有錢人是真的有錢。

上海一個豪宅樓盤，剛開售一天就賣光了，平均單套價格1.1個億！它就是瑞安集團旗下的翠湖天地六期，一共才108套房， 單套最小面積437平米，最大面積1352平米，起售價21萬每平米。最便宜的一套，也要7571萬，最貴的一套3.56個億。不管是7500多萬的，還是3.56億的，開售第一天，就賣光了。瑞安集團這一個項目，就狂攬119.79億元。

和翠湖天地第六期一樣，火爆熱銷的還有中海領邸·玖序三期，一共推了178套房源，均價14.67萬元，價格段覆蓋1500萬到3300萬。這兩個樓盤都有一個共同點，改善豪宅盤。因為住房去杠桿，也就去除了它的金融屬性。但實際上，作為家庭資產中最重要的一部分，住房是不可能被完全去除金融屬性的，它始終是一種重資產。

差別在于，以前買房，是為了增值，而現在買房，是為了居住舒適，并且保值。什么叫“居住舒適”呢？這有兩個方面，一是，面積大，品質高。一個房子住得爽不爽，核心就在于面積大。沒有面積為前提，什么品質都是扯淡。有了面積之后，才可以去增加優質的物業服務，漂亮的花園，泳池、游樂場、名校、醫療等公共服務。

二是，精神上的滿足。最直觀的體驗就是，視野開闊，風景優美，比如臨江、靠海、濱湖等，身處鬧市，卻依然縱享森林氧吧之類的。但這些只是看得見的，在看不見的部分，那就是圈層劃分。豪宅不僅是財富的象征，也是身份、圈層的象征。為什么剛需樓賣不動，而豪宅卻越來越好賣了？

核心就在于，換房子，是最簡單的圈層躍遷。你想要自己，自己的孩子，獲得一個更好的圈層，就直接買入更好的豪宅小區就可以了。為什么是1500萬以上？因為在上海，1000萬以下的房子，不足以精確地劃分圈層。簡單地說就是，不足以把工薪圈層全部排除出去。但1500萬以上，就是一個基礎的門檻了，可以說是，躋身上海精英中產了。那為什么翠湖天地要打造7500萬以上的豪宅呢？因為從7500萬往上，連精英中產都沒有了，圈層被進一步提純了，是純粹的富豪圈了。

豪宅之所以是豪宅，面積大，裝修好，風景漂亮，配套齊全，這些都是表面的。因為你想要獲得面積大、裝修好、風景漂亮，配套齊全的房子，很多小城市都可以買得到，價格還便宜得多。

那翠湖天地憑什么把豪宅賣到7500萬以上？核心就在于圈層。豪宅的物業不是說，簡單地招幾個保安，給你看門護院，就完事了。真正的頂尖物業，不僅是提供管家服務，更是打破頂尖圈層壁壘的橋梁。一個業主群，就掌握著一個城市，幾十個億的GDP。買房，也是買門票，這才是豪宅的底層價值所在。

隨著人口下降，剛需市場必然逐漸萎縮。但經濟的發展，會不斷地創造新的財富。新一代的有錢人，也不愿意住在老一代的小區里面。在隊長看來，剛需過剩，已經是不可否認的事實。但是，改善盤供應不足，也是不容忽視的。

比如在廣州，1500萬左右的，適合新中產，低密度，高品質、高服務的中心區大平層，極度稀缺。而3000萬以上的，又太貴了，新中產夠不著。這叫什么？這就叫市場的結構化失衡。可短期內，這個結構難以被扭轉。原因很簡單，一是，房企以前拿的地，還沒清完庫存，沒有錢做新的改善型豪宅小區。二是，對建筑面積的限制政策，這兩年才取消。以前還要公攤，現在都可以額外贈送20%的室內面積了。

但這些真正的，符合市場期待的好房子，還沒有建起來。為什么上海改善盤一經推出，就火爆售罄？因為這個市場，是真的供不應求。

剛需供應過剩，改善供不應求，這就是中國房地產當下最真實的現狀。