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連任中遠兩灣城業委會主任之后，韓德友又開始忙碌起來：目前正在緊鑼密鼓進行的，是第四屆樓棟業主代表的選舉。

中遠兩灣城，上海內環內最大的商品房小區。總建筑面積153.4萬平方米，96個樓棟，住宅總戶數11755戶，常住人口近5萬。這樣龐大的底數，意味著在這里，要想通過業主表決辦成一件事，就必須要有足夠的心理準備去聽成千上萬種不同的聲音。

就在近日，中遠兩灣城成功選舉產生了新一屆15位業委會委員，背后的過程出乎意料地平穩、順利。這也是《民法典》正式實施后，上海的大型社區第一次成功實踐的案例。

然而，此前的業委會換屆并不順利。其中，中遠兩灣城第二屆業主委員會4年換了5任主任，2018年3月，尚未任滿的第二屆業委會被罷免，小區進入無業委會的“空窗期”。經過普陀區宜川路街道近一年半的工作和努力，2019年12月，艱難選舉產生中遠兩灣城第三屆業委會。

新一屆業委會順利出爐，或可探究：一個這樣的超大型社區，其協商共治的新路徑是什么？

8月7日，中遠兩灣城第四屆業委會第一次全體會議。

“微網格”悄悄運轉

“這些業委會的人，我都不認識，有啥好選的？”

“第三屆業委會里有人做得也不怎么樣，怎么能保證這屆就能做好？”

這個近5萬人的小區，每個樓組都有自己的微信群。今年夏天，得知新一屆業委會的選舉即將開始，群里有支持的，有默不作聲的，也有發出不同聲音的。

中遠兩灣城被分成4個居委會。為了業委會換屆，從一年前開始，4個居民區書記就開始碰頭商量相關事宜。在4位經驗豐富的老書記看來，“有不同的聲音才是正常的表現，關鍵是形成上下暢通的溝通渠道，將無序的聲音轉為有序的表達，從而奠定民意基礎。”

此時的“微網格”，正在悄悄運轉。

去年2月開始，為了本次業委會換屆，宜川路街道搭建“街道-居民區-樓組”三級工作專班，200余名機關和社區干部“包樓到戶”開展宣傳動員，爭取業主支持。中遠兩灣城以轄區96個樓組為基本單元劃分了微網格，每個微網格覆蓋350戶左右，在微網格上設立黨支部，由黨支部書記和第二梯隊黨員骨干擔任網格長，由社區工作者擔任專職網格員。

依托“居民區-社區網格長-社區網格員”三級架構，形成“居民區黨總支-微網格黨支部-黨小組-樓組黨小組-全體黨員”的連貫性組織體系。

針對樓內居民的疑問和訴求，由微網格內的網格員先行溝通解釋，將無法答復的事項記錄并逐級上交，在社區層面由居民區黨總支負責協調。

面對一些居民的風涼話，樓組黨小組長會率先@他，并告訴他：“業委會選舉看似和你無關，但其實息息相關。小區已經建成20多年，各種大修小修不斷，如果沒有業委會，維修資金無法動用，到時候遇到急需修理的問題，恐怕你就急了！”

居民李女士說：“這個道理簡單樸素，居民一聽就明白。誰不想小區變好呢？”

有居民發現一位業委會候選人參與小區公共設施自治管理，就反對他參選。這樣的問題，樓組黨小組、微網格黨支部無法回答，就將其上報，由第三居民區黨總支書記惲梅、第二居民區黨總支書記邵建萍接待。

惲梅和邵建萍告訴他們：“業委會候選人的資格審查是按照程序嚴格把關的，這位候選人是通過資格審查的。但同時，為了讓公共設施更好地運作，我們居民區黨總支會建議業委會、物業通過第三方招標請第三方管理，從而把控公共收益的進入，讓公共設施更好地服務業主。”

聽完這樣的解釋，有異議的業主覺得有道理，表示接受。

7月下旬，由樓組長、居委干部、街道社工、小區業主組成小組，上門送達表決票。

奠定民意的基礎

張蕾是中遠兩灣城業委會換屆工作組的居民代表之一，她至今對一個細節印象深刻——

《業委會履職承諾書》不斷修改，在大家的建議下，將“業委會接受街道、居民區黨總支的領導”放在了第一條。

要知道，在中遠兩灣城第一、二屆業委會時期，在很多居民的理念中：“業委會就是要實行居民自治，不要居委會干預。”

