2017年5月22日發(fā)生在嘉興土地市場上的瘋狂一幕，至今讓人記憶猶新。400多家房企報(bào)名搶奪8宗土地，以至于拍賣現(xiàn)場不得不移師可容納1500人的大劇院。

當(dāng)天出讓的首宗地塊登場后，僅5分鐘就拍到了最高限價(jià)，隨后88家房企進(jìn)入緊張的抽簽環(huán)節(jié)，淮礦成為第一個幸運(yùn)兒。當(dāng)時嘉興樓市大熱，再加上土地限價(jià)出讓，開發(fā)商普遍認(rèn)為“拍到即賺到”。抽簽結(jié)果出爐后，淮礦公司代表情不自禁地振臂高呼，仿佛買彩票中了頭獎。

只是，很多人只看到了這個故事的開頭，但并不知道它的結(jié)尾。一年半之后，淮礦是否如愿賺得盆滿缽滿？近日，錢報(bào)記者實(shí)地探訪嘉興樓市，發(fā)現(xiàn)當(dāng)年土拍盛宴上的幸運(yùn)兒，并沒能笑到最后。

與限價(jià)博弈耽誤時機(jī)，等開盤時市場已涼涼

淮礦去年拿下的這塊地，就是如今的東方禾苑。這個樓盤距嘉興市政府6公里左右，位于嘉興國際商務(wù)區(qū)，今年10月21日首次開盤。

12月10日下午，記者走進(jìn)售樓處看到，看房客戶三三兩兩，顯得有些冷清。“我們這個樓盤首次開盤推出了兩幢高層，均價(jià)12700元/平方米，毛坯，戶型面積從92平方米~113平方米不等。”銷售顧問向記者坦言，兩幢房源共200多套，目前仍有部分可售房源。至于下次開盤時間和價(jià)格，尚不確定。

“上半年很多樓盤一開出來，當(dāng)天就售罄，根本就搶不到房。到了下半年，市場行情明顯下滑，很多樓盤就不太走得動了。東方禾苑直到10月底才開盤，錯過了最好的市場時機(jī)，開盤以來銷售不太理想。”嘉興一家房企的市場營銷人士告訴記者，如果東方禾苑早半年開盤，恐怕市場處境要好得多。由于銷售不佳，東方禾苑是目前嘉興市場上少數(shù)允許購房者使用公積金貸款的樓盤之一。

淮礦為何拿地17個月之后才開盤？要知道，與東方禾苑同一天拿地的樓盤，最早的今年2月就開盤了。“淮礦的開發(fā)動作相對較慢，按照工程進(jìn)度原本是打算今年5月申領(lǐng)預(yù)售證的，不過當(dāng)時限價(jià)，能批出的價(jià)格也就12000元/平方米出頭一點(diǎn)。這個價(jià)格，顯然達(dá)不到淮礦的心理預(yù)期，因此就想再等等看，這一拖就拖到了下半年。”有知情人士如是告訴記者。在他看來，最終的預(yù)售單價(jià)僅比5月份的時候上調(diào)了幾百元，但是卻錯過了市場時機(jī)，淮礦此舉實(shí)在得不償失。

記者了解到，東方禾苑可售面積約14.8萬平方米，由8幢高層和9幢洋房組成，共1187戶。若按目前的去化速度，恐怕明年未必可以賣完。

東方禾苑所在的國際商務(wù)區(qū)，是嘉興的新興板塊之一，從規(guī)劃上看有很大潛力，相對而言更適合投資。但目前市場轉(zhuǎn)冷，嘉興樓市的投資客加速撤離，東方禾苑的購房者中投資客寥寥。如果站在自住者的角度來看，東方禾苑的硬傷很明顯，地段較偏，配套欠缺，這些都嚴(yán)重影響了市場接受度。

此外，與嘉興市區(qū)的一些在售樓盤相比，東方禾苑的價(jià)格也有些尷尬。比如中心城區(qū)的一些樓盤，生活配套很成熟，毛坯房源單價(jià)也僅15000元/平方米上下，只比東方禾苑貴了2000多元。

盡管銷售不暢，東方禾苑車位價(jià)格卻高達(dá)30萬元。“房管部門把房價(jià)限得很低，同時還規(guī)定車位價(jià)格不得超過30萬元。開發(fā)商為了獲得更多利潤，不管什么地段的樓盤，車位價(jià)格卻出奇的統(tǒng)一：30萬元。”知情者向記者透露。如此一來，東方禾苑的性價(jià)比也就被進(jìn)一步拉低。

