隨著各地新發放個人住房貸款利率不斷下調，市場對于存量房貸利率繼續下降的預期再起。業內人士認為，存量房貸利率下調可以減輕居民的利息支出負擔，但會對銀行凈息差產生一定的壓力，調整前需要進行多方面評估。

與現行房貸存在較大“利差”

據克而瑞研究中心的調研報告，目前30個重點城市首套房平均商貸利率為3.21%，二套房平均貸款利率為3.53%，而當前存量房貸的平均利率約為4%。

今年以來，中國人民銀行兩次下調5年期以上LPR合計35個BP（基點）至3.85%，多個城市新發放的首套住房貸款利率已降至3.2%左右，還有部分城市首套房貸款利率降至3%以下。

上海財經大學經濟學院副教授岳翔宇對中國商報記者表示，央行發布的《2024年第二季度中國貨幣政策執行報告》顯示，2024年6月，全國新發放個人住房貸款利率為3.45%。而據中原地產研究院統計，2024年8月全國首套房平均利率為3.25%左右，部分地區首套房貸利率已在3%以下。從總體上看，新發放按揭利率與存量房貸利率存在60—80個基點的利差。

北京白領小宋對記者表示，自己是在2020年買的房，當時的房貸利率是5.2%，現在北京五環內的二套房利率是3.8%左右，自己都有置換房產的想法了。“不過，我去年已經提前還了20萬元，現在還貸壓力小一些了。”

數據顯示，截至今年第二季度末，我國存量房貸規模高達37.8萬億元。新舊房貸利率之間存在一定的差距，這種差距導致一些居民選擇提前還貸，以減輕債務負擔。

中泰證券研究所測算，2023年實際購房貸款投放高于2022年，但余額卻有所下降，由此可見，雖然房貸投放有所回暖，但高早償率拖累了規模增長。

星圖金融研究院研究員武澤偉對中國商報記者表示，目前存量房貸利率依然處于相對較高水平，調降存量房貸利率可以減少居民還貸支出，在一定程度上刺激居民擴大消費，有助于經濟增速企穩回升。不過，也要注意到，當前銀行凈息差已處于歷史低位，銀行經營明顯承壓。按揭貸款作為銀行優質的底層資產，若存量房貸利率再降，很有可能積蓄金融風險。

或影響存款進一步降息

實際上，去年我國已進行過一輪存量房貸利率下調。

2023年8月，中國人民銀行、國家金融監督管理總局下發《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，明確自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。隨后多家銀行相繼發布存量首套個人住房貸款利率調整的公告。當年年底，超過23萬億元存量房貸的利率完成下調，調整后加權平均利率為4.27%，平均降幅為73個基點。

今年7月26日，中國人民銀行發布的《中國區域金融運行報告（2024）》提出，存量房貸利率調降后，與新發生房貸利差大幅縮小，有效緩解2022年下半年以來的居民住房貸款提前還款現象。

中國社會科學院研究生院特聘導師柏文喜對中國商報記者表示，對于銀行而言，存量房貸利率下調會對其資產端收益產生壓力，還會使銀行的凈息差收窄，營業收入和凈利潤受到影響。

今年8月9日，國家金融監督管理總局發布2024年第二季度銀行業保險業主要監管指標數據情況，其中提到我國商業銀行凈息差為1.54%，與第一季度持平，仍低于凈息差1.8%的“警戒線”。

中泰證券發布報告稱，測算本輪存量房貸利率下調空間在50個基點左右，對上市銀行25E（預估2025年）息差影響-5.6個基點，若考慮下階段存量房貸利率調整及存款利率調整，對25E息差綜合影響為-4.4個基點。中泰證券認為，辯證看存量房貸調整，長期有助于緩解銀行零售資產端增長以及居民還款壓力，進一步維護銀行息差，優化資產質量。

柏文喜預測，如今存量房貸利率下調空間在60—80個基點之間，也不排除最大下調空間為40個基點的可能性。具體的調整方案和細則尚未明確，市場正在等待相關政策進一步明朗化。

岳翔宇對記者表示，如果按照70個基點的幅度下降，存量房貸規模接近38萬億元，那么節省的利息支出將超過2600億元，這將高于2023年存量房貸利率調整的1700億元。同時，調降存量房貸利率會影響銀行的息差，可能會使銀行息差下降約10個基點，需要通過15個基點以上的存款利率調降來對沖這一影響。

就在今年7月底，為緩解凈息差壓力，六大國有商業銀行、12家全國性股份制銀行陸續調降人民幣存款利率，8月更多中小銀行跟進調降存款利率，5年期定期存款利率均已降至2%以下。

岳翔宇認為，總體來看，調降存量房貸利率是一個合理舉措，但同時也要注意這一政策對銀行息差的潛在影響，以及對居民消費促進作用的局限性。

“存量房貸利率的調整是一個復雜問題，涉及居民負擔、銀行利潤和市場預期等多個方面。”柏文喜表示，任何調整都需要權衡不同利益相關者的影響，并考慮到整體經濟環境和房地產市場的穩定性。（記者 馬文博）