最近，上海樓市迎來(lái)一系列新政，當(dāng)大家都在關(guān)注自家房?jī)r(jià)漲跌之時(shí)，有一類(lèi)房產(chǎn)卻可以說(shuō)是幾乎不受政策影響，那就是上海的老洋房。

今年四月，巨鹿路一套花園洋房易主，成交總價(jià)約3.1億元，成交單價(jià)約100.9萬(wàn)元/平方米，刷新了上海豪宅市場(chǎng)單價(jià)“天花板”。今年也是武康大樓100周年，《繁花》、《承歡記》等影視劇不斷為觀眾勾勒出對(duì)上海老建筑的優(yōu)雅想象。

老洋房憑什么賣(mài)出“天價(jià)”？老洋房圍墻后的生活離普通人有多遠(yuǎn)？做老洋房中介真能“三年不開(kāi)單，開(kāi)單吃三年”嗎？本期《湃客Talk》邀請(qǐng)了兩位長(zhǎng)期和房子打交道的年輕人，一起聊聊“物以稀為貴”的上海老洋房。

陳玉坤 澎湃新聞·湃客高級(jí)編輯

【本期嘉賓】

邱澤柱 上海老洋房領(lǐng)域?qū)＜医?jīng)紀(jì)人

巧克麗麗 房產(chǎn)自媒體“真叫盧俊”主筆

【內(nèi)容節(jié)選】

*以下內(nèi)容為基于節(jié)目錄音的口述稿，僅對(duì)語(yǔ)法與用詞稍作修改。

天價(jià)老洋房都是誰(shuí)在買(mǎi)？

老洋房的買(mǎi)家，越來(lái)越年輕化了

邱澤柱：

目前在上海，擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、能夠交易的老洋房，不超過(guò)100套。由于供給少、交易周期長(zhǎng)、客戶(hù)群體比較固化，政策對(duì)老洋房市場(chǎng)的影響并不是特別大。

真正懂老洋房、喜愛(ài)老洋房的客戶(hù)，最主要考慮的因素還是地段價(jià)值，歷史文化風(fēng)貌區(qū)是買(mǎi)家首選和優(yōu)選的區(qū)域。其次就是老洋房的品相，包括了外觀、開(kāi)間、花園大小、占地大小、鄰空、與周邊其他建筑的距離等。第三是小區(qū)品質(zhì)，一個(gè)干凈整潔的老洋房小區(qū)說(shuō)明住戶(hù)普遍具備愛(ài)護(hù)公共衛(wèi)生的共識(shí)，弄堂的寬和窄也決定了是否能夠便利停車(chē)。

此前在房市整體比較熱的階段，買(mǎi)家的投資需求是很旺盛的。從國(guó)家提倡“房住不炒”，讓房屋回歸到居住屬性之后，這種投資需求是在減少的。但還是會(huì)有老洋房愛(ài)好者再購(gòu)入，到這個(gè)層級(jí)應(yīng)該叫“文化收藏”了。

早期的買(mǎi)家以外籍人士和有過(guò)留洋背景的人士為主。這些年，國(guó)內(nèi)本土的企業(yè)家、投資界的大佬、對(duì)老上海有情懷的“土著”、一線明星影星等，也開(kāi)始入手老洋房。客戶(hù)群體的年齡層集中在40-55歲左右，不過(guò)現(xiàn)在也越來(lái)越年輕化了，這也是一種文化傳承吧。

上海長(zhǎng)樂(lè)路上，售價(jià)1.06億元的老洋房。/湃客Talk拍攝

豪宅搶購(gòu)潮來(lái)襲，想看老洋房也有門(mén)檻

巧克麗麗：

前段時(shí)間中海順昌玖里“賣(mài)爆”的時(shí)候（注：套均總價(jià)約4000萬(wàn)元），我們團(tuán)隊(duì)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)：購(gòu)買(mǎi)價(jià)格3000萬(wàn)元以上的豪宅群體里，“310”滬籍和非“310”滬籍，人數(shù)大概五五開(kāi)。

相對(duì)來(lái)說(shuō)，浙江人是購(gòu)買(mǎi)豪宅最多的一群人。哪怕是在二手市場(chǎng)里，浙江一帶的購(gòu)房人數(shù)占比也是最多的。

買(mǎi)豪宅跟地緣性有很大關(guān)系，生活在上海的人更有可能會(huì)買(mǎi)。另外也有一些現(xiàn)實(shí)因素，比如物質(zhì)條件好的家庭會(huì)有足夠多的資金去“撬動(dòng)”上海豪宅。

