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連任中遠兩灣城業(yè)委會主任之后，韓德友又開始忙碌起來：目前正在緊鑼密鼓進行的，是第四屆樓棟業(yè)主代表的選舉。

中遠兩灣城，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)最大的商品房小區(qū)?？偨ㄖ娣e153.4萬平方米，96個樓棟，住宅總戶數(shù)11755戶，常住人口近5萬。這樣龐大的底數(shù)，意味著在這里，要想通過業(yè)主表決辦成一件事，就必須要有足夠的心理準(zhǔn)備去聽成千上萬種不同的聲音。

就在近日，中遠兩灣城成功選舉產(chǎn)生了新一屆15位業(yè)委會委員，背后的過程出乎意料地平穩(wěn)、順利。這也是《民法典》正式實施后，上海的大型社區(qū)第一次成功實踐的案例。

然而，此前的業(yè)委會換屆并不順利。其中，中遠兩灣城第二屆業(yè)主委員會4年換了5任主任，2018年3月，尚未任滿的第二屆業(yè)委會被罷免，小區(qū)進入無業(yè)委會的“空窗期”。經(jīng)過普陀區(qū)宜川路街道近一年半的工作和努力，2019年12月，艱難選舉產(chǎn)生中遠兩灣城第三屆業(yè)委會。

新一屆業(yè)委會順利出爐，或可探究：一個這樣的超大型社區(qū)，其協(xié)商共治的新路徑是什么？

8月7日，中遠兩灣城第四屆業(yè)委會第一次全體會議。

“微網(wǎng)格”悄悄運轉(zhuǎn)

“這些業(yè)委會的人，我都不認識，有啥好選的？”

“第三屆業(yè)委會里有人做得也不怎么樣，怎么能保證這屆就能做好？”

這個近5萬人的小區(qū)，每個樓組都有自己的微信群。今年夏天，得知新一屆業(yè)委會的選舉即將開始，群里有支持的，有默不作聲的，也有發(fā)出不同聲音的。

中遠兩灣城被分成4個居委會。為了業(yè)委會換屆，從一年前開始，4個居民區(qū)書記就開始碰頭商量相關(guān)事宜。在4位經(jīng)驗豐富的老書記看來，“有不同的聲音才是正常的表現(xiàn)，關(guān)鍵是形成上下暢通的溝通渠道，將無序的聲音轉(zhuǎn)為有序的表達，從而奠定民意基礎(chǔ)?！?/p>

此時的“微網(wǎng)格”，正在悄悄運轉(zhuǎn)。

去年2月開始，為了本次業(yè)委會換屆，宜川路街道搭建“街道-居民區(qū)-樓組”三級工作專班，200余名機關(guān)和社區(qū)干部“包樓到戶”開展宣傳動員，爭取業(yè)主支持。中遠兩灣城以轄區(qū)96個樓組為基本單元劃分了微網(wǎng)格，每個微網(wǎng)格覆蓋350戶左右，在微網(wǎng)格上設(shè)立黨支部，由黨支部書記和第二梯隊黨員骨干擔(dān)任網(wǎng)格長，由社區(qū)工作者擔(dān)任專職網(wǎng)格員。

依托“居民區(qū)-社區(qū)網(wǎng)格長-社區(qū)網(wǎng)格員”三級架構(gòu)，形成“居民區(qū)黨總支-微網(wǎng)格黨支部-黨小組-樓組黨小組-全體黨員”的連貫性組織體系。

針對樓內(nèi)居民的疑問和訴求，由微網(wǎng)格內(nèi)的網(wǎng)格員先行溝通解釋，將無法答復(fù)的事項記錄并逐級上交，在社區(qū)層面由居民區(qū)黨總支負責(zé)協(xié)調(diào)。

面對一些居民的風(fēng)涼話，樓組黨小組長會率先@他，并告訴他：“業(yè)委會選舉看似和你無關(guān)，但其實息息相關(guān)。小區(qū)已經(jīng)建成20多年，各種大修小修不斷，如果沒有業(yè)委會，維修資金無法動用，到時候遇到急需修理的問題，恐怕你就急了！”

居民李女士說：“這個道理簡單樸素，居民一聽就明白。誰不想小區(qū)變好呢？”

