長期以來，文旅行業(yè)受長周期、重資產(chǎn)屬性的影響，業(yè)務(wù)擴(kuò)展空間顯著受限。與此同時，旅游酒店行業(yè)還面臨著上市難的窘境，企業(yè)在融資上更多采用債務(wù)性融資，那些財務(wù)杠桿較高的企業(yè)，倘若遇到宏觀經(jīng)濟(jì)周期下行或者行業(yè)競爭加劇，經(jīng)營業(yè)績往往會受到較大的沖擊。因此，如何盤活存量資產(chǎn)、釋放流動性，繼而解決融資難題并降低財務(wù)風(fēng)險，成為能否推動文旅行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素之一。

　　近日，國家發(fā)展改革委印發(fā)了《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)項目常態(tài)化發(fā)行的通知》(發(fā)改投資〔2024〕1014號)，對文化旅游領(lǐng)域基礎(chǔ)設(shè)施的范圍進(jìn)一步擴(kuò)大：即包括自然文化遺產(chǎn)、國家5A級和4A級旅游景區(qū)項目，以及在景區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)、產(chǎn)權(quán)上歸屬于同一發(fā)起人(原始權(quán)益人)的配套旅游酒店也可納入項目的底層資產(chǎn)。

01 什么是REITs?

　　REITs，即不動產(chǎn)投資信托基金，于1960年誕生于美國，其本質(zhì)是將不動產(chǎn)進(jìn)行證券化，通過發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動產(chǎn)的投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

　　由于REITs具備證券交易的流動性，可以讓不動產(chǎn)資產(chǎn)像交易股票、債券、基金一樣在證券市場上買賣，因此顯著提高了資產(chǎn)的流動性。從短期視角看，REITs有利于廣泛籌集項目資本金，降低債務(wù)風(fēng)險，是穩(wěn)投資、補短板的有效政策工具;長期來看，REITs有利于完善儲蓄轉(zhuǎn)化投資機(jī)制，降低實體經(jīng)濟(jì)杠桿，推動基礎(chǔ)設(shè)施投融資市場化、規(guī)范化健康發(fā)展。

　　我國于2020年4月發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點相關(guān)工作的通知》，正式啟動REITs試點工作。2021年6月，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市，標(biāo)志著中國REITs正式落地。目前，中國REITs已試點3周年，市場運行總體平穩(wěn)，發(fā)展勢頭良好。

　　2023年10月6日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于釋放旅游消費潛力推動旅游業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》的通知，其中提出“探索在部分地區(qū)開展旅游項目收益權(quán)、旅游項目(景區(qū))特許經(jīng)營權(quán)入市交易、備案登記試點工作。鼓勵在依法界定各類景區(qū)資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主體權(quán)利和義務(wù)的基礎(chǔ)上，依托景區(qū)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)”。

02 REITs項目申報有何要求?

　　根據(jù)最新發(fā)布的1014號文顯示，申報項目應(yīng)當(dāng)權(quán)屬清晰、資產(chǎn)完整、運營穩(wěn)定、收益良好，資產(chǎn)規(guī)模應(yīng)滿足要求，相關(guān)參與方應(yīng)信用狀況良好。

　　首先，項目應(yīng)權(quán)屬清晰、資產(chǎn)范圍明確，發(fā)起人(原始權(quán)益人)依法合規(guī)直接或間接擁有項目所有權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)(含特許經(jīng)營權(quán))，不存在重大經(jīng)濟(jì)或法律糾紛。

　　第二，項目原則上應(yīng)將實現(xiàn)資產(chǎn)功能作用所必需的、不可分割的各組成部分完整納入底層資產(chǎn)范圍;特殊情況下無法全部納入底層資產(chǎn)的，應(yīng)采取有力舉措保障底層資產(chǎn)運營管理的穩(wěn)定性。

　　第三，項目運營時間原則上不低于3年，對于能夠?qū)崿F(xiàn)長期穩(wěn)定收益的項目，可適當(dāng)降低運營年限要求。不存在可能對未來長期穩(wěn)定運營產(chǎn)生重大影響的風(fēng)險因素。

　　第四，對于首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目，當(dāng)期目標(biāo)不動產(chǎn)評估凈值原則上不低于10億元(租賃住房項目和養(yǎng)老設(shè)施項目不低于8億元)。

　　第五，發(fā)起人(原始權(quán)益人)、項目公司、運營管理機(jī)構(gòu)近3年在投資建設(shè)、生產(chǎn)運營、市場監(jiān)管、稅務(wù)等方面無重大違法違規(guī)記錄，未發(fā)生重大安全生產(chǎn)事故。