邱澤柱：

過(guò)去兩年，購(gòu)房預(yù)算在3000萬(wàn)以上的客戶(hù)群體，他們的購(gòu)房需求是被積壓的。今年隨著購(gòu)房政策調(diào)整，豪宅交易迅速恢復(fù)。另一方面，之前積壓在開(kāi)發(fā)商手里的一手豪宅陸續(xù)放出，包括很多核心地段的樓盤(pán)。那么，對(duì)于豪宅買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，今年一定會(huì)看一下新房市場(chǎng)。我覺(jué)得這陣豪宅的搶購(gòu)潮，反映了人們對(duì)于更好房子、更品質(zhì)生活的期待。

有些老洋房會(huì)設(shè)定門(mén)檻，篩選客戶(hù)品質(zhì)，但這個(gè)門(mén)檻并不是由經(jīng)紀(jì)人定的，往往是業(yè)主自己的訴求。比如，一棟標(biāo)價(jià)在一億元左右的老洋房，業(yè)主的驗(yàn)資標(biāo)準(zhǔn)會(huì)定在資金量的50%以上，也就是5000萬(wàn)元。

業(yè)主希望客戶(hù)提供驗(yàn)資證明，或者提前了解客戶(hù)的年齡、背景以及之前看過(guò)哪些房子，初步判斷客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)力。這也是可以理解的，業(yè)主并不希望所有人都來(lái)看自己的房子，希望能提高成交效率。

長(zhǎng)樂(lè)路上老洋房的庭院。/湃客Talk拍攝

老洋房圍墻后的真實(shí)生活

網(wǎng)紅老洋房里，住的也是普通人

邱澤柱：

隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展和自媒體的興起，一些老公寓、老洋房也成了“網(wǎng)紅”，其中武康大樓可謂是“網(wǎng)紅頂流”。武康大樓總共有143戶(hù)人家，但實(shí)際上真正有獨(dú)立個(gè)人產(chǎn)權(quán)、具備在市面上流通條件的房屋，屈指可數(shù)。其他絕大部分是無(wú)法進(jìn)行交易的。

“網(wǎng)紅”老洋房里的住戶(hù)在曝光之下，也一度成為話(huà)題和熱點(diǎn)。游客的頻繁造訪和打卡對(duì)住客的生活還是有一定影響的，有些居民比較在意私密性，比如武康路“蝴蝶結(jié)”陽(yáng)臺(tái)小樓上的那位奶奶就曾不堪其擾，被家人接走了。

絡(luò)繹不絕的游客能夠帶動(dòng)片區(qū)的消費(fèi)，形成旅游經(jīng)濟(jì)，這對(duì)于穩(wěn)定片區(qū)的房?jī)r(jià)，無(wú)論是租金還是售價(jià)都是很有幫助的。很多沿街的老洋房還能夠商用。但對(duì)大多數(shù)普通住戶(hù)來(lái)說(shuō)，他們并不希望自己生活在別人的聚光燈之下。

武康路“蝴蝶結(jié)”陽(yáng)臺(tái)小樓/視覺(jué)中國(guó)

年輕人租進(jìn)老洋房，但愿意出租的業(yè)主并不多

巧克麗麗：

雖然買(mǎi)得起老洋房的是少數(shù)人，但也有年輕人選擇租房。

我們組一位年輕的外地同事，就租住在靜安區(qū)的老洋房，月租特別高。我問(wèn)他為什么花大價(jià)錢(qián)租老房子？他告訴我，老洋房街邊的生活氛圍，是別的區(qū)域給不到的。哪怕是路上行人的精神風(fēng)貌，也是和其他地區(qū)不一樣的。

我想，住老洋房的年輕人都是為了感受人文氛圍，這種煙火氣是獨(dú)一無(wú)二的。

邱澤柱：

一些外地的朋友是通過(guò)社交媒體或者電視劇，了解到老洋房。比如影視劇《繁花》就讓老洋房再次回到大眾的視野，許多觀眾喜歡這部劇里的生活氛圍。

但是，從實(shí)際居住體驗(yàn)來(lái)看，老洋房并沒(méi)有影視劇中那么理想。早些年，我也住過(guò)那種磚木結(jié)構(gòu)的老洋房，隔音不好、潮濕和白蟻問(wèn)題都是在實(shí)際居住中面臨的挑戰(zhàn)。

老洋房的業(yè)主不會(huì)特別關(guān)注空置的情況，這跟剛需房業(yè)主的邏輯不太一樣。對(duì)這類(lèi)業(yè)主群體而言，為老洋房選穩(wěn)定的租客，遠(yuǎn)比收租更加重要。

