夫妻倆想買一套“學(xué)區(qū)房”，為避稅在中介的安排下“婚更”，也就是買賣雙方通過結(jié)婚辦理過戶手續(xù)后再離婚的方式買賣房屋。合同簽訂后不久，買賣雙方因房屋價(jià)格、付款方式等產(chǎn)生分歧，買家拒絕按期補(bǔ)齊定金，賣家則以夫妻倆違約為由拒絕返還已支付的定金，雙方為此對(duì)簿公堂。

8月27日，澎湃新聞（www.kxwhcb.com）記者從上海市第一中級(jí)人民法院（以下簡稱“上海一中院”）獲悉，近日，該院審結(jié)了這起房屋買賣合同糾紛案，最終判定雙方簽訂的購房合同無效，賣家退還買家已支付的購房定金。

中介提議“婚更”避稅

小莉和小張想為孩子上學(xué)置換一套“學(xué)區(qū)房”。3月份的一天，夫妻倆通過中介公司找到了賣家李女士。李女士表示：“我7月1日就能拿到房子的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，如果你們能接受，房價(jià)可以商量。”

經(jīng)過協(xié)商，房屋成交價(jià)格定為3870萬元。為逃避200多萬元的稅款，中介公司提議買賣雙方可通過“婚更”辦理過戶手續(xù)，即小莉與小張先離婚，小張?jiān)倥c賣家李女士結(jié)婚，兩人在婚內(nèi)辦理房產(chǎn)過戶，之后再離婚。買賣雙方同意了這一提議。

于是，買賣雙方簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》。合同中約定購房定金為200萬元，現(xiàn)場(chǎng)交付20萬元，剩余180萬元于本合同簽訂后七日內(nèi)補(bǔ)足。合同中還約定雙方通過婚姻辦理過戶手續(xù)，并載明：如果因?yàn)橐曳剑ㄐ±颉⑿垼┰驅(qū)е卤竞贤瑹o法履行，乙方已支付的定金由甲方（李女士）沒收等內(nèi)容。

合同簽訂后不到一周，小莉和小張卻就房價(jià)款、付款期限、付款方式與李女士產(chǎn)生了分歧。

“張先生，房東愿意給咱們優(yōu)惠，您這邊能給到3750嗎？”中介在微信中問到。小張很生氣地回復(fù)說：“這個(gè)價(jià)格已經(jīng)沒有了。你要和房東再確認(rèn)一下，我們談價(jià)的先決條件是要改變付款條件的。”李女士得知這一消息后，也很不滿，“他們無非是上個(gè)房子賣的低，心理上無法接受。”

原來，在合同簽訂后第二天，小莉、小張從別處了解到，該小區(qū)上一套相同戶型房子以3500萬元的價(jià)格賣出。夫妻倆認(rèn)為中介串通賣家把房價(jià)抬高，從而要求降低房價(jià)、延后付款期限等。在與賣家協(xié)商無果后，夫妻倆遲遲沒有支付剩余定金。

當(dāng)年6月，李女士向小莉、小張發(fā)送了《合同解除通知函》，通知他們購房合同解除，并且沒收已經(jīng)繳納的20萬元定金。夫妻倆不服，將李女士告上法庭，要求李女士返還定金以及支付相應(yīng)利息。此前，小莉與小張已經(jīng)辦理了離婚手續(xù)；因買賣雙方出現(xiàn)分歧，小張還未跟李女士辦理結(jié)婚手續(xù)。

法院：雙方簽訂的購房合同無效

一審法院認(rèn)為，雙方達(dá)成的房屋買賣合同中關(guān)于“通過婚姻辦理過戶手續(xù)”的約定違背公序良俗，旨在避稅，應(yīng)屬無效。除此之外，雙方約定的其余合同內(nèi)容合法有效，應(yīng)予恪守。由此，一審法院認(rèn)定案涉房屋買賣合同系因小莉、小張違約而導(dǎo)致解除，李女士主張沒收定金具有事實(shí)和合同依據(jù)，駁回了小莉、小張的訴請(qǐng)。夫妻倆不服，上訴至上海一中院。

上海一中院經(jīng)審理后認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為李女士是否應(yīng)退還夫妻倆20萬元購房定金及利息。對(duì)此，需判定本案雙方簽訂的購房合同是否有效。

上海一中院認(rèn)為，其一，雙方通過婚姻辦理過戶手續(xù)是為了逃避繳納稅款，屬于明顯的偷稅行為，且涉及數(shù)額巨大，違反了法律的強(qiáng)制規(guī)定，應(yīng)當(dāng)予以禁止。其二，買賣雙方利用房地產(chǎn)登記管理的漏洞，約定買賣雙方通過先結(jié)婚后離婚的方式，完成案涉房地產(chǎn)所有權(quán)的變更，有違公序良俗。其三，合同系通過“婚更”這種非法的手段實(shí)現(xiàn)合同目的，“婚更”條款是合同主要條款，是完成案涉房屋所有權(quán)變更、實(shí)現(xiàn)合同目的的唯一手段。綜上，該合同應(yīng)認(rèn)定為無效。

鑒于本案《房地產(chǎn)買賣合同》無效，定金條款亦屬無效。上海一中院遂改判，李女士返還小莉、小張購房定金20萬元。同時(shí)，小莉、小張對(duì)簽訂無效的《房地產(chǎn)買賣合同》亦存在過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定責(zé)任，故駁回了小莉、小張要求支付利息的訴請(qǐng)。