有居民發(fā)現(xiàn)一位業(yè)委會候選人參與小區(qū)公共設(shè)施自治管理，就反對他參選。這樣的問題，樓組黨小組、微網(wǎng)格黨支部無法回答，就將其上報，由第三居民區(qū)黨總支書記惲梅、第二居民區(qū)黨總支書記邵建萍接待。

惲梅和邵建萍告訴他們：“業(yè)委會候選人的資格審查是按照程序嚴格把關(guān)的，這位候選人是通過資格審查的。但同時，為了讓公共設(shè)施更好地運作，我們居民區(qū)黨總支會建議業(yè)委會、物業(yè)通過第三方招標(biāo)請第三方管理，從而把控公共收益的進入，讓公共設(shè)施更好地服務(wù)業(yè)主?！?/p>

聽完這樣的解釋，有異議的業(yè)主覺得有道理，表示接受。

7月下旬，由樓組長、居委干部、街道社工、小區(qū)業(yè)主組成小組，上門送達表決票。

奠定民意的基礎(chǔ)

張蕾是中遠兩灣城業(yè)委會換屆工作組的居民代表之一，她至今對一個細節(jié)印象深刻——

《業(yè)委會履職承諾書》不斷修改，在大家的建議下，將“業(yè)委會接受街道、居民區(qū)黨總支的領(lǐng)導(dǎo)”放在了第一條。

要知道，在中遠兩灣城第一、二屆業(yè)委會時期，在很多居民的理念中：“業(yè)委會就是要實行居民自治，不要居委會干預(yù)?！?/p>

這樣的思想轉(zhuǎn)變，究竟是怎樣發(fā)生的？張蕾告訴記者：“背后的邏輯很簡單，干實事就是王道。近幾年，在街道、居民區(qū)的黨建引領(lǐng)下，中遠兩灣城辦成了一件件實事，居民們到居委會是真心在為大家做事，所以產(chǎn)生了認可和信任。”

比如，蘇河貫通、建設(shè)社區(qū)食堂、增設(shè)衛(wèi)生服務(wù)站、兒童樂園微更新、消防設(shè)施及道路監(jiān)控修繕、打造中遠第一居民區(qū)黨群服務(wù)站、東區(qū)三大工程改造等居民心愿都逐步落地。

在普陀區(qū)委組織部的指導(dǎo)下，宜川路街道在打造“半馬蘇河驛站?1690黨群服務(wù)中心”的過程中，依托“微網(wǎng)格”召開征詢會、磋商會并開展線上調(diào)查，最終彌補了居民迫切需求的黨群陣地不足以及社區(qū)食堂、社衛(wèi)分站點等民生功能，讓這里成了網(wǎng)紅打卡點。

而換電梯的成功，則讓中遠兩灣城的每一位居民都有了切身感受。

中遠兩灣城小區(qū)建設(shè)于本世紀(jì)初，20多年過去，電梯老化、故障頻發(fā)，影響居民出行。然而，缺少成功的經(jīng)驗借鑒和規(guī)章指引，如何選梯、籌資、施工，這一系列問題都考驗著業(yè)委會和居委會的智慧。

“換電梯，屬于居民樓公共設(shè)施更新，應(yīng)由居民自主發(fā)起、自主決定?！睅е@樣的共識，在居民區(qū)黨總支的牽頭下，居民們依托樓組“紅色議事廳”，探索形成了的樓事樓議“小型業(yè)主會”議事機制。通過廣泛聽取意見、成立換梯小組、召開業(yè)主會議、嚴格投票表決等程序，樓內(nèi)每位居民都參與到方案制定、資金籌集和施工監(jiān)督工作中來。目前，中遠兩灣城的206部老舊電梯已啟動了188部，有149部完成了更換再次投入使用。

惲梅發(fā)現(xiàn)，辦成一件件實事之后，業(yè)主更喜歡以“居民”而不是“業(yè)主”自居了。居民對社區(qū)的滿意度，則直接體現(xiàn)在業(yè)委會換屆選舉的回票率上。短短五天，回票率就超過了三分之二的相應(yīng)規(guī)定，多幢樓的回票率達到80%，還有的樓實現(xiàn)了100%的回票率。

