有錢人是真的有錢。

上海一個(gè)豪宅樓盤，剛開售一天就賣光了，平均單套價(jià)格1.1個(gè)億！它就是瑞安集團(tuán)旗下的翠湖天地六期，一共才108套房， 單套最小面積437平米，最大面積1352平米，起售價(jià)21萬每平米。最便宜的一套，也要7571萬，最貴的一套3.56個(gè)億。不管是7500多萬的，還是3.56億的，開售第一天，就賣光了。瑞安集團(tuán)這一個(gè)項(xiàng)目，就狂攬119.79億元。

和翠湖天地第六期一樣，火爆熱銷的還有中海領(lǐng)邸·玖序三期，一共推了178套房源，均價(jià)14.67萬元，價(jià)格段覆蓋1500萬到3300萬。這兩個(gè)樓盤都有一個(gè)共同點(diǎn)，改善豪宅盤。因?yàn)樽》咳ジ軛U，也就去除了它的金融屬性。但實(shí)際上，作為家庭資產(chǎn)中最重要的一部分，住房是不可能被完全去除金融屬性的，它始終是一種重資產(chǎn)。

差別在于，以前買房，是為了增值，而現(xiàn)在買房，是為了居住舒適，并且保值。什么叫“居住舒適”呢？這有兩個(gè)方面，一是，面積大，品質(zhì)高。一個(gè)房子住得爽不爽，核心就在于面積大。沒有面積為前提，什么品質(zhì)都是扯淡。有了面積之后，才可以去增加優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，漂亮的花園，泳池、游樂場(chǎng)、名校、醫(yī)療等公共服務(wù)。

二是，精神上的滿足。最直觀的體驗(yàn)就是，視野開闊，風(fēng)景優(yōu)美，比如臨江、靠海、濱湖等，身處鬧市，卻依然縱享森林氧吧之類的。但這些只是看得見的，在看不見的部分，那就是圈層劃分。豪宅不僅是財(cái)富的象征，也是身份、圈層的象征。為什么剛需樓賣不動(dòng)，而豪宅卻越來越好賣了？

核心就在于，換房子，是最簡(jiǎn)單的圈層躍遷。你想要自己，自己的孩子，獲得一個(gè)更好的圈層，就直接買入更好的豪宅小區(qū)就可以了。為什么是1500萬以上？因?yàn)樵谏虾＃?000萬以下的房子，不足以精確地劃分圈層。簡(jiǎn)單地說就是，不足以把工薪圈層全部排除出去。但1500萬以上，就是一個(gè)基礎(chǔ)的門檻了，可以說是，躋身上海精英中產(chǎn)了。那為什么翠湖天地要打造7500萬以上的豪宅呢？因?yàn)閺?500萬往上，連精英中產(chǎn)都沒有了，圈層被進(jìn)一步提純了，是純粹的富豪圈了。

豪宅之所以是豪宅，面積大，裝修好，風(fēng)景漂亮，配套齊全，這些都是表面的。因?yàn)槟阆胍@得面積大、裝修好、風(fēng)景漂亮，配套齊全的房子，很多小城市都可以買得到，價(jià)格還便宜得多。

那翠湖天地憑什么把豪宅賣到7500萬以上？核心就在于圈層。豪宅的物業(yè)不是說，簡(jiǎn)單地招幾個(gè)保安，給你看門護(hù)院，就完事了。真正的頂尖物業(yè)，不僅是提供管家服務(wù)，更是打破頂尖圈層壁壘的橋梁。一個(gè)業(yè)主群，就掌握著一個(gè)城市，幾十個(gè)億的GDP。買房，也是買門票，這才是豪宅的底層價(jià)值所在。

隨著人口下降，剛需市場(chǎng)必然逐漸萎縮。但經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會(huì)不斷地創(chuàng)造新的財(cái)富。新一代的有錢人，也不愿意住在老一代的小區(qū)里面。在隊(duì)長(zhǎng)看來，剛需過剩，已經(jīng)是不可否認(rèn)的事實(shí)。但是，改善盤供應(yīng)不足，也是不容忽視的。

比如在廣州，1500萬左右的，適合新中產(chǎn)，低密度，高品質(zhì)、高服務(wù)的中心區(qū)大平層，極度稀缺。而3000萬以上的，又太貴了，新中產(chǎn)夠不著。這叫什么？這就叫市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)化失衡。可短期內(nèi)，這個(gè)結(jié)構(gòu)難以被扭轉(zhuǎn)。原因很簡(jiǎn)單，一是，房企以前拿的地，還沒清完庫存，沒有錢做新的改善型豪宅小區(qū)。二是，對(duì)建筑面積的限制政策，這兩年才取消。以前還要公攤，現(xiàn)在都可以額外贈(zèng)送20%的室內(nèi)面積了。

但這些真正的，符合市場(chǎng)期待的好房子，還沒有建起來。為什么上海改善盤一經(jīng)推出，就火爆售罄？因?yàn)檫@個(gè)市場(chǎng)，是真的供不應(yīng)求。

剛需供應(yīng)過剩，改善供不應(yīng)求，這就是中國(guó)房地產(chǎn)當(dāng)下最真實(shí)的現(xiàn)狀。