一整幢的老洋房，租金是比較高昂的，便宜的可能十幾萬(wàn)元，貴一點(diǎn)的幾十萬(wàn)元。雖然有些老洋房會(huì)整幢出租，但這種情況不會(huì)特別多，主要是因?yàn)闃I(yè)主不愿意接受。比如說(shuō)，買(mǎi)家租下來(lái)之后，會(huì)有自主裝修的需求，很多業(yè)主會(huì)擔(dān)心會(huì)不會(huì)對(duì)房屋造成損害。而且租客的數(shù)量往往會(huì)比較多，能夠接受的業(yè)主真的很少。

至于租給劇組拍影視劇，這種需求都非常短期，劇組在里面拍戲也就拍個(gè)一天甚至半天，不可能一個(gè)月或者半個(gè)月租用，絕大多數(shù)業(yè)主都不太愿意。

當(dāng)然，因?yàn)閯〗M能夠支付的租金比較高，極個(gè)別的業(yè)主可能會(huì)接受，但會(huì)對(duì)劇組提出要求，必須按照自己的想法來(lái)布景和拍攝。

上海，張愛(ài)玲故居“常德公寓”/視覺(jué)中國(guó)

做老洋房中介，體驗(yàn)如何？

做這個(gè)工作，會(huì)見(jiàn)識(shí)到人世間的方方面面

邱澤柱：

從2013年大學(xué)畢業(yè)至今，我一直從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作。接觸老洋房也是機(jī)緣巧合，因?yàn)楫?dāng)時(shí)我投遞簡(jiǎn)歷的門(mén)店就在歷史風(fēng)貌區(qū)。

在我的職業(yè)生涯里，也遇到過(guò)電視劇《安家》里那種“雞零狗碎”的事情。做這個(gè)工作，會(huì)遇到人世間的方方面面。有時(shí)候交易的不僅僅是一棟房子，更是家族過(guò)去的興衰榮辱，可能最后都停留在這個(gè)薄薄的合同上了，

涉及祖產(chǎn)繼承類(lèi)的房屋，對(duì)于出售后的資金分配，大家的爭(zhēng)議和分歧自然會(huì)更多。老洋房中介只提供房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，至于具體的家庭糾紛，我們只能從房屋交易的角度去提供幫助，既確保賣(mài)家的利益，也要確保買(mǎi)家的利益。

從事老洋房經(jīng)紀(jì)，其實(shí)并沒(méi)有特別硬性的要求，學(xué)歷什么的都不是最重要的，但是如果要做好這個(gè)工作，必須足夠?qū)I(yè)、對(duì)產(chǎn)品有足夠的了解，保證整個(gè)交易流程的安全性；服務(wù)品質(zhì)也要有更高標(biāo)準(zhǔn)，客戶(hù)和業(yè)主都是比較有身價(jià)的人士，要確保雙方的私密性。

上海安福路老洋房店鋪/視覺(jué)中國(guó)

直播賣(mài)房，賣(mài)的是中介和客戶(hù)的信任關(guān)系

巧克麗麗：

現(xiàn)在很多房產(chǎn)中介在直播平臺(tái)上賣(mài)房，其實(shí)早在四五年前就出現(xiàn)了，但當(dāng)初只是噱頭。因?yàn)榉慨a(chǎn)本身是超級(jí)標(biāo)的，客戶(hù)在直播的過(guò)程中，無(wú)法體驗(yàn)房子的真實(shí)情況，比如地段、配套、居住感受等都不可知。但是，直播越來(lái)越火后，哪怕房產(chǎn)這樣的產(chǎn)品，也是有線上出售的可能性的。

所以，直播賣(mài)房的最大優(yōu)勢(shì)，是中介能夠通過(guò)自己的視頻號(hào)、抖音號(hào)，在平臺(tái)上面講解房地產(chǎn)政策，介紹看房的線下感受。很多潛在客戶(hù)雖然不會(huì)直接通過(guò)直播平臺(tái)買(mǎi)房，但會(huì)主動(dòng)去認(rèn)識(shí)中介。

老洋房中介在直播的渠道里，也不會(huì)直接銷(xiāo)售房子，但可以由此和客戶(hù)建立信任。客戶(hù)到了線下，會(huì)根據(jù)面相和理念，進(jìn)一步判斷中介是否老實(shí)、可靠。這是直播和賣(mài)房最直接的關(guān)系。

對(duì)年輕人而言，頂豪中介是理想的職業(yè)嗎？ 

入行中介的年輕人，學(xué)歷越來(lái)越高

巧克麗麗：

今年四月，巨鹿路一套老洋房成交，單價(jià)實(shí)在是太驚人了。如果這筆交易的傭金有三個(gè)點(diǎn)，買(mǎi)賣(mài)雙方各自分成，那最后可能有近幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)元。

