8月29日，由富豪王振華控制的物業服務公司新城悅服務（01755.HK）召開2024年中期業績溝通會，董事會主席兼首席執行官戚小明、首席財務官陳妮娜、首席戰略官尤建峰出席會議。

會上，陳妮娜介紹，上半年關聯方應收款增加20%，但回款速度沒有好轉的跡象。在談到業務聚焦時，戚小明表示，新城悅服務在管項目中進入到的城市從原先的200個降至165個；上半年拓展量比去年同期下降，大概完成1000萬平方米。

具體運營方面，期內，公司實現營業收入27.7億元，同比增加3.3%。其中，物業管理服務收入19.08億元，同比增加12.6%；社區增值服務6.46億元，同比下降8.8%；開發商增值服務2.17億元，同比下降22.3%。

利潤方面，上半年，新城悅實現毛利7.53億元，同比增加5.0%；毛利率為約27.2%，較2023年同期的26.8%相比增加0.4個百分點。其中，物業管理服務的毛利為4.71億元，同比增加12.6%，毛利率為約24.7%。開發商增值服務的毛利為約4840萬元，同比下降約18.1%，毛利率為約22.3%。

期內，新城悅服務實現利潤約3.32億元，較2023年同期的3.34億元下降約0.4%；本公司擁有人應占利潤為3.02億元，較2023年同期上升約2.7%；凈利潤率為約12.0%，較2023年同期下降0.4個百分點。

關聯方應收款增加20%，回款速度沒有好轉的跡象

截至6月底，新城悅服務的貿易應收款為22.87億元，較上年同期的17.97億元增加27.25%。貿易應收款項主要來自按包干制進行管理的物業管理服務及增值服務。按包干制的物業管理服務的收入乃根據相關物業服務協議的條款收取。業主于提供服務后支付到期的物業管理服務收入。

關聯方應收款增加約20%，陳妮娜解釋，這和行業有關，工程完工結算完成，應收款隨之增加，回款速度卻沒有好轉的跡象。目前，公司正在積極協調，希望通過一些化債的方式，解決應收款余額的持續增長。

陳妮娜同時表示，第三方的應收款同比是增長35%左右，這里面會有一些季節性原因，業主通常集中在年底或者后半年繳納物業費；也會受一些宏觀因素影響，企業類的客戶在今年續約時，會對付款的商務條款進行調整，導致付款周期延長，公司應收款有一定的增長。

陳妮娜表示，公司短期盈利能力承壓，企業類客戶的毛利率存在下降的壓力；房產行業下行，新增交付的住宅物業質量下降，使得公司管理的存量項目和增量項目的結構占比發生變化，公司管理的存量項目的比重加大，整體毛利存下降壓力。

有些業委會有一些不切實際的需求，下半年拓展量下降

新城悅服務稱，上半年房地產市場仍舊疲軟，較難激發出與之相關的業務需求，所以公司的開發商增值服務收入在報告期內進一步減少。原先單獨披露的智能園區服務，由于同樣是和開發商高度關聯的業務，已經將其并入開發商增值服務中。

新城悅服務同時表示，過往公司偏好于向新建設完成的項目提供服務，然而近年由于房地產及其他經濟領域方面的變化，此類新建設完成項目的市場機會較少，且項目經營結果的不確定性有所上升，公司調整策略，著手將部分精力投入存量住宅市場，存量的住宅項目有相對穩定的物業管理費收繳率。

對于存量物業的拓展，尤建峰表示，希望穩健地拓展存量，但是要特別控制帶資入場的金額和比例，不要一味地去迎合業主、業委會的需求，要理性地讓業主看到長期的利益所在。以能夠解決現場的問題為主，而不是以給項目帶來多少錢的邏輯去和業委會溝通。

上半年，公司新獲取的項目數量較以往有所下降，公司深知轉型無法一蹴而就，新獲取的業務量不可能在短時間內達到過往的水平，不過對于未來的拓展有十足信心，因為整個存量市場足夠龐大，任何時候開始參與都有充足的機會。

尤建峰同時介紹，公司有退出部分低效項目。過去幾年，有一些企業大規模地采用帶資、墊資做托盤，導致有些業委會對自己的項目有一些不切實際的需求，有些算不過來賬的，會主動撤場。

戚小明表示，經濟下行，房地產市場恢復比較慢，導致增量縮減，競爭從增量轉向存量，目前的客戶更加理性。市場正在逐步的規范和完善，過去一哄而上，盲目報價、帶資、墊資等競爭行為，正在改善。

業績會上，戚小明也表示，在管項目中進入到的城市從原先的200個降至165個，公司管理項目的單價呈現提升趨勢。上半年拓展量比去年同期下降，大概完成1000萬平方米。