2019年1月16日，自然資源部辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳原則同意福州、南昌、青島、海口、貴陽等5個(gè)城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案。這意味著，通過試點(diǎn)實(shí)施方案的城市已擴(kuò)大至18個(gè)城市，省級(jí)層面則新增了江西、海南、山東、貴州，拓展至15個(gè)省市。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次政策信號(hào)意義很強(qiáng)，即隨著全國(guó)土地管理法的修改工作推進(jìn)，后續(xù)集體建設(shè)用地改革的力度會(huì)強(qiáng)化，目前改革重點(diǎn)在于發(fā)展租賃市場(chǎng)，而共有產(chǎn)權(quán)住房預(yù)計(jì)也會(huì)推進(jìn)。總體上看，這利好租賃市場(chǎng)供給端的發(fā)展和租賃市場(chǎng)的活躍。預(yù)計(jì)未納入試點(diǎn)的省會(huì)城市，在2019年下半年也會(huì)有試點(diǎn)工作，比如第一次名單和第二次名單沒有覆蓋的城市，包括西安、濟(jì)南、蘇州等大城市，部分百強(qiáng)縣也有機(jī)會(huì)進(jìn)行試點(diǎn)。

嚴(yán)禁違規(guī)提供“租金貸”

18個(gè)城市中，北京和上海早在2012年，由國(guó)土資源部批復(fù)作為集體建設(shè)用地建設(shè)公租房首批試點(diǎn)城市。2017年8月21日，正式確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。2018年1月16日，除北京和上海之外的11個(gè)城市的試點(diǎn)實(shí)施方案通過審核。

此次，自然資源部與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部?jī)刹课趯徟庖娭忻鞔_提出，盡量將項(xiàng)目安排在區(qū)位條件好、基礎(chǔ)設(shè)施完備以及人口集中度高、市場(chǎng)需求旺盛的區(qū)域。嚴(yán)躍進(jìn)表示，這也是一種經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，實(shí)際上把發(fā)展健康有效的租賃市場(chǎng)的要點(diǎn)進(jìn)行了概括。

另外，兩部委在“鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)參與試點(diǎn)建設(shè)，依法依規(guī)提供金融產(chǎn)品服務(wù)”方面，強(qiáng)調(diào)“嚴(yán)禁違規(guī)提供‘租金貸’”。嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此表示，這并不是打壓“租金貸”，而是更強(qiáng)調(diào)了“合規(guī)”和租客的知情權(quán)。這也是在當(dāng)前租賃市場(chǎng)租金貸風(fēng)險(xiǎn)增加的情況下，對(duì)租賃用地改革提出的新要求。

至于推進(jìn)集體租賃住房納入政府主導(dǎo)的住房信息租賃服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)管理，嚴(yán)躍進(jìn)說，未來集體建設(shè)用地和租賃平臺(tái)的同步管理將是大趨勢(shì)，類似租售同權(quán)的概念也會(huì)在此類平臺(tái)應(yīng)用上得到體現(xiàn)。

海口為建設(shè)海南自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)和中國(guó)特色自由貿(mào)易港提供用地保障

上述兩部委表示，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和鄉(xiāng)村振興的要求，促進(jìn)建立多主體供給，多渠道保障、租購并舉的住房制度，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展、人民住有所居，增加人民群眾的獲得感。

具體到試點(diǎn)城市，則是因城施策。總體看，福州、南昌、青島、海口、貴陽都強(qiáng)調(diào)了集體租賃住房只租不售，項(xiàng)目宗地只能辦理整體產(chǎn)權(quán)，不得分割登記。在租賃期限方面，貴陽提出了合同期限不超過5年，青島是最長(zhǎng)租賃期限不得超過20年，其余3城則規(guī)定最長(zhǎng)租期為10年；5城對(duì)于一次收取租金都統(tǒng)一為不得超過1年。

海口在指導(dǎo)思想中明確，為建設(shè)海南自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)和中國(guó)特色自由貿(mào)易港提供用地保障。首期試點(diǎn)擬選擇1-2個(gè)地塊。重點(diǎn)選擇基礎(chǔ)設(shè)施完備，醫(yī)療、教育、交通等公共設(shè)施配套齊全，有較大人口住宿需求的區(qū)域。特別是滿足外來務(wù)工人員等新市民居住需求的城鄉(xiāng)結(jié)合部，或者人員較為集中的產(chǎn)業(yè)園區(qū)附近。

