6月21日，我國首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市滿3周年。

三年間，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場整體規(guī)模站上了千億元臺(tái)階，其中滬市共有27單REITs完成發(fā)行，發(fā)行規(guī)模近900億元，全市場占比約七成，形成了“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展新格局。

我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs一路走來的過往三年，是產(chǎn)品規(guī)模穩(wěn)步上漲的三年，是資產(chǎn)類型圖譜不斷豐富的三年，也是配套規(guī)則持續(xù)完善的三年。在各參與方的共同努力下，REITs這一創(chuàng)新產(chǎn)品正在逐步打開高質(zhì)量發(fā)展的閥門。

初步經(jīng)歷完整周期

從2021年至今，中國REITs的二級市場表現(xiàn)體現(xiàn)了定價(jià)邏輯的深度重構(gòu)，在重新定價(jià)的動(dòng)態(tài)過程中，市場更為全面的關(guān)注資產(chǎn)經(jīng)營、資產(chǎn)估值與二級市場運(yùn)行規(guī)律。

從2021、2022年REITs發(fā)軔之始，市場盲目追逐，到2023年REITs深度調(diào)整，再到2024年上半年——回歸理性，價(jià)值確認(rèn)。今年以來，REITs市場回暖，目前市場價(jià)位較年初低點(diǎn)上漲超10%，市場更為關(guān)注底層資產(chǎn)的運(yùn)營，投資逐步回歸理性。

過去三年，REITs市場初步經(jīng)歷了完整的周期。在此期間，市場積極探討公募REITs投資屬性，股債兼具的特性被更深層次認(rèn)知，投資行為也逐步趨于理性；公募REITs高比例分紅、底層資產(chǎn)經(jīng)營表現(xiàn)相對穩(wěn)定、與股債相關(guān)性低，產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目平均分派率在5%左右，經(jīng)營權(quán)項(xiàng)目平均IRR在7%左右，REITs產(chǎn)品的長期投資價(jià)值和資產(chǎn)配置價(jià)值進(jìn)一步得到廣大投資者的認(rèn)可；此外，投資人群體也在不斷豐富，REITs投資策略不斷多元化，基于REITs投資策略的資管產(chǎn)品不斷創(chuàng)新。

“公募REITs需要培養(yǎng)投資者更客觀理性地評估基礎(chǔ)設(shè)施REITs的投資價(jià)值，做長期價(jià)值投資者”，華夏基金表示。

資產(chǎn)圖譜不斷拓寬

在積極推進(jìn)規(guī)模擴(kuò)容的同時(shí)，公募REITs不滿足于現(xiàn)有資產(chǎn)類別，向著不同類別的底層資產(chǎn)延伸觸角，繪就多元的公募REITs圖譜。而多發(fā)行主體、多業(yè)態(tài)、跨區(qū)域、跨行業(yè)類別的REITs持續(xù)上新，也為公募REITs的未來留下更多的想象空間。

在我國住房保障體系建設(shè)加快推進(jìn)的大背景下，保障性租賃住房REITs應(yīng)運(yùn)而生，這不僅僅是中國公募REITs試點(diǎn)的線性延續(xù)，更是助力保障性租賃住房行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的重要抓手。而在投資端，保障性租賃住房REITs憑借其穩(wěn)健、出色的運(yùn)營表現(xiàn)，成為公募REITs市場中的一道“風(fēng)景線”，彰顯出了較強(qiáng)的抗周期屬性。

保障房REITs負(fù)責(zé)人表示，通過發(fā)行公募REITs的回收資金積極投資用于其他保障性住房項(xiàng)目的建設(shè)，打通了項(xiàng)目投資“募投管退”全流程，為當(dāng)?shù)刈赓U住房行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展貢獻(xiàn)了力量。

光伏、風(fēng)電等清潔能源基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行上市，有助于能源環(huán)保產(chǎn)業(yè)的綠色低碳升級迭代，積極服務(wù)“雙碳”戰(zhàn)略目標(biāo)。新能源REITs，是持續(xù)促進(jìn)綠色金融發(fā)展和普及、將綠色金融和可持續(xù)發(fā)展理念融入基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品全周期的實(shí)踐樣本。

首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs成功落地，在擴(kuò)內(nèi)需、助力消費(fèi)的同時(shí)，有利于疏解房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力，推動(dòng)企業(yè)轉(zhuǎn)型。而消費(fèi)REITs的推出因打通了資產(chǎn)退出渠道，也激發(fā)了商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的投資人對于可穩(wěn)定產(chǎn)生經(jīng)營收益的商業(yè)類資產(chǎn)有更強(qiáng)的投資意愿。