　　此外，申報項目還應(yīng)符合國家重大戰(zhàn)略、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、固定資產(chǎn)投資管理法規(guī)制度等要求，從法律法規(guī)、投資管理角度具備可轉(zhuǎn)讓性。

　　值得一提的是，1014號文不再對申報項目設(shè)置統(tǒng)一的收益率下限要求，而是改為對 EBITDA(或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流)的要求。1014號文刪除了此前236號文對特許經(jīng)營權(quán)/收益權(quán)類項目要求“基金存續(xù)期內(nèi)部收益率(IRR)原則上不低于5%”、對非特許經(jīng)營權(quán)/經(jīng)營收益權(quán)類項目要求“預(yù)計未來3年每年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于3.8%”的規(guī)定，改為要求“最近3個會計年度的平均息稅折舊攤銷前利潤(或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流)，不低于未來3個會計年度平均預(yù)計息稅折舊攤銷前利潤(或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流)的70%”。

　　與此同時，1014號文首次提出“對于因行業(yè)共性原因?qū)е麓_實缺乏其他可擴(kuò)募資產(chǎn)的項目，以及首次發(fā)行規(guī)模超50億元的項目，可適當(dāng)放寬可擴(kuò)募資產(chǎn)規(guī)模要求”。招商證券認(rèn)為，此舉或與文旅等行業(yè)的特殊性有關(guān)，比如自然文化遺產(chǎn)的原始權(quán)益人天然缺乏充足的可擴(kuò)募資產(chǎn)。

03 文旅REITs目前進(jìn)度如何?

　　結(jié)合文旅行業(yè)來看，已有多家景區(qū)開展REITs的前期培育，但至今未有REITs項目成功發(fā)行。不過，隨著政策面的進(jìn)一步放寬，文化旅游領(lǐng)域基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目的發(fā)行工作也有望進(jìn)一步提速。

　　根據(jù)邁點的不完全統(tǒng)計，目前17只文化旅游領(lǐng)域基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目開啟前期培育工作，均為5A級景區(qū)，其中涉及5家世界文化遺產(chǎn)和1家世界自然遺產(chǎn)(含1家雙世遺)，暫時沒有4A級景區(qū)參與。

　　具體來看，17家5A景區(qū)包括喀斯特景區(qū)、華山景區(qū)、劉公島景區(qū)、螢火蟲水洞·地下大峽谷旅游區(qū)、黿頭渚景區(qū)、武當(dāng)山風(fēng)景區(qū)、黃山景區(qū)、龍門石窟景區(qū)、赤水丹霞旅游區(qū)、萬佛湖景區(qū)、矮寨·十八洞·德夯大峽谷、南靖土樓景區(qū)、火山熱海旅游區(qū)、萍鄉(xiāng)市武功山景區(qū)、新疆賽里木湖、山海關(guān)景區(qū)、三孔景區(qū);5家世界文化遺產(chǎn)項目分別為武當(dāng)山古建筑群、黃山、龍門石窟、福建土樓、三孔景區(qū);1家世界自然遺產(chǎn)項目為中國丹霞。

　　從發(fā)行規(guī)模來看，除了喀斯特景區(qū)達(dá)到30億元以外，其它6只已披露發(fā)行規(guī)模的REITs項目發(fā)行規(guī)模在10-15億元之間，其中武當(dāng)山風(fēng)景區(qū)、矮寨·十八洞·德夯大峽谷、南靖土樓景區(qū)均為15億元，黿頭渚景區(qū)為13.8億元，火山熱海旅游區(qū)、萍鄉(xiāng)市武功山景區(qū)均為10億元。

　　邁點研究院認(rèn)為，旅游景區(qū)公募REITs的推出有助于景區(qū)實現(xiàn)建設(shè)、運營、退出、投入、新建設(shè)的正向循環(huán)和完整投資閉環(huán)。這種結(jié)構(gòu)可以幫助項目公司回收資金、償債、新投資，并通過REITs運營分紅來實現(xiàn)資本的循環(huán)利用。與此同時，其還可以解決傳統(tǒng)基建投資面臨的資本金不足、項目運營收入主要用于償還債務(wù)等問題。通過REITs，項目運行穩(wěn)定后，可以在短期內(nèi)實現(xiàn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，政府后期不再承擔(dān)任何債權(quán)債務(wù)，收益完全由運營收入決定。