這樣的思想轉變，究竟是怎樣發生的？張蕾告訴記者：“背后的邏輯很簡單，干實事就是王道。近幾年，在街道、居民區的黨建引領下，中遠兩灣城辦成了一件件實事，居民們到居委會是真心在為大家做事，所以產生了認可和信任。”

比如，蘇河貫通、建設社區食堂、增設衛生服務站、兒童樂園微更新、消防設施及道路監控修繕、打造中遠第一居民區黨群服務站、東區三大工程改造等居民心愿都逐步落地。

在普陀區委組織部的指導下，宜川路街道在打造“半馬蘇河驛站?1690黨群服務中心”的過程中，依托“微網格”召開征詢會、磋商會并開展線上調查，最終彌補了居民迫切需求的黨群陣地不足以及社區食堂、社衛分站點等民生功能，讓這里成了網紅打卡點。

而換電梯的成功，則讓中遠兩灣城的每一位居民都有了切身感受。

中遠兩灣城小區建設于本世紀初，20多年過去，電梯老化、故障頻發，影響居民出行。然而，缺少成功的經驗借鑒和規章指引，如何選梯、籌資、施工，這一系列問題都考驗著業委會和居委會的智慧。

“換電梯，屬于居民樓公共設施更新，應由居民自主發起、自主決定。”帶著這樣的共識，在居民區黨總支的牽頭下，居民們依托樓組“紅色議事廳”，探索形成了的樓事樓議“小型業主會”議事機制。通過廣泛聽取意見、成立換梯小組、召開業主會議、嚴格投票表決等程序，樓內每位居民都參與到方案制定、資金籌集和施工監督工作中來。目前，中遠兩灣城的206部老舊電梯已啟動了188部，有149部完成了更換再次投入使用。

惲梅發現，辦成一件件實事之后，業主更喜歡以“居民”而不是“業主”自居了。居民對社區的滿意度，則直接體現在業委會換屆選舉的回票率上。短短五天，回票率就超過了三分之二的相應規定，多幢樓的回票率達到80%，還有的樓實現了100%的回票率。

147號樓是中遠兩灣城第一步完成換梯的樓棟，回票率近90%。樓組長王阿姨說：“高回票率是和我們樓內鄰居的熟悉程度以及對居委會、業委會的信任分不開的。發票、回票我們都很熟練了，這次樓里有愿意為大家做事的候選人，我們一定要支持的。”

4月17日，中遠兩灣城第一居民區黨總支書記介紹新一屆業委會初步人選的樓內評議工作。

讓能人愿意出來

作為樓棟換梯小組的領頭人，很多居民都認識鄭小鏞，但他還是認認真真準備了演講。

第一次是在樓棟大堂里，他鄭重地向大家做了自我介紹，并承諾一定盡力做好西區三大工程：路面修整、消防設施、監控工程。

那天很多鄰居下來聽他演講，評價“老鄭思路清爽的。”“是個做事的人。”經過民主評議，他正式成為業委會候選人。業委會正式選舉那天，他又和另外14為候選人一起，在半馬蘇河驛站?1690黨群服務中心做了6分鐘演講。如今正式當選業委會委員。

其實，鄭小鏞是第三居民區黨總支書記惲梅一年多前就開始物色的業委會委員人選。

2021年，鄭小鏞所在的樓棟電梯壞了，做了30年技術管理工作的他主動站出來牽頭，在居民區的支持下，與另幾位業主代表自行墊資應急，順利完成換梯，獲得樓棟居民的擁護。

鄭小鏞是老黨員，參加過小區黨支部活動。在這樣的情況下，惲梅請所在的微網格黨支部書記出面，讓他考慮參選業委會成員。

是否接下這個擔子，鄭小鏞很猶豫，他知道“業委會常常吃力不討好”，但在居民區黨總支的一次次推薦和居民的推選下，他最終決定：“發揮特長，爭取為小區做點實事。”

相比新委員鄭小鏞，老委員毛友梅的再次“出山”則更加艱難。

中遠兩灣城業委會分為東、西兩區。她是第三屆業委會西區的成員。相比中遠兩灣城東區進行的小區道路修繕、消防設施改造和智能監控等，由于當時西區業委會成員間未達成一致，這些工程沒能順利推進，不少西區居民反對第三屆業委會成員繼續留任。因此，盡管被居民推薦作為新一屆業委會委員人選，毛友梅卻不想繼續干了。