實(shí)話(huà)實(shí)說(shuō)，我自己都面試過(guò)中介的工作，雖然當(dāng)時(shí)是因?yàn)檫x題的需求，但我確實(shí)也動(dòng)過(guò)這個(gè)念頭。

中介行業(yè)會(huì)根據(jù)學(xué)歷，不斷增加底薪收入。據(jù)我了解，本科畢業(yè)生入職中介的保底工資有8000元，碩士畢業(yè)生能有1萬(wàn)元。

我遇到過(guò)一位本科學(xué)歷的中介。在買(mǎi)房過(guò)程中，我發(fā)現(xiàn)高學(xué)歷的人在做事的思維和效率上會(huì)非常不同，甚至?xí)涂蛻?hù)分析經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)，分析此時(shí)房產(chǎn)市場(chǎng)是波峰還是谷底，它的周期大概是怎樣的。這是過(guò)去在房產(chǎn)中介身上完全看不到的。

現(xiàn)在的高學(xué)歷房產(chǎn)中介，平時(shí)的形象就是穿著制服、背著雙肩包，帶著自己的電腦給客戶(hù)做數(shù)據(jù)報(bào)告，上下班時(shí)間也比較自由。年輕人對(duì)于做房產(chǎn)中介，態(tài)度不再像之前那么抗拒。

做頂豪中介，則對(duì)形象氣質(zhì)都有一定要求。他們要多接觸有錢(qián)人的圈層，可能需要去看展、跑拍賣(mài)會(huì)，需要知道有錢(qián)人在干什么，需要到這樣的場(chǎng)合去認(rèn)識(shí)他們。

上海，武康大樓附近的老洋房/視覺(jué)中國(guó)

對(duì)年輕人來(lái)說(shuō)，頂級(jí)豪宅經(jīng)紀(jì)依然是一扇窄門(mén)

邱澤柱：

頂豪中介是一條小眾而且充滿(mǎn)挑戰(zhàn)性的賽道。因?yàn)橄鄬?duì)于整個(gè)上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)，頂級(jí)豪宅的體量只占到4%，簡(jiǎn)直就是九牛一毛。進(jìn)入這個(gè)賽道的人，首先自己的資本得夠，否則就會(huì)感到迷茫、焦慮、不知所措，面臨最基本的生存壓力。所以我還是建議年輕人，不要上來(lái)就單挑最有挑戰(zhàn)性的。

作為職業(yè)化的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，能把剛需普通住宅賣(mài)掉，能夠完成客戶(hù)和業(yè)主的托付，就是了不起的經(jīng)紀(jì)人。比如目前鏈家排名前十的經(jīng)理人里，賣(mài)普通住宅的還是占到大多數(shù)。

能把房子一套套賣(mài)掉，這對(duì)經(jīng)理人來(lái)說(shuō)是件成就感很高的事。但如果是賣(mài)頂級(jí)豪宅，更像是埋伏在草叢里的狙擊手，你不知道什么時(shí)候能打出這一槍。

就老洋房而言，一般成交周期至少一兩年。如果一個(gè)經(jīng)紀(jì)人一年能成交一套老洋房，已經(jīng)是這個(gè)圈子里口碑非常厲害的人物，很多人可能兩三年也沒(méi)有成交。

長(zhǎng)周期的沉淀，對(duì)人的心理考驗(yàn)是非常嚴(yán)苛的。能不能“三年不開(kāi)單，開(kāi)單吃三年”，這件事完全不能確定。

【時(shí)間軸】

03:44 在上海買(mǎi)3000萬(wàn)以上豪宅的，都是誰(shuí)？

05:36 真正懂老洋房的，女性比男性多？

08:02 物以稀為貴，上海老洋房究竟有多少

10:31 1.06億“入門(mén)級(jí)”老洋房，一年漲了2000萬(wàn)？

16:28 網(wǎng)紅老建筑和住在里面的人

25:18 為賣(mài)房大打出手，《安家》場(chǎng)景真實(shí)版如何

32:53 幫你租房的那個(gè)中介，學(xué)歷可能比你高

39:30 老洋房中介，真能“一單吃三年”？

43:28 新政落地，前兩年買(mǎi)房的人還好嗎？

46:31 老洋房租給劇組拍戲，是筆好買(mǎi)賣(mài)嗎？

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策劃、主播 / 陳玉坤

剪輯 / 潘華

監(jiān)制 / 徐婉

實(shí)習(xí)生 / 潘徐籽蕓