在現(xiàn)有資產(chǎn)類型上，已開啟探索港口、景區(qū)、IDC（互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心）等其他資產(chǎn)類型，并密切關(guān)注政策動(dòng)向，及時(shí)布局新類型資產(chǎn)。我國是基建大國，公募REITs承載著盤活存量資產(chǎn)、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)等宏大的戰(zhàn)略意義，未來發(fā)展空間將更為廣闊。

制度與政策日趨完善

公募REITs持續(xù)健康發(fā)展，既離不開發(fā)行人持續(xù)提供數(shù)量更豐富、類型更多元的產(chǎn)品選擇，為REITs市場帶來源頭活水，更離不開作為“市場之本”的投資人的信任與參與，激發(fā)市場活力。而健全的制度體系、完善的配套政策，是投資者有意愿、有條件認(rèn)知REITs并參與REITs的基底。

伴隨REITs試點(diǎn)工作逐漸深入，監(jiān)管部門從“REITs審核”、“信息披露”、“治理機(jī)制”、“激勵(lì)約束”、“二級市場監(jiān)測”、“投資者關(guān)系管理”以及“持續(xù)擴(kuò)募”等機(jī)制多個(gè)環(huán)節(jié)出發(fā)，持續(xù)完善REITs規(guī)則體系，推動(dòng)監(jiān)管制度逐漸規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化。

監(jiān)管部門重視項(xiàng)目質(zhì)量把關(guān)，頒布并持續(xù)更新項(xiàng)目申報(bào)指引和審核關(guān)注事項(xiàng)，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs政策體系日趨完善，市場逐步邁入高質(zhì)量發(fā)展；監(jiān)管部門致力提振投資信心，積極配合與推動(dòng)REITs相關(guān)稅務(wù)政策、資產(chǎn)擴(kuò)募規(guī)則、會(huì)計(jì)類規(guī)則指引先后落地；監(jiān)管部門堅(jiān)持投資者教育與陪伴，接連組織開展分行業(yè)業(yè)績說明會(huì)、投資者走進(jìn)原始權(quán)益人、投資大家談等品牌活動(dòng)，進(jìn)一步增進(jìn)了投資者對基礎(chǔ)設(shè)施底層資產(chǎn)的了解，為投資者與項(xiàng)目方深入交流提供了平臺(tái)，加強(qiáng)與投資者溝通交流，維護(hù)投資者關(guān)系。

“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪格局顯現(xiàn)

擴(kuò)募是REITs最具特色的發(fā)展途徑之一，也是REITs生命力的重要源泉，能夠支撐REITs市場向深度、廣度發(fā)展。

業(yè)內(nèi)人士指出，REITs擴(kuò)募真正實(shí)踐了投資的良性循環(huán)，通過置入核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，有利于提高基金的投資分散性，促進(jìn)基金長期穩(wěn)健運(yùn)營。同時(shí)，將進(jìn)一步推動(dòng)我國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投融資機(jī)制創(chuàng)新，深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，有助于增強(qiáng)資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的質(zhì)效。

2024年以來，滬市已完成5單首發(fā)項(xiàng)目的發(fā)行上市，資產(chǎn)類型涉及保障性租賃住房、消費(fèi)、清潔能源以及高速公路；同時(shí)京能光伏、國君東久、華夏北保、華夏華潤有巢等項(xiàng)目接連發(fā)布擴(kuò)募并新購入項(xiàng)目的公告，進(jìn)一步盤活底層資產(chǎn)。當(dāng)前，國內(nèi)REITs市場“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)格局已然形成，存量公募REITs擴(kuò)募的落地，將不斷增強(qiáng)公募REITs成長空間和經(jīng)營活力。以中金普洛斯REIT為例，在通過擴(kuò)募之后，持有的10個(gè)倉儲(chǔ)物流園分布于五大城市圈7大城市，高效服務(wù)生物醫(yī)藥、先進(jìn)制造、第三方物流、跨境電商等新經(jīng)濟(jì)行業(yè)，有力地承載和支持了所在地區(qū)的民生和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

展望未來，瑞思不動(dòng)產(chǎn)研究院表示，REITs的覆蓋面與普及率會(huì)大幅提升。REITs所服務(wù)的資產(chǎn)類別、企業(yè)類別和資金類別會(huì)與時(shí)俱進(jìn)、持續(xù)擴(kuò)容，將更多民營、外資企業(yè)引入市場，更深度服務(wù)雙碳、雙循環(huán)、“一帶一路”等國家戰(zhàn)略與新發(fā)展格局；REITs平臺(tái)將更具市場活力和自驅(qū)力，持續(xù)推動(dòng)資產(chǎn)運(yùn)營管理機(jī)制、資源要素配置效率的優(yōu)化和提升。