2024年上半年，房地產市場繼續磨底，新房銷售弱復蘇，二手房“以價換量”，土地市場低位徘徊。針對房地產市場供求關系的新變化，4月30日中央政治局會議提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”，5月17日央行等部門出臺新一輪需求側管理重磅政策，6月7日國常會進一步提出解放思想、去庫存、穩市場。7月21日，二十屆三中全會《中共中央關于進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》（以下簡稱《決定》）擘畫了房地產行業中長期發展藍圖。我們認為，前期政策效應有望陸續釋放，圍繞加快構建房地產發展新模式，政策持續加力，房地產市場加速磨底，實現邊際改善。 

一、房地產市場：反復磨底中的供求關系新變化

上半年，房地產市場磨底特征明顯，新房市場呈現弱復蘇態勢，“以價換量”帶動二手房銷售表現持續好于新房。在“5·17新政”提振下，6月份商品房銷售面積、銷售額累計同比降幅均收窄；重點城市二手房市場6月份以來保持較高活躍度。

1、新房市場呈現弱復蘇態勢

上半年，商品房銷售面積、銷售額累計同比降幅均有所收窄，市場出現邊際改善的弱復蘇跡象。國家統計局數據顯示，2024年1-6月，全國商品房銷售面積同比下降19.0%，降幅較2024年1-5月收窄1.3個百分點；全國商品房銷售額同比下降25.0%，降幅較2024年1-5月收窄2.9個百分點（見圖1）。同時，隨著近期去庫存工作開展，商品房待售面積增幅較上月有所變小。6月末，全國商品房待售面積73894萬平方米，同比增長15.2%。其中，住宅待售面積同比增速為23.5%，去庫存壓力仍然較大。

圖1 2023年6月-2024年6月全國商品房銷售面積和銷售額累計同比增長變動趨勢
數據來源：國家統計局

從一線城市來看，信貸政策效應傳導至成交端，6月新房成交量全部上升，環比漲幅均超30%。諸葛數據研究中心數據顯示，2024年6月，一線城市新建商品住宅成交面積環比上漲38.2%，同比下降8.4%；1-6月，成交面積同比下降29.7%。

從全國層面來看，受部分城市優質改善項目入市帶動影響，6月份百城新建住宅價格環比呈現結構性上漲。中指研究院數據顯示，2024年6月，百城新建住宅平均價格為16421元/平方米，環比上漲0.15%，漲幅較5月收窄0.10個百分點；同比上漲1.50%（見圖2）。

圖2 2023年6月-2024年6月百城新建住宅均價及同比、環比變動趨勢
數據來源：wind

2、二手房“以價換量”特征明顯

6月份以來，核心城市政策效果正在顯現，二手房市場保持較高活躍度。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2024年6月，14個重點城市二手住宅成交119470套，環比上升11.19%，同比上升27.89%。累計來看，2024年1-6月，14個重點城市共成交684539套，較去年同期下降9.1%。

從一線城市來看，北京、上海、深圳二手住宅成交量同環比雙升。2024年6月，上海成交26374套，環比上升48.9%、同比上升114.2%；北京成交14987套，環比上升12%，同比上升29.1%；深圳成交4239套，環比上升2.0%，同比上升74.1%。作為全國樓市的風向標，一線城市房地產市場率先回暖，二手房市場下半年市場表現大概率將好于上半年。

值得注意的是，二手房“以價換量”特征明顯。6月新政推動下業主掛牌意愿繼續上升。諸葛數據研究中心監測數據顯示，2024年6月，14個重點城市的二手住宅掛牌量環比上升3.86%，同比上升38.66%。而百城二手住宅價格繼續下行。中指研究院數據顯示，2024年6月，百城二手住宅平均價格為14762元/平方米，環比下降0.73%，降幅較5月擴大0.03個百分點，已連續26個月環比下降；同比降幅為6.25%。國家統計局數據顯示，2024年6月，70座大中城市二手房價格環比平均下降0.85%，降幅較上月收窄0.15個百分點；同比平均下降7.87%，降幅較上月擴大0.38個百分點（見圖3）。其中，北京、上海今年以來首次環比轉漲，分別上漲0.2%和0.5%，顯露積極跡象。

