隨著城鎮化的快速發展，本市農村宅基地及農房利用粗放且退出不暢，宅基地逐漸成為“沉睡資產”。如果能盤活農村宅基地這份“沉睡的資產”，不但能撬動財產性功能，還將帶來倍增的經濟社會效應。

近期，市農業農村委大調研組深入浦東、閔行、松江、金山、青浦、奉賢六區走訪調研。在調研中發現，郊區大部分宅基地存在管理長期缺失，底數不清、矛盾癥結多等“短板”。眼下，盤活農村宅基地，凸顯其增值效益顯得越來越迫切。

現狀：宅基地管不好，鄉村振興推不動

因歷史遺留，本市郊區在集約利用農村宅基地、新建翻建房屋、農民退出宅基地等方面呈現新舊問題疊加、難點堵點交織的情況，一些問題已進入解決“窗口期”，嚴重制約鄉村振興戰略的推進。

本市宅基地的基本情況主要呈現以下三個特點：

總量偏大，占比偏高。據市規土部門統計，2010-2016年全市農村宅基地總量由477平方公里增加到514平方公里，約占集體建設用地總量的50%，農村宅基地不降反增。

點多面廣，布局分散。本市農村宅基地約有80%位于城鎮規劃建設區外。

管理粗放，超標普遍。一戶多宅、建新不拆舊、城鎮戶口家庭占用等現象突出，“空心村”宅基地出租、閑置和廢棄現象明顯。

宅基地房屋現狀：

1.建設缺乏特色，面貌破舊。調查顯示，上世紀七八十年代建造的房子占56.8%，九十年代建造的占24.8%，2000年以來新建的房子不到兩成。大多數農民的宅基地房屋少有特色和文化傳承，建設質量不高，不少房屋已經老舊甚至破敗不堪。

2.危房比例大，存在安全隱患。調查顯示，很多農村房屋已出現墻體開裂、墻皮脫落、瓦片掉落、電線老化等情況。不少房屋用于出租，對房屋更是疏于管理，懶于養護，任其破敗。

3.空置率高，使用效率低。調查樣本中，農村房屋完全自住的僅有33.0%，自住為主、子女偶爾回家的占41.3%，有空余房間出租的占20.8%，完全空關的則有4.9%。部分用于出租的空置房屋，每間房租金最低僅有100元/月，平均為460元/月，收益不高。

宅基地建房瓶頸：

新建不許——村莊規劃尚未編制完成，宅基地無法落地；鎮、村普遍缺少集體建設用地指標。

翻建太難——翻建申請周期長，原拆原建不能“長高長胖”。

修繕過繁——手續繁瑣、評估費高昂、不允許整體翻建。

此外，因政策不明，本市農民對退出宅基地的意愿表現出的“三高”：政策疑慮高、退出要價高、未來期望高，宅基地使用人身份構成越來越復雜，如未能抓住有利窗口期制定出臺相關政策，則會進一步面臨政策執行的高成本。

措施：加強頂層設計，激發農村發展內在動力

調研分析認為，想要妥善解決上海農村宅基地問題，喚醒農村“沉睡的資本”，激發農村發展的內在動力，必須加強頂層設計。

摸清底數，科學制定宅基地房屋戰略規劃。規劃引領，對“三高沿線”（高壓走廊、高速公路、高鐵沿線等）、生態敏感區、10戶以下的小型自然村落以及規劃撤并村，要摸清底數，制定推進集中居住方案和計劃。

強化分類施策，加大宅基地房屋政策扶持。緊緊圍繞“誰能建房”、“在哪建房”、“怎么建房”等現實難題，注重分類施策，實現保障戶有所居、宅基地使用權財產權益顯現、土地資源集約節約。

堅守工作底線，規范宅基地房屋建設管理。進一步探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”。本著集約用地的原則，合理規劃和利用好每一寸土地，注重長遠規劃與短期需求相結合、整體推進與重點突破相結合、把握好國家、集體、個人三者之間關系。此外，針對農村基礎設施老化、陳舊等問題，政府部門要專項撥付農村基礎設施養老和維修資金，大力實施村莊更新工程。

堅持穩步有序，探索農村宅基地改革創新。抓緊開展農村宅基地確權登記頒證，探索宅基地資格權有償退出機制。設計鄉村樣板宅基房，體現特色村特色風貌。

（原標題為《他們走遍了六個區，就為了盤活這些破敗空屋？》）