此外，海口較為全面地明確了集體租賃住房項(xiàng)目的資本金及其他配套資金的籌集方式。

①集體經(jīng)濟(jì)組織自有資金，市、區(qū)住房保障專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)、園區(qū)管理機(jī)構(gòu)或簽約租賃的企業(yè)支付租金，用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。

②農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以建設(shè)用地的預(yù)期收益，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押貸款，獲得金融資本的支持。加強(qiáng)與國(guó)家開發(fā)銀行等政策性銀行合作，充分利用長(zhǎng)期、低息政策性信貸資金。金融監(jiān)管部門引導(dǎo)有關(guān)銀行針對(duì)符合相關(guān)政策的項(xiàng)目，按照風(fēng)險(xiǎn)可控、產(chǎn)業(yè)可持續(xù)原則開展相關(guān)金融產(chǎn)品創(chuàng)新。

③由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)的方式，與企業(yè)聯(lián)合開發(fā)建設(shè)。

因城施策，“自己爭(zhēng)取”

此前，國(guó)土資源部及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部確定13個(gè)試點(diǎn)城市時(shí)，是按照地方自愿原則，在超大、特大城市和國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)城市中，確定租賃住房需求較大，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織有建設(shè)意愿、有資金來源，政府監(jiān)管和服務(wù)能力較強(qiáng)的城市，開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。澎湃新聞?dòng)浾吡私獾剑舜瓮ㄟ^兩部委審批的試點(diǎn)城市中，有的城市正是“自己爭(zhēng)取來的”，其中不乏在人才公寓項(xiàng)目上走在前列的城市。

福州方案最具體。不僅規(guī)定集體租賃住房戶型以小戶型為主，最大戶型建筑面積不超過75平方米，實(shí)施范圍也具體在倉山區(qū)和晉安區(qū)住房需求強(qiáng)烈的兩個(gè)區(qū)，并在方案中列出了5個(gè)項(xiàng)目，總面積約109畝。

貴陽是以精準(zhǔn)扶貧精準(zhǔn)脫貧為背景，以“城鄉(xiāng)三變”改革（貴州省全面推進(jìn)農(nóng)村資源變資產(chǎn)資金變股金農(nóng)民變股東改革）為路徑，以建設(shè)公平共享創(chuàng)新型中心城市為總目標(biāo)。在實(shí)施主體上，貴陽提出農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可自行開發(fā)運(yùn)營(yíng)，或以通過聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)。

同時(shí)，貴陽規(guī)定各租賃住房小區(qū)單個(gè)項(xiàng)目住房建筑面積不得低于3萬平方米，租賃住房單套戶型為40平方米至90平方米：“一室一廳”戶型，面積不超過40平方米（1人戶或2人戶）；“兩室一廳”戶型，面積不超過70平方米（2人戶或3人戶）；“三室一廳”戶型，面積不超過90平方米（3人戶或4人戶）。

力求打造富裕美麗幸福江西樣本的南昌突出強(qiáng)調(diào)了農(nóng)民自愿。利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，要切實(shí)尊重農(nóng)民意愿，切實(shí)履行民主程序，維護(hù)農(nóng)民利益，使農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過出租房屋獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益，共享城鄉(xiāng)融合發(fā)展成果。

同時(shí)，南昌試點(diǎn)范圍為該市本級(jí)各區(qū)（開發(fā)區(qū)、新區(qū)），重點(diǎn)是土地管理秩序良好、區(qū)域配套較為完善、產(chǎn)業(yè)集群和高等院校聚集度較高的高新區(qū)、紅谷灘新區(qū)、青山湖區(qū)。租賃住房市場(chǎng)需求大，集體經(jīng)濟(jì)組織有建設(shè)意愿、有資金來源，經(jīng)審批確定為集體租賃住房項(xiàng)目的集體建設(shè)用地。

青島在全市范圍內(nèi)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃，大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高校集中區(qū)域周邊等租賃住房需求量大、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完備、醫(yī)療教育等公共設(shè)施配套齊全的區(qū)域和軌道交通站點(diǎn)周邊區(qū)域開展試點(diǎn)。重點(diǎn)在城陽區(qū)、黃島區(qū)、膠州市開展第一批試點(diǎn)。