圖3 2023年6月-2024年6月70大中城市二手住宅價格同環比價格指數算術平均變化
數據來源：wind

二、土地市場：供應規模處于歷史低位，成交仍在縮量

由于新房成交規模保持低位、住宅庫存偏高，各地土地供應量仍處于歷史低位、成交量仍在收縮，地方土地出讓收入呈現下降態勢。

1、供應規模處于歷史低位

據克而瑞數據顯示，截至2024年6月25日，6月土地供應量為5983萬平方米，環比5月同期上升2.0%，同比下降35.0%；全國300城經營性土地成交4152萬平方米，環比上月同期上升22%，同比下降32%（見圖4）。從市場熱度來看，6月平均溢價率3.5%，較上月回升0.1個百分點（見圖5）；6月土地流拍率20.8%，環比持平，持續處于高位。

圖4 2023年6月-2024年6月全國經營性用地月度成交情況
注：本圖數據包括純住宅、商住和商辦用地，2024年6月份數據截至6月25日
數據來源：克而瑞

圖5 2024年重點城市月度平均溢價率走勢
數據來源：克而瑞

2、土地出讓收入同比負增長

財政部數據顯示，2024年1-6月，國有土地使用權出讓收入15263億元，同比下降18.3%，降幅較上月擴大4.3個百分點。按照今年中央與地方預算報告，以土地出讓收入為主的今年全年地方政府性基金收入增長目標為0.1%，這意味著土地出讓收入需要在下半年實現止跌回升。隨著近期中央出臺一系列房地產支持政策，房地產市場需求有可能進一步釋放，下半年土地出讓收入有望企穩回升。土地出讓收入能否企穩，或是決定后續財政支出力度的關鍵。 

三、政策應對：統籌存量房與好房子

房地產市場供求關系的新變化，要求政策順勢調整，提振信心，上半年“存量房”和“好房子”成為政策應對的關鍵詞。黨的二十屆三中全會審議通過的《決定》在健全社會保障體系中提出加快構建房地產發展新模式，為未來幾年房地產政策指明了方向。

1、房地產融資協調機制初步建立

城市房地產融資協調機制是推進保交房最重要的抓手之一。2024年1月5日，住房和城鄉建設部、金融監管總局聯合發布《關于建立城市房地產融資協調機制的通知》。截至3月9日，全國有31個省份312個城市已經建立了城市房地產融資協調機制，報送“白名單”項目6000多個；截至5月16日，商業銀行已按內部審批流程審批通過了“白名單”項目貸款金額9350億元。6月7日，金融監管總局和住房城鄉建設部聯合印發《關于進一步發揮城市房地產融資協調機制作用 滿足房地產項目合理融資需求的通知》，為優化完善城市協調機制提出了多項可操作、可落地的工作舉措。這一機制可有效隔離企業風險和項目風險，以具體項目為載體，從而將城市政府屬地責任、房企主體責任、銀行滿足企業合理融資需求責任等通過這一機制落地。同時，通過強化住建部門和金融部門合作，可以夯實“推送-反饋”“投放-使用-收回”等聯動機制，盡可能推動更多項目向合規項目轉化，從而實現項目“應進盡進”“應貸盡貸”。

本次《決定》強調“改革房地產開發融資方式和商品房預售制度”，或意味著未來預售制改革進程將加快，但短期來看預售制改革或仍將循序漸進。商品房預售制度與房地產開發融資方式高度關聯，對開發商影響較大，因此需要有序推進，逐步實現預售向現售的平穩過渡。

2、“15%首付”提振需求端信心

5月17日，央行等部門圍繞住房信貸出臺一系列重磅政策，一是降低全國層面個人住房貸款最低首付比例，將首套房最低首付比例從不低于20%調整為不低于15%，二套房最低首付比例從不低于30%調整為不低于25%；二是取消全國層面個人住房貸款利率政策下限；三是下調各期限品種住房公積金貸款利率0.25個百分點，調整后，五年以上首套房個人住房公積金貸款利率為2.85%，可更好滿足住房公積金繳存人住房需求。

隨后全國主要城市快速響應跟進，5月27、28兩日，上海、廣州、深圳相繼下調首付比例、降低貸款利率，上海、廣州還對限購政策進行優化，整體力度較大。從市場反應觀察，北京、上海、深圳等一線城市及部分二線城市市場情緒明顯改善，成交活躍。

本次《決定》繼續強調“充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策”，表明各地將結合自身房地產市場情況繼續優化調整樓市政策，一線城市限購政策有望繼續優化。

