中國人民銀行（以下簡稱央行）最新數(shù)據(jù)顯示，截至2024年第二季度末，全國新發(fā)房貸利率已降至3.45%，而目前存量房貸的利率普遍在4%以上。

由于新發(fā)放房貸利率與存量房貸利率之間的差距逐步拉大，“提前還貸潮”持續(xù)，大眾對于調整存量房貸利率的呼聲漸高。

9月24日，中國人民銀行行長潘功勝在國務院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會上表示，降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸最低首付比例，引導商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右。統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調至15%。

中泰證券研究所政策團隊首席分析師、上海財經大學公共政策與治理研究院首席專家楊暢對中國商報記者表示，上述政策反映了從貨幣政策層面推動經濟平穩(wěn)運行的特點，通過降低存款準備金率，進一步釋放長期流動性約1萬億元，有利于為實體經濟創(chuàng)造更加充裕的資金環(huán)境。統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，進一步降低了購房門檻，為吸引居民參與樓市創(chuàng)造了條件。

人們在住房公積金管理中心咨詢房貸事宜。（資料圖片由CNSPHOTO提供）

將有效遏制提前還貸潮

當前，存量房貸與新發(fā)房貸利差處于高位。一方面，首套房和二套房的房貸利率持續(xù)走低，部分城市房貸利率已進入“2字頭”；另一方面，存量房貸利率仍處在4%以上。

在此背景下，居民提前還貸意愿強烈。

中金公司近期統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前銀行按揭早償率仍位于14%左右的高位，并且可能存在使用消費貸和經營貸置換按揭的空間。另據(jù)央行數(shù)據(jù)，截至今年第二季度末，個人住房貸款余額為37.79萬億元，同比下降2.1%。

專家認為，調降存量房貸利率或有助于降低貸款人提前還款的意愿。

東方金誠首席宏觀分析師王青表示，引導商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近將有效遏制提前還貸潮，緩解其對居民消費的沖擊。這也在釋放穩(wěn)樓市的積極信號，有助于推動樓市企穩(wěn)回暖。

中央財經大學證券期貨研究所研究員楊海平認為，存量個人住房貸款利率再次下調可以減緩提前還貸壓力，降低按揭貸款的風險，能夠減輕借款人還款負擔，優(yōu)化其資產負債表，釋放一部分消費潛力。同時，美聯(lián)儲進入降息通道，也釋放出一定的降息空間。

仍有一些問題待解

事實上，自9月初以來，有關降低存量房貸利率的呼聲越來越高。

在國務院新聞辦公室9月5日舉行的新聞發(fā)布會上，央行貨幣政策司司長鄒瀾表示，受銀行存款向資管產品分流的速度、銀行凈息差收窄的幅度等因素影響，存貸款利率進一步下行還面臨一定的約束。央行將密切觀察政策效果，根據(jù)經濟的恢復情況、目標的實現(xiàn)情況和宏觀經濟運行面臨的具體問題，合理把握貨幣政策調控的力度和節(jié)奏。

調降存量房貸利率，還應關注哪些問題？

財經作家謝宗博對記者表示，這一政策導向雖然利好，但是需要銀行讓利。因此，既要滿足市場對房貸利率調整的需求，又要平衡銀行的正常運行，這是當前要解決的難題。

“建議比照各地新發(fā)房貸利率水平測算下調幅度，堅持風險定價原則，將優(yōu)質客戶下調至新發(fā)房貸利率的最低水平。鑒于存量房貸調整會減少商業(yè)銀行的利息收入，建議央行配套出臺補償措施。”楊海平對記者說。

薩摩耶云科技集團首席經濟學家鄭磊對記者表示，存量房貸的客戶群體較為復雜，包括不同收入水平、不同貸款期限、不同還款方式等因素，需要針對不同群體制定差異化的政策措施，以保障政策的可行性和可持續(xù)性。

“要提醒房貸客戶的是，在考慮提前還貸或調整貸款方案時，需要充分了解自身的實際情況和政策規(guī)定，避免盲目跟風或做出錯誤決策。”鄭磊說。

楊暢表示，下一階段的關注重點在于資金側政策能否對需求側形成拉動，同時期待需求側的增量政策繼續(xù)發(fā)力。（記者 王彤旭）