147號樓是中遠兩灣城第一步完成換梯的樓棟，回票率近90%。樓組長王阿姨說：“高回票率是和我們樓內(nèi)鄰居的熟悉程度以及對居委會、業(yè)委會的信任分不開的。發(fā)票、回票我們都很熟練了，這次樓里有愿意為大家做事的候選人，我們一定要支持的?！?/p>

4月17日，中遠兩灣城第一居民區(qū)黨總支書記介紹新一屆業(yè)委會初步人選的樓內(nèi)評議工作。

讓能人愿意出來

作為樓棟換梯小組的領(lǐng)頭人，很多居民都認識鄭小鏞，但他還是認認真真準(zhǔn)備了演講。

第一次是在樓棟大堂里，他鄭重地向大家做了自我介紹，并承諾一定盡力做好西區(qū)三大工程：路面修整、消防設(shè)施、監(jiān)控工程。

那天很多鄰居下來聽他演講，評價“老鄭思路清爽的?！薄笆莻€做事的人?！苯?jīng)過民主評議，他正式成為業(yè)委會候選人。業(yè)委會正式選舉那天，他又和另外14為候選人一起，在半馬蘇河驛站?1690黨群服務(wù)中心做了6分鐘演講。如今正式當(dāng)選業(yè)委會委員。

其實，鄭小鏞是第三居民區(qū)黨總支書記惲梅一年多前就開始物色的業(yè)委會委員人選。

2021年，鄭小鏞所在的樓棟電梯壞了，做了30年技術(shù)管理工作的他主動站出來牽頭，在居民區(qū)的支持下，與另幾位業(yè)主代表自行墊資應(yīng)急，順利完成換梯，獲得樓棟居民的擁護。

鄭小鏞是老黨員，參加過小區(qū)黨支部活動。在這樣的情況下，惲梅請所在的微網(wǎng)格黨支部書記出面，讓他考慮參選業(yè)委會成員。

是否接下這個擔(dān)子，鄭小鏞很猶豫，他知道“業(yè)委會常常吃力不討好”，但在居民區(qū)黨總支的一次次推薦和居民的推選下，他最終決定：“發(fā)揮特長，爭取為小區(qū)做點實事?！?/p>

相比新委員鄭小鏞，老委員毛友梅的再次“出山”則更加艱難。

中遠兩灣城業(yè)委會分為東、西兩區(qū)。她是第三屆業(yè)委會西區(qū)的成員。相比中遠兩灣城東區(qū)進行的小區(qū)道路修繕、消防設(shè)施改造和智能監(jiān)控等，由于當(dāng)時西區(qū)業(yè)委會成員間未達成一致，這些工程沒能順利推進，不少西區(qū)居民反對第三屆業(yè)委會成員繼續(xù)留任。因此，盡管被居民推薦作為新一屆業(yè)委會委員人選，毛友梅卻不想繼續(xù)干了。

惲梅不僅“三顧茅廬”邀請她，還不斷地和居民進行解釋：“毛友梅一直認真履職，不僅每場會議都不缺席，也非常支持小區(qū)道路修繕等工程，但這些工程是否實施終究不是她說了算的。”惲梅說，“希望她能留在業(yè)委會，以老帶新，在本屆任期上發(fā)揮重要作用?！?/p>

直到毛友梅答應(yīng)下來，她才長長地舒了一口氣。

另一位東區(qū)的第三屆業(yè)委會委員林純豐，也是到業(yè)委會競選報名的最后一天才報了名。

“家里人聽說我還準(zhǔn)備再做一屆，第一反應(yīng)都是：你這是干嘛？”林純豐說，“在業(yè)委會干活，一要無私二要心大?！?/p>

作為來自浙江的私營企業(yè)主，林純豐的想法是：“之前為家庭打江山，現(xiàn)在發(fā)揮余熱為社區(qū)做奉獻。”

而所有接受采訪的業(yè)委會成員心里最大的梗都是：“總有人覺得你們一定是拿了什么好處，否則誰會做這種傻事？”所以，他們堅持一分錢不拿，這樣才有底氣。

“即便這樣，還是值得的?！绷旨冐S說，“這幾年，眼看著小區(qū)硬件、軟件逐漸提升了，無論是從房價還是舒適度考量，都無愧于心?！?/p>

4月17日晚，由居委會組織本樓業(yè)主或同住人對本樓棟競選意愿人進行評議。

踐行全過程人民民主

根據(jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)則，選舉業(yè)主委員會屬于業(yè)主共同決定事項，需召開業(yè)主大會表決決定。應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。參選人員需獲得參與表決專有部分面積過半的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半的業(yè)主同意方可當(dāng)選。

