以落地。

回看Thomas Cook的財務數據，或許更能理解復星旅文拋售的決定。從財務數據來看，盡管該公司在今年上半年的業務表現較為出色，但截至7月31日，Thomas Cook的凈權益為-3280.27萬英鎊，截至9月5日，Thomas Cook還欠復星旅文4749.83萬英鎊的未償還股東貸款。在2022年至2023年期間，該公司的稅后虧損額也分別高達1504.97萬英鎊和417.66萬英鎊，總計虧損金額達到1922.63萬英鎊（約合人民幣1.79億元）。

此外，有業內人士表示，復游會的“成長”，或許也是影響復星旅文出售Thomas Cook的重要因素之一。復游會作為復星旅文旗下全球會員專屬俱樂部，定位就是為會員提供高品質的境內外度假產品和服務。從“職能”來看，復游會與Thomas Cook有著較大“重疊部分”。

從財務數據來看，復游會各項數據也優于Thomas Cook。2024年上半年，復游會錄得營業額人民幣1.7億元，較2023年同期基本持平。截至2024年6月30日，復游會平臺擁有超過690萬的會員規模，同比增長13%。復星旅文在中期業績報告中也提到，Thomas Cook中國已經重新定位為“復游會”，繼續深耕線上旅行社業務。

加碼優質資產，出售虧損資產，是眾多企業的通用手段，復星旅文也不例外，這也是復星旅文在“瘦身”過程中的必然選擇。

03 “歡迎買家”的國內首家七星級酒店

今年3月，有市場傳言稱，復星國際為減少債務，擬出售三亞亞特蘭蒂斯全部或部分股權。公司已向潛在買家及顧問發出放售的消息，并于過去數個月進行非正式討論。有消息人士稱，復星的潛在買家主要是中國國企以及財力雄厚的中東投資者。

復星國際聯席首席執行官、復星旅文董事長徐曉亮在會上表達了對投資者的歡迎，并直言的確有很多投資者過來聯系，“只要對我們戰略認同，對我們價值認可的，有高度協同和資源互補能力的，我們都是打開的”。可見，如若有合適的買家，三亞亞特蘭蒂斯或許也會出售。

迄今為止，三亞亞特蘭蒂斯仍是復星旅文旗下最賺錢的資產之一。根據復星旅文2024年中報顯示，度假區運營業務于2024年上半年實現營業額達人民幣8.7億元，期內客房平均每日房價達人民幣2,044元。平均客房入住率創歷史新高，達89.6%，較2023年同期增加3個百分點。

昔日的三亞“地王”、郭廣昌的“心頭好”、復星旅文的現金“奶牛”……擁有這些光環的亞特蘭蒂斯為何還是要被擺上貨架？實際上，不僅復星旅文，整個“復星系”都在“斷舍離”。

2023年4月，完成出售土耳其度假村Kemer予Turkish OZAK Group，出售凈收益為人民幣2.19億元；5月，完成將法屬西印度群島村Les Boucaniers售后回租予另一家企業，該交易帶來凈現金影響1.48億元及出售凈收益人民幣6370萬元。

同年5月，復星旅文以1元的價格向高地物業出售旗下上海復星愛必儂物業管理有限公司的全部股權，退出愛必儂的景區和委托管理業務，目前僅剩自持的愛必儂麗江和三亞公寓項目。

今年7月，復星國際宣布間接附屬公司裕海將北海道的星野TOMAMU度假村（北海道占冠村）出售給從事房地產投資等業務的公司YCH16，出售金額約為408億日元（20.3億元人民幣）。

關于出售的原因，業內也持有多種看法。

一是“缺錢”，賣資產“回血”。今年二季度財報數據顯示，截至2024年中期，復星旅文擁有期末現金及銀行結余35.4億元，而同期一年內到期的各項債務規模為140億元。結合復星旅文此前定下的業務目標：自2023年初至2025年末，計劃將新開設17家度假村或場所。

在債務和現金流壓力下，出售資產已成為復星旅文當前收入及現金流的重要組成部分，也成為復星旅文繼續擴張的底氣。如果這次三亞亞特蘭蒂斯出售為真且成功出售，那么或將在一定程度上緩解復星近期資金的壓力。

二是遵循其“瘦身健體、擁輕合重、攻守平衡”的戰略。在復星國際2024年中期業績會上，復星國際聯席CEO徐曉亮表示復星國際上半年各個板塊的業務拓展，都是圍繞這十二個字來的。但并不是一味盲目“減負”，“瘦身健體”，是有標準的。

針對有價有市、有現金流、有利潤的資產，會優先出售；處置時可能會虧損一點，比如10%以內，也會不猶豫地退出；有可能超過10%的虧損，也要退出，但要根據市場情況“一事一議”。針對沒有現金流、虧損很大的資產，退出反而不是優先級，而是要先把運營做上去。由此可見，“脫手”三亞亞特蘭蒂斯酒店也不是沒有可能。

三是減輕地產“底色”。三亞亞特蘭蒂斯的“誕生”，自帶有很強的地產底色，項目包括棠岸地產配套，總共為1004個可銷售住宅度假單位，具體囊括197個別墅及807套度假公寓。

