10月10日，多家商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)發(fā)布2024年第三季度報(bào)告。報(bào)告顯示，第三季度上海辦公樓物業(yè)市場(chǎng)租金保持下跌，成本驅(qū)動(dòng)型租賃需求持續(xù)增長(zhǎng)。

仲量聯(lián)行和CBRE世邦魏理仕發(fā)布的報(bào)告均顯示，第三季度上海全市共錄得兩個(gè)甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目竣工交付，體量約16萬平方米。

其中，仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，在中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，南京西路板塊錄得一個(gè)項(xiàng)目竣工交付，總建筑面積為91,161平方米；非中央商務(wù)區(qū)共計(jì)一個(gè)項(xiàng)目竣工，總建筑面積錄得72,695平方米。盡管新竣工項(xiàng)目的預(yù)租有限，但租金驅(qū)動(dòng)下的搬遷升級(jí)需求使整體非中央商務(wù)區(qū)空置率環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。

租金方面，仲量聯(lián)行和世邦魏理仕的報(bào)告都顯示，第三季度上海辦公樓市場(chǎng)的租金保持下跌。

CBRE的報(bào)告顯示，第三季度上海辦公樓總體租金報(bào)價(jià)環(huán)比下降1.7%，至每月每平方米259.2元，有效租金環(huán)比下降3.5%，至每月每平方米185.8元。核心商務(wù)區(qū)尤其是超甲級(jí)項(xiàng)目，受到部分租戶外遷和空置率提升的影響，租金下跌幅度相對(duì)更為顯著。

仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，新增供應(yīng)帶來的租賃壓力以及市場(chǎng)有限的需求來源，使整體市場(chǎng)仍趨于謹(jǐn)慎。中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降5.0%，業(yè)主們?yōu)楸３脂F(xiàn)有出租率，進(jìn)一步調(diào)整了租金預(yù)期，通過提供更多的租金讓利來縮小與非中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目間的價(jià)差。第三季度，非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降4.3%。非中央商務(wù)區(qū)租金的下降驅(qū)動(dòng)了部分乙級(jí)或園區(qū)租戶的升級(jí)需求，同時(shí)增強(qiáng)了中央商務(wù)區(qū)部分成本驅(qū)動(dòng)型租戶的搬遷意愿。

值得關(guān)注的是，仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，除租金讓利之外，部分業(yè)主愿意為優(yōu)質(zhì)客戶提供更多元的一次性投入方案，以促成租賃成交。面對(duì)未來大量的新增供應(yīng)，預(yù)計(jì)空置率較高的項(xiàng)目和板塊將持續(xù)面臨租金下行的壓力。

仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)姚耀表示：“租金優(yōu)惠已成為推動(dòng)以成本為導(dǎo)向的搬遷活動(dòng)和整個(gè)辦公租賃市場(chǎng)升級(jí)的主要?jiǎng)恿Α！?/p>

世邦魏理仕中國區(qū)顧問及交易服務(wù)部辦公樓負(fù)責(zé)人張?jiān)奖硎荆骸拔磥砹鶄€(gè)月，上海辦公樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將迎來83萬平方米的新增供應(yīng)，盡管為租戶提供了更多選擇，但在供應(yīng)集中區(qū)域也加劇了供過于求的挑戰(zhàn)。為應(yīng)對(duì)這一局勢(shì)，業(yè)主需提供更多激勵(lì)措施和靈活條款來吸引租戶。盡管上海辦公樓市場(chǎng)短期內(nèi)面臨諸多挑戰(zhàn)，然而近期政府密集出臺(tái)的支持性政策有望拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)至新的良性增長(zhǎng)軌道，為市場(chǎng)注入了積極信號(hào)。這些政策的正面效應(yīng)可能需要一段時(shí)間才能完全釋放，但從長(zhǎng)期來看，這些政策將有效支撐辦公樓市場(chǎng)需求的恢復(fù)，預(yù)計(jì)明年租賃需求將有所改善。但租金水平的恢復(fù)仍需時(shí)間。”

零售物業(yè)的租金也繼續(xù)下行。

仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，第三季度非核心商圈迎來四個(gè)項(xiàng)目開業(yè)，帶來近34萬平方米的新增供應(yīng)。新項(xiàng)目預(yù)租進(jìn)展都較為順利，招商率達(dá)到70%至100%之間。更多業(yè)主愿意以價(jià)換量來吸引或留住租戶，品牌的議價(jià)空間進(jìn)一步加強(qiáng)。核心商圈首層平均租金環(huán)比下降1.3%至46.1元每平方米每天。非核心商圈首層平均租金環(huán)比下降2.0%至16.3元每平方米每天。空置率方面，由于業(yè)主愿意提供更為靈活的租約和優(yōu)惠條件以吸引和保留租戶，核心商圈空置率從9.2%下降至8.0%，而非核心商圈的空置率也從13.2%下降至12.7%。

投資市場(chǎng)方面，CBRE的報(bào)告顯示，2024年三季度，上海物業(yè)投資市場(chǎng)錄得36筆交易，交易金額共計(jì)217.4億元，環(huán)比上漲81.5%。交易筆數(shù)和總額較上季度均錄得大幅提升，以投資為目的的交易金額占比超過九成，投資情緒開始回暖。

標(biāo)的物業(yè)類型方面，按交易筆數(shù)統(tǒng)計(jì)，辦公樓物業(yè)交易依舊為主流投資類型，但占比下降至39%，交易標(biāo)的多為商辦甲級(jí)辦公樓。除來自汽車、服飾等消費(fèi)品制造業(yè)自用買家外，外地政府平臺(tái)投資意愿依然強(qiáng)勁，如河南投資集團(tuán)收購真如板塊的星光耀廣場(chǎng)整棟物業(yè)，同時(shí)本地宗教協(xié)會(huì)對(duì)于上海的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)也展現(xiàn)出一定的投資熱情。此外，零售物業(yè)與長(zhǎng)租公寓交易并列第二，占比14%。社區(qū)配套商業(yè)與位于非核心板塊的購物中心為目前投資者的主要偏好類型；觀察季內(nèi)完成的長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)交易發(fā)現(xiàn)，地理位置靠近產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)域的物業(yè)仍為當(dāng)下投資者的關(guān)注重點(diǎn)。

值得關(guān)注的是，仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，第三季度外資呈現(xiàn)明顯回歸趨勢(shì)，投資交易占比從二季度的3%提升至37%，積極動(dòng)向預(yù)示未來資本流動(dòng)將更加活躍。買家構(gòu)成方面，企業(yè)及高凈值人士對(duì)上海的投資熱情顯著升溫，合計(jì)投資交易占比達(dá)到57.6%，成為推動(dòng)本季度市場(chǎng)活躍的重要力量。

仲量聯(lián)行華東區(qū)投資及資本市場(chǎng)負(fù)責(zé)人孫翎表示：“隨著美聯(lián)儲(chǔ)的降息政策實(shí)施以及中國央行降息降準(zhǔn)的落地，一系列舉措共同推進(jìn)了市場(chǎng)的向好發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)將再迎利好，預(yù)計(jì)未來將有更多大型機(jī)構(gòu)投資者重返市場(chǎng)，共同推動(dòng)上海市場(chǎng)成交量邁上新的臺(tái)階。”