拿地時振臂高呼，如今卻笑不出來

去年的土拍現(xiàn)場，有的房企為了提高拿地幾率，不惜籌備上百億元保證金，借用幾十家馬甲公司參與報(bào)名。那時候的房企堅(jiān)信，只要能拿到土地，就一定能賺到錢。這也是淮礦拿地后員工振臂歡呼的原因。

淮礦在東方禾苑項(xiàng)目上到底有沒有賺錢？這筆賬其實(shí)并不難算。

以東方禾苑首開房源為例，12700元/平方米的毛坯均價(jià)，相比8728元/平方米的樓面價(jià)，差價(jià)還不到4000元。據(jù)業(yè)內(nèi)人士測算，算上建安成本、拿地17個月之后才開盤的財(cái)務(wù)成本、幼兒園配建成本以及營銷成本，東方禾苑至少要賣到15600元/平方米才能保本。顯然，光從房價(jià)上看，東方禾苑必虧無疑。

當(dāng)然，東方禾苑的房價(jià)虧損，可以從溢價(jià)的車位上獲得適當(dāng)補(bǔ)償。目前在售房源中，東方禾苑一套房子搭售一個車位，折算到房價(jià)中去約3000元/平方米，即便如此也才勉強(qiáng)保本。

“像東方禾苑這樣的樓盤，沒有踩準(zhǔn)節(jié)點(diǎn)，其實(shí)是挺可惜的。如果放到上半年開盤，因?yàn)橄迌r(jià)因素，雖說未必能賺多少錢，但至少不會虧，而且賣得越快財(cái)務(wù)成本也就越低。”嘉興房地產(chǎn)資深人士胡佳能告訴記者。

對于東方禾苑的后市，胡佳能并不看好。在他看來，如果嘉興樓市進(jìn)一步下行，東方禾苑的虧損面還將繼續(xù)擴(kuò)大。“11月嘉興主城區(qū)新房供應(yīng)量4400多套，但是成交僅1500套左右。從人氣來看，上半年和下半年可謂是冰火兩重天。預(yù)計(jì)接下來嘉興樓市會低迷一段時間，更多樓盤會主動降價(jià)，就看誰跑得快。”

對市場要存敬畏之心

是投資就有風(fēng)險(xiǎn)。面對如今的窘境，不知去年嘉興土拍盛宴上振臂一揮的那位淮礦公司代表，將作何感想。

市場的風(fēng)向隨時會變。但即便同一天拿的地，即便不相上下的價(jià)格，由于市場預(yù)判、開發(fā)進(jìn)度、營銷策略等方面的差異，最終的結(jié)局也可能大相徑庭。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入精細(xì)化發(fā)展時代，開發(fā)商理應(yīng)對自身的專業(yè)化程度有更高的追求。

無獨(dú)有偶，淮礦在杭州的首個項(xiàng)目，也有類似的尷尬。2013年5月，淮礦以14711元/平方米的樓面價(jià)奪得城東新城的一宗宅地，成為當(dāng)時的板塊地王。這個地價(jià)紀(jì)錄直到2016年才被打破。

這個項(xiàng)目就是淮礦東元府，但拿地之后市場就進(jìn)入低谷。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2015年淮礦東元府首次開盤時均價(jià)僅1.9萬元/平方米，且只賣出26套，經(jīng)歷了市場的煎熬。直到2017年房價(jià)的這輪大漲，才解救了東元府，這個樓盤直到今年才完全清盤。

也是在2017年，淮礦又一次在地價(jià)高熱時出手，在城東新城拿了一塊樓面價(jià)36396元/平方米的高價(jià)地。如今，城東新城陷入白熱化競爭，品牌力不足的淮礦，很可能再度陷入泥淖。

這一次，還會有新的“去庫存”運(yùn)動、新的貨幣化安置、新一輪的房價(jià)大漲來解救這些投資決策失誤的房企嗎？

任何一家房企，都應(yīng)對市場心存敬畏。敢于豪賭后市，就不能只靠運(yùn)氣。

（原題：《去年奪地振臂高呼，如今笑不出來》）