3、統籌存量房首次擺上重要政策議程

消化存量房產已成為短期房地產政策的重心之一，國企收儲未售新房正成為政府力推的“去庫存”模式。6月7日，國務院總理李強主持召開國務院常務會議指出，著力推動已出臺政策措施落地見效，繼續研究儲備新的去庫存、穩市場政策措施。對于存量房產、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩妥把握、扎實推進。要加快構建房地產發展新模式，完善“市場+保障”住房供應體系，改革相關基礎性制度，促進房地產市場平穩健康發展。

國企收儲未售新房。“國企收儲未售新房”是由地方國企出手，直接收購開發企業已建成未出售的商品房房源，改作配售型或配租型保障房。5月17日，央行宣布設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。據不完全統計，截至目前，全國已有包括廣州、上海等至少22個城市落地政府收儲商品房模式，從內容來看，不少城市的具體落地方案和效果尚不明確。政府收儲模式一定程度上能夠緩解高庫存城市和區域的去化壓力。但受限于資金和運營兩方面限制，政府收儲模式大概率只會在高庫存且保障性住房缺口較大的城市和區域落地，收儲規模較為有限，去庫存效果不及棚改貨幣化。6月12日，央行召開保障性住房再貸款工作推進會，指出借鑒前期試點經驗，著力推動保障性住房再貸款政策落地見效，加快推動存量商品房去庫存。

本次《決定》提到，加快建立租購并舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式。加大保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。未來保障房建設和供給或將明顯放量，其中保租房在“加快建立租購并舉的住房制度”下，重要性或將更加凸顯。

以舊換新。“以舊換新”是指在政策支持下，業主利用名下的二手房去置換新房的一種模式。根據中指研究院監測，截至2024年5月20日，全國已有超60城推出住房“以舊換新”措施，具體可分為收購和“代售購新”兩種主流模式。

收購模式主要由國企、房企或其他第三方直接收購二手住房，購房者在相應項目購買新房，并補交新舊房買賣差額部分資金。根據中指研究院監測，從2023年下半年以來，蘇州、南通啟東、宣城、無錫、黃石、南京等城市均推出了“國企收舊換新”政策，尤其以江蘇城市居多。

“代售購新”模式主要由市場力量驅動，是各地推行最多的模式。其一般流程為：購房者先分別與參與清單內的房地產經紀機構和房地產開發企業簽訂二手住房出售協議和新建商品住房認購協議。房地產開發企業向購房者收取部分定金，并對新房設定一定期限的“解約保護期”，為購房者鎖定意向房源。同時，由房地產經紀機構推動二手住房出售交易。若二手住房在約定時間內售出，則購房者按約定流程辦理新建商品住房購買手續；若二手住房在約定時間內未售出，則房地產開發企業按約定退還新建商品住房認購金，購房者無需承擔違約責任。目前，上海、深圳、杭州、寧波等城市采用該模式。此模式的效果很大程度上取決于市場運行情況，在當前“買方市場”下，該模式中二手房出售環節的不確定性較大，目前整體效果較為有限。

非居改租。“非居改租”指針對閑置和低效利用的非住宅項目，將其轉變為租賃用途的房屋，進而促進存量房產盤活。目前，北上廣深、天津、廈門等很多重點城市均出臺了“非居改租”相關政策，普遍對改建范圍、改建標準及流程進行了明確規定，改建項目用作保租房期間，普遍明確不變更土地性質，不補繳土地價款，并按規定享受金融、財政稅費減免等優惠。

盤活存量土地。由于新房供給的源頭是土地供應，因此政策也需結合土地市場進行統籌安排，盤活存量土地也是控制與去化市場庫存的重要措施。4月30日，自然資源部要求各地新增土地供應量需要結合當地商品住宅去化周期以及盤活存量規模，將盤活存量土地規模作為增量供應的重要依據。5月17日，全國切實做好保交房工作視頻會議指出“相關地方政府應從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困”。同日，國務院政策例行吹風會上自然資源部副部長劉國洪指出“主要是兩條線：一條線是嚴格依法處置閑置土地，另一條線是加大對存量土地盤活利用的支持力度”。針對資金支持，劉國洪提到“對于收回、收購的土地，用于保障性住房項目的，可通過地方政府專項債券等予以資金支持”，也可以享受保障性住房稅收優惠政策等。