但復星旅文前董事長錢建農曾對外表示，三亞亞特蘭蒂斯配建房地產是因為整個項目投入資金大、回報周期長，出于平衡現金流和給股東交代的原因，才通過銷售房地產項目回收資金，復星旅文本身要打造的商業模式和房地產毫無關系。

復星國際一系列的資產減持動作也發生在這期間，同時還退出了部分重資產自持項目，向輕資產轉型。擁有重資產“底色”的三亞亞特蘭蒂斯，也是被拋售的標的之一。

04 總營收占比超八成的Club Med也難逃“被賣”

據復星旅文2024年中期業績財報顯示，其營業額達人民幣106.5億元，收入達人民幣94.2億元。旗下的Club Med營業額達人民幣88.9億元，同比增長10%，總營收占比超八成，無疑是復星旅文支柱業務。

Club Med的重要地位，還體現在復星旅文于2023年對旗下業務板塊進行重新劃分，從原先的“度假村及酒店”“旅游目的地”以及“基于度假場景的服務及解決方案”調整為如今的“Club Med及其他”“三亞亞特蘭蒂斯”“度假資產管理中心”和“復游會及相關業務”四大業務板塊，足以展現復星旅文對Club Med業務的重視。

2010年6月第一次入股后，復星不斷加強對Club Med的控制力度，并在5年后贏下了股權爭奪戰。2016年—2018年，復星旅文以Club Med為重要核心推動業務重組，將三亞亞特蘭蒂斯 、當時還在建的太倉阿爾卑斯國際度假區、麗江地中海國際度假區，以及演藝品牌泛秀、Thomas Cook、旅游目的地運營商愛必儂等，整合到同一框架。最終，助推復星旅文2018年12月在港股主板敲鐘上市。可以說，對Club Med的成功收購，是復星旅游文化集團發展歷程中的里程碑事件。

但如此重要的Club Med也難逃“被賣”的命運。關于出售Club Med一事，早在2022年底便有相關傳言。彼時消息稱，復星正在尋找第三方投資者，收購Club Med的多數股權，目標估值為15億美元。不過此后復星國際對此予以明確否認，并稱Club Med為“非賣品”，更重申將加速Club Med的發展，尤其是在中國市場的發展。

然而，從目前來看，復星對于Club Med的出售計劃從未停止。

2023年上半年，復星旅文亦通過處置度假村及售后回租Club Med度假村獲得約2.83億元收益。

今年9月，據知情人士透露，新加坡凱德置地投資公司CapitaLand Investment Ltd.正就從中國所有者復星國際有限公司手中收購法國豪華度假村連鎖店地中海俱樂部Club Med SAS的少數股權進行深入談判。知情人士透露，凱德正尋求以約5億歐元（約合5.57億美元）收購這家酒店集團20%至30%的股份，這筆交易可能使Club Med的估值達到約20億歐元。此外，眾多競標失敗者仍對Club Med資產感興趣。

一直以來，Club Med被視作復星旅文優化資本結構，集中資源以輕資產管理輸出形式的重要抓手。在贏下股權爭奪戰后，復星作為全資實控方對Club Med的業務模型和方向，進行全方位調整。包括定下全球拓張戰略；業務模式整體轉“輕”；將中國和亞洲提升為重點市場，例如，為迎合中國當時新興的短途度假熱潮，推出了全新品牌Club Med Joyview。

當前，Club Med已經轉型為租賃及管理模式，通過租賃和管理參與的度假村項目已經占到總項目數的85%。如Club Med在2023年上半年退出了土耳其及法屬群島兩個村子的相關資產，并以售后回租方式保留了法屬西印度群島度假村Les Boucaniers。

這意味著復星旅文旗下的長期租賃酒店房地產數量將逐步減少，這也是各大上市酒店集團都在做的模式。它們大多通過管理或特許經營合同來經營酒店，將建筑和土地的所有權留給家庭、投資公司或房地產投資信托等業主。此前，復星旅文也很清晰地表明了對于輕重資產的態度：“我們持續去尋求一些輕資產輸出能力的提升。對于存量的重資產，我們會積極地去探索引入潛在的戰略投資者。”

在最新披露的2024年中期財報，復星旅文用“輕裝上陣”四個大字做了概括。這也意味著若將Club Med出售，復星旅文或將在輕資產轉型的路上實現大跨步。目前來看，出售部分股權來套現未嘗不是一種新的嘗試，Club Med未來會不會再次出售，有待觀望。

去年年底，郭廣昌發表新年感言稱，“有送別，也有收獲。”“送別”，大概指的是出售資產。“收獲”，大約指的是能讓復星往好的方向走的事情。復星不斷拋售文旅資產的背后，流露出“輕重暫過萬重山”“堅持活下去”的決心和信心。對于從未放棄押寶文旅的復星來說，“忍痛割愛”仍在繼續，復星旅文的“賣點”仍將持續，未來的復星旅文會“變身”為何種模樣，我們邊走邊看。