“我們其實今年挺難的。”創(chuàng)享塔園區(qū)負責人、上海際華創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)有限公司副總孫蒙佳說。

蘇州河畔的“創(chuàng)享塔”是城市更新激活水岸經(jīng)濟的典型案例之一。其前身為1918年設計的一座帶有瞭望塔的工廠，二戰(zhàn)時期曾為日本的軍服縫制基地，解放后作為軍需廠和倉庫使用，2016年底轉(zhuǎn)型成為偏文化消費定位的文創(chuàng)園區(qū)。

招商政策有特點，平價餐飲有品質(zhì)，業(yè)態(tài)年輕化，“創(chuàng)享塔”在社交平臺上聲譽一直很好，在“一江一河”（黃浦江和蘇州河）規(guī)劃研討會中也受到專家好評。

一個基于周邊社區(qū)需求又有品質(zhì)的商業(yè)復合空間到底遇到了什么運營難題？

周邊新消費空間造成壓力，園區(qū)改造回本難

城市更新“遍地開花”，“創(chuàng)享塔”附近出現(xiàn)了重新打造的商業(yè)空間，造成壓力。2021年開業(yè)的“旭輝里”和2023年開業(yè)的“鴻壽坊”，基于“潮”生活，又偏重社區(qū)需求；集高品質(zhì)餐飲、夜行消費、潮玩前沿生活配套，又有靠近地鐵站的區(qū)位優(yōu)勢。澎湃研究所研究員觀察到，“創(chuàng)享塔”的幾家餐飲店已搬去新的商業(yè)綜合體，但也有一些老店“留守”。

而后，隨著“消費降級”，商業(yè)店鋪的客單價也普遍縮水。“過去的客單價都是在60~80元，但現(xiàn)在縮減到了三四十元，與外賣差不多。”孫蒙佳表示。

從辦公空間來看，“創(chuàng)享塔”由于原本改造時的空間分隔就相對較小，辦公單元多在100平方米上下，缺乏200平方米及以上的空間，不方便容納員工更多，更有韌性的中小公司，而更方便“小微企業(yè)”甚至“微微企業(yè)”。現(xiàn)在創(chuàng)享塔的“24時辦公”，不同于WeWork、“24小時自習室”等模式，其服務對象主要是手工坊、工作室等“微微企業(yè)”，以及需要面對時差的小型外貿(mào)企業(yè)和直播，租用時間可以更短，入駐和退租都比較方便。

33Studio是新入駐創(chuàng)享塔的簇絨店，占有兩個商業(yè)單元。而更多潛在的落戶者可能更偏好租金便宜一些的辦公單元。趙忞 圖

孫蒙佳提到，2016年的園區(qū)改造用了2億元，當時預計，年均營收要達到9000萬，5~6年左右可以回本，但目前由于辦公單元空置率到了40%，商業(yè)利潤也不如最初規(guī)劃，年營收只有6000萬左右，大概要15~17年才可以回本。

夜經(jīng)濟活躍，但被投訴擾民約束發(fā)展

社區(qū)化、消費者主導，是“創(chuàng)享塔”可以長期受到好評、人流量不錯的“法寶”，但位于重重社區(qū)之中，總是被投訴“擾民”，也是它很難追趕消費新概念，嘗試新做法的原因。

創(chuàng)享塔是周邊社區(qū)居民晚上吃飯、看球的好去處

最近歐洲杯開賽，因為時差的關系，而且很多優(yōu)質(zhì)比賽在3：00之后才開始，于是球迷便成了投訴對象。這點孫蒙佳也表示理解。現(xiàn)在，大屏幕和座位主要位于1號樓靠近蘇州河的巷子，與居民樓隔得遠一些。還有一種做法是，讓球迷和夜宵客全部坐在室內(nèi)。

有的投訴對“創(chuàng)享塔”嘗試新經(jīng)濟產(chǎn)生了非常大的影響。樓頂平臺面向公共開放，客人在這里登高眺望蘇州河，喝酒，聽聽音樂，非常愜意。甚至有音樂家聯(lián)系到管理方，提出想要在上面表演，開個小音樂會，或者與餐飲搭配。但有居民“一看到就會打12345投訴”，平臺在晚間無法充分利用。

“我們本來就濱河，非常適合文化展演，而且文旅本就是最近幾年非常值得發(fā)展的方向，但因為被投訴‘擾民’而很難展開。我們也希望政策上能夠給予一定的彈性空間。”孫蒙佳建議。

社區(qū)老齡化，消費活力不足

“創(chuàng)享塔”每月組織國風市集、夏日啤酒夜市等各種不同主題的市集以激活消費活力并強化IP，孫蒙佳期望主辦更多年輕化的活動，比如Cosplay市集，增加更多“二次元”元素。

但對于社區(qū)型商業(yè)來說，“年輕化”也存在風險。現(xiàn)在輿論風向?qū)€性穿著不友好，Cosplay市集放在偏向老齡化的社區(qū)中間，可能會吸引不同年齡段的人參與，但也可能會被投訴“擾民”或被老年人抱怨“年輕人奇裝異服有傷風化”。

“上海的問題在于老齡化太嚴重了，我每次去杭州看望上學的女兒時，都能看到商業(yè)空間里好多的孩子，專門開辟的兒童區(qū)，還有很多的孕婦。”缺乏年輕人，也會造成整體的消費風格偏保守，很難做新的嘗試。

老齡化社區(qū)商業(yè)發(fā)展“銀發(fā)經(jīng)濟”也同樣會面臨問題。負責招商和活動的姚佳慧提到，“創(chuàng)享塔”在下午的時候會吸引很多老年女性三五成群打卡，買杯咖啡聊聊天，但“她們一坐就坐一個下午”，翻臺率明顯不如普通客群，實際的消費能力反而更低。

但孫蒙佳也提到，上海的老年人退休金高，“甚至高過很多年輕人的工資”，而且很多沒有房貸壓力，確實有一些消費潛能沒被開發(fā)出來。

例如，老年人作息偏早，7：00~9：00可挖掘成為“銀發(fā)經(jīng)濟”的黃金時期。孫蒙佳也想到早晨可以利用屋頂?shù)钠脚_展開活動，開設攝影班（特別是拍寶成灣一帶的鳥類）、國畫班等。老年人與年輕人的活躍時間和空間錯開，也可以減少年輕人投訴“擾民”矛盾。

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