8月30日，新城控股（601155.SH）發布2024年半年度報告。上半年，公司營業收入339.04億元，同比下降18.83%。其中，房地產開發銷售收入275.5億元，同比下降24.19%，毛利率為10.93%；物業出租及管理收入58.04億元，同比19.29%，毛利率為72.21%。

利潤方面，期內，新城控股歸屬于上市公司股東的凈利潤13.18億元，同比下降42.16%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤13.18億元，同比下降31.98%。利潤減少，主要是房地產交付收入減少所致。

新城系上市公司高管開始變動

這是實控人王振華出獄后新城控股公布的首份定期報告。

澎湃新聞獲悉，王振華已經介入公司管理，多名新城控股員工表示，王振華尚未在公司公開露面。截至目前，王振華仍是三家新城系上市公司的控股股東，但其并未有公開職務。三家上市公司中，僅一家的高管出現變動。

8月28日，新城悅服務發布中期業績公告并宣布更換首席財務官。左衛因新城系內的其他工作安排，辭任首席財務官職務，42歲的陳妮娜被委任首席財務官。左衛于2019年4月1日被委任為新城悅服務的財務總監；陳妮娜于2014年5月加入新城控股，歷任預算經理、稅務經理、地產開發和商業管理事業部財務總經理。

市場整體低迷，部分一線及強二線城市存在回暖趨勢

1-6月，新城控股完成合同銷售金額235.54億元，比上年同期下降44.45%；實現合同銷售面積326.22萬平方米，比上年同期下降36.86%。期內，公司實現247億元的全口徑資金回籠，全口徑資金回籠率為105%。

期內，新城控股共實現61個子項目竣工交付，竣工面積為690.31萬平方米（含合聯營項目）。期末，公司共有194個子項目在建，總建筑面積達3070.11萬平方米（含合聯營項目）；公司已售未結轉面積為1916.44萬平方米（含合聯營項目）。

新城控股管理層在公告中表示，市場在政策刺激下呈短期脈沖式拉動、分化顯著，部分一線及強二線城市樓市在政策的強刺激中，存在回暖趨勢。一、二線城市及高端改善項目受到客戶青睞。高端改善項目的熱銷與市場整體低迷對比，體現了城市間、區域間及項目間冷熱不均的分化現象。

在“以銷定投”策略下，房企拿地仍較謹慎，同時在自然資源部提出“合理控制新增商品住宅用地供應”后，地方政府推地節奏放緩。土地招拍掛方面，僅部分熱點城市優質地塊尚能實現溢價成交，大多數城市地塊底價成交甚至出現流拍，整體成交樓面均價同比下降8.0%，溢價率較去年同期下降2.5個百分點。

土地儲備方面，新城控股稱，堅持深耕長三角區域，并聚焦其他核心城市群，在全國最具經濟活力和人口密度最高的地區布局，形成以長三角、環渤海、粵港澳大灣區、長江中游、成渝等城市群為重點的布局體系，其中一、二線城市約占公司總土地儲備的40%，長三角區域三、四線城市約占公司總土地儲備的19%。

擁有現金157.82億元，籌資活動現金流凈額-34.25億元

期內，新城控股一年內到期流動負債153.57億元，期初為193.23億元；償還境內外公開市場債券19.70億元。期末，合聯營公司權益有息負債合計39.52億元。

期末，新城控股擁有貨幣資金157.82億元，上年期末為189.71億元。其中，受限資金為41.57億元，期初為61.5億元。

期內，新城控股經營活動產生的現金流量凈額20.88億元，較去年同期的74.34億元減少71.91%，主要是房地產項目簽約額減少，導致經營活動現金流入下降；公司投資活動產生的現金流量凈額1.4億元，同比下降75.19%。

期內，新城控股籌資活動產生的現金流量凈額-34.25億元，較上年同期-92.38億元增加62.93%。

籌資活動現金流入小計102.79億元。其中，取得借款收到的現金81.56億元，去年同期為106.55億元；發行債券收到的現金13.6億元，去年同期為19.03億元；收到其他與籌資活動有關的現金7.63億元，上年同期為18.04億元。

籌資活動現金流出小計137.03億元，去年同期為236.30億元。其中，償還債務支付的現金108.5億元，去年同期為181.11億元；分配股利、利潤或償付利息支付的現金18.17億元，去年同期為23.39億元；支付其他與籌資活動有關的現金10.37億元，去年同期為31.8億元。

上半年商業運營總收入62.12億元

1-6月，新城控股商業運營總收入為62.12億元（即含稅租金收入），包含：商鋪、辦公樓及購物中心的租金、管理費、停車場、多種經營及其他零星管理費收入；2023年同期公司商業運營總收入為52.01億元（即含稅租金收入）。

吾悅廣場開業面積達1527.98萬平方米，出租率達97.24%。期內，吾悅廣場實現商業運營總收入即含稅租金收入61.95億元，同比增長19.55%。

商業方面，“吾悅”新城控股旗下的商業綜合體項目品牌，2012年開出第一家購物中心武進吾悅廣場，期末，全國開業及在建的吾悅廣場城市綜合體合計201座，分布在上海、天津、重慶、南京、長沙、西安等國內137個大中城市。

在今年5月28日召開的新城控股股東大會上，董事會主席王曉松介紹，這幾年無論多艱難，公司每年基本上還是按期實現重資產商業的開業。這部分新增的商業可以用抵押貸款替換掉信用債。

王曉松在股東會上介紹，截至目前，未抵押的吾悅廣場約35座，（估值）差不多300億元，另外公司還有15座未開業的重資產的吾悅廣場，今明兩年也會開出來。這50座重資產商場未來都是可以做抵押貸款的，可以置換公司目前剩下的大約17億美元債務。

王曉松稱，經營性物業貸抵押率大概在30%-50%之間。之前主要是一些小規模的銀行在做這個業務，金額低、利率高，公司除了新增一些貸款外，也在對存量的部分進行置換。

對于償還公開市場存續債務，王曉松還給出另外一個補充路徑。今年公司商業管理的收入大概有125億元，毛利率在70%，也會有大幾十億元的現金流作為補充，凈利潤應該有四五十億元。