2024年一季度，保租房REITs整體呈現穩定積極的態勢。

2024年年初，國泰君安城投寬庭保租房REIT在上交所上市，保租房REITs增至5單。一季度，公募REITs二級市場波動，33單REITs業績表現分化，其中保租房REITs經營業績最為穩定，表現出良好的抗周期性及抗風險能力，實現良好開端。

一、基礎設施項目運營情況分析

1、出租率

5單保租房REITs的基礎設施項目出租率雖漲跌互現，但仍維持高位。2024年一季度，中金廈門安居REIT出租率優異，兩個項目接近滿租狀態；城投寬庭保租房REIT出租率相對較低，其底層項目江灣社區和光華社區出租率分別為91.02%和93.04%；其余3單保租房REITs共計8個項目的出租率處94%-99%之間，在高位小幅波動。

2、租戶集中度

租戶分散程度高，以個人租戶為主。5單保租房REITs租戶結構整體穩定，較上一季度變化不大。具體來看，深圳安居REIT企業租戶占比最高，其底層四個項目企業租戶占比分別為64%、100%、77%和26%，企業租戶占比高一定程度上緩解了C端客戶頻繁換租帶來的出租率的波動，但企業租戶是否續租將對出租率和收入產生重大影響，因此需重點關注其穩定性；其余4單保租房REITs租戶結構分散，以個人租戶為主。

3、租金水平

保租房REITs基礎設施項目租金基本維持穩定。華夏基金華潤有巢REIT、華夏北京保障房REIT、紅土創新深圳安居REIT、中金廈門安居REIT 2024年一季度基礎設施項目租金分別為56.3元/月/平方米、58.5元/月/平方米、32.2元/月/平方米、33.2元/月/平方米，對比一季度上海（104元/月/平方米）、北京（109元/月/平方米）、深圳（106元/月/平方米）、廈門（56元/月/平方米）普通公寓租金水平，保租房租金水平具有極大的優勢，加之保租房項目地理位置優越、交通方便，對租戶具有極大的吸引力，有效促進了“職住平衡”。

4、租金收繳率

各項目租金收繳率維持高位，帶來持續穩定的現金流。2024年一季度，5單保租房REITs的基礎設施項目租金收繳率均超95%，尤其中金廈門安居REIT項目租金收繳率達100%；華夏基金華潤有巢REIT和華夏北京保障房REIT租金收繳率較上一季度略微下滑，其余項目實現穩定增長。

二、主要財務指標和基金收益分配情況分析

1、收入

城投寬庭保租房REIT收入水平領銜。2024年一季度，5單保租房REITs經營穩健，華夏基金華潤有巢REIT、華夏北京保障房REIT、紅土創新深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、城投寬庭保租房REIT分別實現收入1961.75萬元、1820.78萬元、1362.74萬元、1954.04萬元、4574.33萬元，從絕對數值來看，城投寬庭保租房REIT收入水平遠超其他項目，這主要是由于城投寬庭的基礎設施項目可供出租面積高以及租金水平相對較高，進而帶來的高水平收入。

2、凈利潤

5單保租房REITs凈利潤穩健增長。與上一季度相比，各保租房REITs凈利潤均實現增長，其中華夏基金華潤有巢REIT和中金廈門安居REIT增長明顯，增長率分別為24.3%和21.6%，分別實現凈利潤152.92萬元和705.44萬元；華夏北京保障房REIT和紅土創新深圳安居REIT分別實現凈利潤783.28萬元和608.85萬元，微漲0.9%和4.4%；收入水平領銜的城投寬庭保租房REIT凈利潤亦表現優異，實現2049.62萬元。

3、可供分配金額

城投寬庭保租房REIT可供分配金額超3200萬元。華夏基金華潤有巢REIT、華夏北京保障房REIT、紅土創新深圳安居REIT、中金廈門安居REIT 2024年一季度可供分配金額分別為1220.25萬元、1343.94萬元、1340.88萬元、1425.13萬元；環比增長率分別為-14.9%、-2.5%、23.9%、3.5%。

三、結語

總體來看，一季度保租房REITs整體呈現穩定積極的態勢，基礎設施項目出租率和租金收繳率維持高位，凈利潤穩步增長。5月22日，華夏基金管理有限公司發布關于決定華夏北京保障房中心租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金擬擴募并新購入基礎設施項目的公告，這是目前市場上首個保租房公募REITs擴募項目。擴募提升了REITs底層資產的分散性，降低了集中性的風險，展望未來，在“首發+擴募”雙輪驅動下，REITs業務將進一步發展壯大。