10月10日，多家商業地產機構發布2024年第三季度報告。報告顯示，第三季度上海辦公樓物業市場租金保持下跌，成本驅動型租賃需求持續增長。

仲量聯行和CBRE世邦魏理仕發布的報告均顯示，第三季度上海全市共錄得兩個甲級辦公樓項目竣工交付，體量約16萬平方米。

其中，仲量聯行的報告顯示，在中央商務區內，南京西路板塊錄得一個項目竣工交付，總建筑面積為91,161平方米；非中央商務區共計一個項目竣工，總建筑面積錄得72,695平方米。盡管新竣工項目的預租有限，但租金驅動下的搬遷升級需求使整體非中央商務區空置率環比下降0.5個百分點。

租金方面，仲量聯行和世邦魏理仕的報告都顯示，第三季度上海辦公樓市場的租金保持下跌。

CBRE的報告顯示，第三季度上海辦公樓總體租金報價環比下降1.7%，至每月每平方米259.2元，有效租金環比下降3.5%，至每月每平方米185.8元。核心商務區尤其是超甲級項目，受到部分租戶外遷和空置率提升的影響，租金下跌幅度相對更為顯著。

仲量聯行的數據顯示，新增供應帶來的租賃壓力以及市場有限的需求來源，使整體市場仍趨于謹慎。中央商務區租金環比下降5.0%，業主們為保持現有出租率，進一步調整了租金預期，通過提供更多的租金讓利來縮小與非中央商務區項目間的價差。第三季度，非中央商務區租金環比下降4.3%。非中央商務區租金的下降驅動了部分乙級或園區租戶的升級需求，同時增強了中央商務區部分成本驅動型租戶的搬遷意愿。

值得關注的是，仲量聯行的報告顯示，除租金讓利之外，部分業主愿意為優質客戶提供更多元的一次性投入方案，以促成租賃成交。面對未來大量的新增供應，預計空置率較高的項目和板塊將持續面臨租金下行的壓力。

仲量聯行中國區研究部總監姚耀表示：“租金優惠已成為推動以成本為導向的搬遷活動和整個辦公租賃市場升級的主要動力。”

世邦魏理仕中國區顧問及交易服務部辦公樓負責人張越表示：“未來六個月，上海辦公樓市場預計將迎來83萬平方米的新增供應，盡管為租戶提供了更多選擇，但在供應集中區域也加劇了供過于求的挑戰。為應對這一局勢，業主需提供更多激勵措施和靈活條款來吸引租戶。盡管上海辦公樓市場短期內面臨諸多挑戰，然而近期政府密集出臺的支持性政策有望拉動經濟恢復至新的良性增長軌道，為市場注入了積極信號。這些政策的正面效應可能需要一段時間才能完全釋放，但從長期來看，這些政策將有效支撐辦公樓市場需求的恢復，預計明年租賃需求將有所改善。但租金水平的恢復仍需時間。”

零售物業的租金也繼續下行。

仲量聯行的報告顯示，第三季度非核心商圈迎來四個項目開業，帶來近34萬平方米的新增供應。新項目預租進展都較為順利，招商率達到70%至100%之間。更多業主愿意以價換量來吸引或留住租戶，品牌的議價空間進一步加強。核心商圈首層平均租金環比下降1.3%至46.1元每平方米每天。非核心商圈首層平均租金環比下降2.0%至16.3元每平方米每天。空置率方面，由于業主愿意提供更為靈活的租約和優惠條件以吸引和保留租戶，核心商圈空置率從9.2%下降至8.0%，而非核心商圈的空置率也從13.2%下降至12.7%。

投資市場方面，CBRE的報告顯示，2024年三季度，上海物業投資市場錄得36筆交易，交易金額共計217.4億元，環比上漲81.5%。交易筆數和總額較上季度均錄得大幅提升，以投資為目的的交易金額占比超過九成，投資情緒開始回暖。

標的物業類型方面，按交易筆數統計，辦公樓物業交易依舊為主流投資類型，但占比下降至39%，交易標的多為商辦甲級辦公樓。除來自汽車、服飾等消費品制造業自用買家外，外地政府平臺投資意愿依然強勁，如河南投資集團收購真如板塊的星光耀廣場整棟物業，同時本地宗教協會對于上海的優質資產也展現出一定的投資熱情。此外，零售物業與長租公寓交易并列第二，占比14%。社區配套商業與位于非核心板塊的購物中心為目前投資者的主要偏好類型；觀察季內完成的長租公寓資產交易發現，地理位置靠近產業集聚區域的物業仍為當下投資者的關注重點。

值得關注的是，仲量聯行的報告顯示，第三季度外資呈現明顯回歸趨勢，投資交易占比從二季度的3%提升至37%，積極動向預示未來資本流動將更加活躍。買家構成方面，企業及高凈值人士對上海的投資熱情顯著升溫，合計投資交易占比達到57.6%，成為推動本季度市場活躍的重要力量。

仲量聯行華東區投資及資本市場負責人孫翎表示：“隨著美聯儲的降息政策實施以及中國央行降息降準的落地，一系列舉措共同推進了市場的向好發展。房地產市場將再迎利好，預計未來將有更多大型機構投資者重返市場，共同推動上海市場成交量邁上新的臺階。”