惲梅不僅“三顧茅廬”邀請她，還不斷地和居民進行解釋：“毛友梅一直認真履職，不僅每場會議都不缺席，也非常支持小區道路修繕等工程，但這些工程是否實施終究不是她說了算的。”惲梅說，“希望她能留在業委會，以老帶新，在本屆任期上發揮重要作用。”

直到毛友梅答應下來，她才長長地舒了一口氣。

另一位東區的第三屆業委會委員林純豐，也是到業委會競選報名的最后一天才報了名。

“家里人聽說我還準備再做一屆，第一反應都是：你這是干嘛？”林純豐說，“在業委會干活，一要無私二要心大。”

作為來自浙江的私營企業主，林純豐的想法是：“之前為家庭打江山，現在發揮余熱為社區做奉獻。”

而所有接受采訪的業委會成員心里最大的梗都是：“總有人覺得你們一定是拿了什么好處，否則誰會做這種傻事？”所以，他們堅持一分錢不拿，這樣才有底氣。

“即便這樣，還是值得的。”林純豐說，“這幾年，眼看著小區硬件、軟件逐漸提升了，無論是從房價還是舒適度考量，都無愧于心。”

4月17日晚，由居委會組織本樓業主或同住人對本樓棟競選意愿人進行評議。

踐行全過程人民民主

根據《民法典》的相關規則，選舉業主委員會屬于業主共同決定事項，需召開業主大會表決決定。應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。參選人員需獲得參與表決專有部分面積過半的業主且參與表決人數過半的業主同意方可當選。

經統計，中遠兩灣城第四屆業委會選舉回收票占業主總人數71.54%，占建筑物總面積72.87%，第四屆業委會選舉為等額選舉，參選的15名委員均獲得80%以上的同意票。

踐行全過程人民民主，讓投票過程規范、透明，嚴格遵循法律程序，是這次中遠兩灣城業委會換屆的重要原則。

為此，宜川路街道邀請專業的法律顧問和普陀區有關職能部門法務專家組建專門的宣講團隊，全程參與街道圍繞換屆改選召開各種研討會、座談會、推進會等，及時提供專業指導和法治支撐。

所有向業主出具的換屆書面材料，都事先經過法治保障團隊的專業評估把關，確保內容合法、程序合規、用語規范，最大程度減少可能產生的復議或訴訟風險。

業委會委員的產生要經歷自薦、樓組評議、居民投票、回票、唱票等一系列規范過程。

中遠兩灣城第一居民區黨總支書記朱忠海和第四居民區黨總支書記袁貴勇介紹，從發布公告、上門發選票到溝通解釋，四個居民區都步調一致、有商有量。“由樓組長、居委干部、街道社工、小區業主組成一個小組，一人拿票箱、一人拿業主底冊、一人拿表決票、一人負責解釋，100多組同時出發，讓居民參與投票，整整花了一周時間。正值酷暑，每個人回來時衣服都可以擰出水來。”

由于人數眾多，僅僅最后的唱票，也經歷了7小時。

韓德友告訴記者，繼續擔任業委會主任，是想完成之前沒有做完的事情：讓小區的品質進一步提升，讓小區管理規約與時俱進。

最近正在進行的樓棟業主代表換屆選舉，就是中遠兩灣城的特色。按照規定，這里每30戶產生一名業主代表，業主代表小組就是樓棟的“業委會”，監管著樓棟的維修資金。平時，在小區議事、物業協調等方面都發揮著重要作用。

業委會與物業的關系也很微妙。第三屆業委會任期里，中遠兩灣城業主炒掉了老物業，還將其告上了法庭。

如今，在樓組黨小組的引領下，物業管家、樓組長、業主代表，形成樓組里的“三駕馬車”。每一個樓組“三駕馬車”運轉得好，小區“三駕馬車”居委會、物業、業委會才能運轉得好，從而提升小區生活質量。業委會換屆期間，“三駕馬車”協同配合，確保了小區各項工作平穩過渡。

宜川路街道黨工委書記盧禮卿表示，只有提升黨建軟實力，才能在關鍵時刻發揮硬實力。宜川路街道將以“黨建引領有力、自治共治有序、社區服務有情、鄰里互助有愛”為目標，推進社區網格化精細化治理，推動中遠兩灣城形成人人參與、人人負責、人人奉獻、人人共享的城市治理共同體。

中遠兩灣城的蘇河步道，風景優美。

（原標題為《上海內環內最大的商品房小區，近5萬居民，怎樣做到了業委會成功換屆？》）