本次《決定》進一步明確了土地制度改革方向，新一輪土地制度改革進程或將開啟。綜合來看，本次新型城鎮化與深化土地制度改革進行了高度關聯，土地資源的合理配置以及高效利用、盤活是重要方向。另外，土地價格也將更多由市場供求關系決定，土地端的限制性政策有望進一步優化調整，如核心城市取消土地端限價等。

4、漸行漸近的好房子

住房發展已經從總量短缺轉為結構性供給不足，進入結構優化和品質提升的發展時期。3月9日，住房和城鄉建設部部長倪虹在十四屆全國人大二次會議民生主題記者會上表示，實施房地產發展新模式的另一重點是下力氣建設好房子。倪虹稱，不同面積、不同價位都有不同的好房子，將引導建筑師精心設計好戶型，鼓勵企業研發好產品、好材料、好設備，希望能夠多行業跨界協同，合力建造綠色、低碳、智能、安全的好房子。倪虹稱，在新模式下，希望房地產企業看到，今后拼的是高質量、新科技、好服務。

“好房子”之所以重要，因為其外延擴展開來，便是好的小區、好的社區乃至好的城區。這不僅是人民群眾對美好生活的向往，也是城市發展的需要，亦是房企們發展的新賽道。滿足人民群眾對優質住房的新期待，滿足城市建設的新要求，推動房企提供好產品、好服務，才真正是破解房地產發展難題、促進房地產市場平穩健康發展的治本之策。

本次《決定》提到“取消普通住宅和非普通住宅標準”，意味著在稅費繳納等過程中，非普宅與普宅將執行同等要求。該舉措是“支持城鄉居民多樣化改善性住房需求”的一種有效措施，有助于“好房子”建設。 

四、政策思考與建議

市場企穩、回暖需要政策協調，也需要時間與耐心。統籌存量房，需要低成本的金融資金作為配套；增量房貸利率下調的情況下，存量房貸實際上也應納入統籌。更重要的是，認識到“房大為美”，用大房子引領新一輪居住升級。

1、政策協同：以低成本金融資金助推“統籌存量房”

配套資金是推行消化存量房產的關鍵保障，需要銀行信貸資金和財政資金加大力度支持地方國企收儲存量住房，推進各地消化存量房產、激活市場交易。目前來看，一方面，可借助保障性住房相關支持政策進行資金籌措，如“5·17新政”央行設立的保障性住房再貸款，還包括住房租賃團體購房貸款、住房租賃經營性貸款等，另一方面也需要如專項債、土地出讓金計提等專項資金或更多創新工具給予資金支持，如通過保租房公募REITs發行回籠資金。

2、著眼長遠：進一步主動降低存量房貸利率

“5·17新政”后，隨著各地取消或下調首套房、二套房利率下限，個人住房商貸利率也進一步下降。但值得注意的是，新購住房者可以享受到上述政策紅利，存量房貸利率暫未有調整。特別是在一線城市，存量和新增房貸利率的差距被拉大，以致出現了“存量房的首套房貸利率比現在的二套還高”的現象。目前，全國樓市多以存量房為主，如果利差過大，這一部分群體或會優先選擇先還貸賣房，再觀望或低利率買房，甚至違法獲取利率較低的商業貸款來置換高息房貸。這對樓市并不一定有積極作用，還可能威脅到金融穩定。降低存量房貸利率，短期內或許會造成銀行利潤減少，但從中長期看，提前還貸減少有助于增強銀行資產負債表的穩健性。

3、房大為美：用“大房子”引領居住形態躍遷

房地產發展新模式的本質是高質量供給引領的經濟增長，不缺房的市民居住升級“買好房”的同時要更好滿足支付能力不足的新市民的基本居住需求，即“好買房”。目前熱點城市的存量房市場規模已經足夠大，有充足的中小戶型房源可供剛性需求的購房者選擇。隨著生活水平提高和家庭結構變化，廣大居民將沿著居住的階梯繼續向上升級，對大平層、聯排、獨棟別墅等大戶型房產的需求攀升。容積率往下走，居住舒適度才能顯著往上走，購房者更加注重舒適性和品質，而大戶型房產正好符合這一需求。大房子就是高質量發展階段的好房子，因為大房子能夠被鮮明地感知，從而顯著激發支付意愿，特別是已經有房的老市民群體的支付意愿。

（作者王美華系國研科技集團助理研究員，王瑞民系經濟學博士，國務院發展研究中心副研究員。本文首發于民革中央《團結》雜志2024年第4期，轉載時有改動。另外，本文僅代表作者個人學術觀點，與所供職單位無關。）