經(jīng)統(tǒng)計，中遠兩灣城第四屆業(yè)委會選舉回收票占業(yè)主總?cè)藬?shù)71.54%，占建筑物總面積72.87%，第四屆業(yè)委會選舉為等額選舉，參選的15名委員均獲得80%以上的同意票。

踐行全過程人民民主，讓投票過程規(guī)范、透明，嚴格遵循法律程序，是這次中遠兩灣城業(yè)委會換屆的重要原則。

為此，宜川路街道邀請專業(yè)的法律顧問和普陀區(qū)有關(guān)職能部門法務(wù)專家組建專門的宣講團隊，全程參與街道圍繞換屆改選召開各種研討會、座談會、推進會等，及時提供專業(yè)指導(dǎo)和法治支撐。

所有向業(yè)主出具的換屆書面材料，都事先經(jīng)過法治保障團隊的專業(yè)評估把關(guān)，確保內(nèi)容合法、程序合規(guī)、用語規(guī)范，最大程度減少可能產(chǎn)生的復(fù)議或訴訟風(fēng)險。

業(yè)委會委員的產(chǎn)生要經(jīng)歷自薦、樓組評議、居民投票、回票、唱票等一系列規(guī)范過程。

中遠兩灣城第一居民區(qū)黨總支書記朱忠海和第四居民區(qū)黨總支書記袁貴勇介紹，從發(fā)布公告、上門發(fā)選票到溝通解釋，四個居民區(qū)都步調(diào)一致、有商有量。“由樓組長、居委干部、街道社工、小區(qū)業(yè)主組成一個小組，一人拿票箱、一人拿業(yè)主底冊、一人拿表決票、一人負責(zé)解釋，100多組同時出發(fā)，讓居民參與投票，整整花了一周時間。正值酷暑，每個人回來時衣服都可以擰出水來?！?/p>

由于人數(shù)眾多，僅僅最后的唱票，也經(jīng)歷了7小時。

韓德友告訴記者，繼續(xù)擔(dān)任業(yè)委會主任，是想完成之前沒有做完的事情：讓小區(qū)的品質(zhì)進一步提升，讓小區(qū)管理規(guī)約與時俱進。

最近正在進行的樓棟業(yè)主代表換屆選舉，就是中遠兩灣城的特色。按照規(guī)定，這里每30戶產(chǎn)生一名業(yè)主代表，業(yè)主代表小組就是樓棟的“業(yè)委會”，監(jiān)管著樓棟的維修資金。平時，在小區(qū)議事、物業(yè)協(xié)調(diào)等方面都發(fā)揮著重要作用。

業(yè)委會與物業(yè)的關(guān)系也很微妙。第三屆業(yè)委會任期里，中遠兩灣城業(yè)主炒掉了老物業(yè)，還將其告上了法庭。

如今，在樓組黨小組的引領(lǐng)下，物業(yè)管家、樓組長、業(yè)主代表，形成樓組里的“三駕馬車”。每一個樓組“三駕馬車”運轉(zhuǎn)得好，小區(qū)“三駕馬車”居委會、物業(yè)、業(yè)委會才能運轉(zhuǎn)得好，從而提升小區(qū)生活質(zhì)量。業(yè)委會換屆期間，“三駕馬車”協(xié)同配合，確保了小區(qū)各項工作平穩(wěn)過渡。

宜川路街道黨工委書記盧禮卿表示，只有提升黨建軟實力，才能在關(guān)鍵時刻發(fā)揮硬實力。宜川路街道將以“黨建引領(lǐng)有力、自治共治有序、社區(qū)服務(wù)有情、鄰里互助有愛”為目標(biāo)，推進社區(qū)網(wǎng)格化精細化治理，推動中遠兩灣城形成人人參與、人人負責(zé)、人人奉獻、人人共享的城市治理共同體。

中遠兩灣城的蘇河步道，風(fēng)景優(yōu)美。

（原標(biāo)題為《上海內(nèi)環(huán)內(nèi)最大的商品房小區(qū)，近5萬居民，怎樣做到了業(yè)委會成功換屆？》）