時隔一年半，租賃住房又傳來重磅消息。

自然資源部官網1月16日消息，同意福州、南昌、青島、?？凇①F陽等5個城市利用集體建設用地建設租賃住房。

在此之前，已有包括北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶和成都在內的13個城市開展集體建設用地建設租賃住房試點工作。

重大政策再擴圍，意味著什么？土地市場、租賃市場又將掀起怎樣的波瀾？

建設租賃住房的土地從哪來？

既然是試點，就有所選擇。

福州劃定了住房需求強烈的倉山區、晉安區，采取統籌兼顧、循序漸進的方式，進行分批試點。首批試點的5宗地塊共計約109畝。

南昌試點的重點放在了土地管理秩序良好、區域配套較為完善、產業集群和高等院校聚集度較高的高新區、紅谷灘新區、青山湖區。

青島雖沒有劃定具體區，但強調要建設在租賃住房需求量大、區域基礎設施完備、醫療教育等公共設施配套齊全的區域和軌道交通站點周邊區域。

海口首期試點擬選定1-2個地塊，重點選擇基礎設施完備，醫療、教育、交通等公共設施配套齊全，有較大人口住宿需求的區域，特別是新市民聚集的城鄉結合部。

貴陽第一批試點選擇了云巖區、觀山湖區、花溪區、烏當區、白云區、經開區、清鎮市、修文縣，強調重點產業功能區、城鄉結合部等租賃住房需求較大的地方。

整體來看，租賃住房需求大、新市民聚集多、區域配套相對完善的地方，將成為集體建設用地建設租賃住房的“重鎮”。

誰有資格參與試點項目建設？

根據公開的實施方案，集體建設用地建設的租賃住房項目，申請人為項目所在地的集體經濟組織。集體經濟組織經批準后，可通過聯營、入股等方式，與市、區屬國有企業合作開發建設，也可通過聯營等方式選擇社會資本運營。

為什么強調與國有企業合作？

中國農業大學土地科學與技術學院教授朱道林接受中新社國是直通車采訪認為，集體建設用地建設的租賃住房屬于保障性住房，其價格會低于市場價，一般會鼓勵國有企業積極參與租賃住房建設。

利用集體土地建設租賃住房，也是響應國家“建立多主體供給，多渠道保障、租購并舉的住房制度”的要求。

相比之下，民營企業如果參與承擔建設租賃住房，往往會遇到“算不過來賬”的問題。

一位房企排名前30強的高管接受中新社國是直通車采訪表示，開發商做租賃住房有兩大難處，其一大量資金沉淀在租賃項目中，不能及時周轉賺取利潤，其二受制于高房價因素，國內做租賃住房的回報率普遍不足2%，收益低。

“即便集體建設用地的土地成本低一點，房租收益也必須覆蓋土地成本、建設運營成本，資本才會有利可圖。此外，鼓勵國有企業參與進來也考慮到資產不會流失的問題，集體建設用地的所有權沒有改變。”前述高管直言。

值得一提的是，在經歷這輪房地產調控高壓后，房企重資持有租賃項目的戰線出現收縮跡象。2018年多家長租公寓還因資金鏈和經營問題出現爆倉，盈利難仍然是長租公寓當前面臨的一大問題。

租賃住房有哪些紅線不能碰？

社會資本難以進入集體租賃住房，還與這幾條紅線有關。

根據實施規劃，集體建設用地不得出讓、轉讓、抵押；集體租賃住房只能整體持有，不得分割登記、轉讓、轉租、抵押；堅決杜絕變相開發建設小產權房；不得違規使用租金貸。

在具體出租方面，各地也有不同規定。

福州規定，合同約定租賃期限最長不超過6年，一次收取租金不得超過1年，不得含有自動續租條款。

南昌規定，合同約定租期原則上不超過10年，一次收取租金一般不超過1年。

青島規定，最長租賃期限不得超過20年，具體承租人不得轉租，一次收取租金不得超過1年，不得含有自動續租條款。

?？谝幎ǎw租賃住房的出租年限不得超過10年，一次收取租金一般不超過1年，出租合同到期后原承租人可優先續租。

貴陽規定，合同期限不超過5年，一次收取租金一般不超過1年，合同期滿后若雙方無異議可續租。

上述紅線也意味著，社會資本的退出成了一個問題。

在房企紛紛轉型試圖多元經營，追求穩定收益避免周期波動下，重資持有做租賃既是一塊大蛋糕，也是一塊燙手山芋。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，目前一些政策的規定，仍然是為了避免出現“以租代售”的情況，增加租賃市場供應，滿足人們住房需求。倘若未來“租售同權”在此類項目中應用，集體建設租賃住房將迎來更多利好。

對租房者而言，最關心無外乎兩點，其一是合適的地段，其二是適宜穩定的租金。如果相關醫療、教育、交通等配套完善，六個錢包買房的現象或有所減緩。

這背后，需要建立長期穩定的住房租賃市場。

嚴躍進認為，增加5個城市體現了改革試點擴容的態勢。他預判，2019年下半年也會有試點工作，比如第一次名單和第二次名單沒有覆蓋的城市，包括西安、濟南、蘇州等也有進行試點的機會。

根據規劃，到2020年福州、南昌、青島、海口、貴陽5地將形成試點報告，并爭取形成系列具有可復制、可推廣價值的工作規則、標準、政策等經驗和模式。 

（原題：《重大政策調整再擴圍，你越來越有希望住上這樣一套房》）