2017年5月22日發生在嘉興土地市場上的瘋狂一幕，至今讓人記憶猶新。400多家房企報名搶奪8宗土地，以至于拍賣現場不得不移師可容納1500人的大劇院。

當天出讓的首宗地塊登場后，僅5分鐘就拍到了最高限價，隨后88家房企進入緊張的抽簽環節，淮礦成為第一個幸運兒。當時嘉興樓市大熱，再加上土地限價出讓，開發商普遍認為“拍到即賺到”。抽簽結果出爐后，淮礦公司代表情不自禁地振臂高呼，仿佛買彩票中了頭獎。

只是，很多人只看到了這個故事的開頭，但并不知道它的結尾。一年半之后，淮礦是否如愿賺得盆滿缽滿？近日，錢報記者實地探訪嘉興樓市，發現當年土拍盛宴上的幸運兒，并沒能笑到最后。

與限價博弈耽誤時機，等開盤時市場已涼涼

淮礦去年拿下的這塊地，就是如今的東方禾苑。這個樓盤距嘉興市政府6公里左右，位于嘉興國際商務區，今年10月21日首次開盤。

12月10日下午，記者走進售樓處看到，看房客戶三三兩兩，顯得有些冷清。“我們這個樓盤首次開盤推出了兩幢高層，均價12700元/平方米，毛坯，戶型面積從92平方米~113平方米不等。”銷售顧問向記者坦言，兩幢房源共200多套，目前仍有部分可售房源。至于下次開盤時間和價格，尚不確定。

“上半年很多樓盤一開出來，當天就售罄，根本就搶不到房。到了下半年，市場行情明顯下滑，很多樓盤就不太走得動了。東方禾苑直到10月底才開盤，錯過了最好的市場時機，開盤以來銷售不太理想。”嘉興一家房企的市場營銷人士告訴記者，如果東方禾苑早半年開盤，恐怕市場處境要好得多。由于銷售不佳，東方禾苑是目前嘉興市場上少數允許購房者使用公積金貸款的樓盤之一。

淮礦為何拿地17個月之后才開盤？要知道，與東方禾苑同一天拿地的樓盤，最早的今年2月就開盤了。“淮礦的開發動作相對較慢，按照工程進度原本是打算今年5月申領預售證的，不過當時限價，能批出的價格也就12000元/平方米出頭一點。這個價格，顯然達不到淮礦的心理預期，因此就想再等等看，這一拖就拖到了下半年。”有知情人士如是告訴記者。在他看來，最終的預售單價僅比5月份的時候上調了幾百元，但是卻錯過了市場時機，淮礦此舉實在得不償失。

記者了解到，東方禾苑可售面積約14.8萬平方米，由8幢高層和9幢洋房組成，共1187戶。若按目前的去化速度，恐怕明年未必可以賣完。

東方禾苑所在的國際商務區，是嘉興的新興板塊之一，從規劃上看有很大潛力，相對而言更適合投資。但目前市場轉冷，嘉興樓市的投資客加速撤離，東方禾苑的購房者中投資客寥寥。如果站在自住者的角度來看，東方禾苑的硬傷很明顯，地段較偏，配套欠缺，這些都嚴重影響了市場接受度。

此外，與嘉興市區的一些在售樓盤相比，東方禾苑的價格也有些尷尬。比如中心城區的一些樓盤，生活配套很成熟，毛坯房源單價也僅15000元/平方米上下，只比東方禾苑貴了2000多元。

盡管銷售不暢，東方禾苑車位價格卻高達30萬元。“房管部門把房價限得很低，同時還規定車位價格不得超過30萬元。開發商為了獲得更多利潤，不管什么地段的樓盤，車位價格卻出奇的統一：30萬元。”知情者向記者透露。如此一來，東方禾苑的性價比也就被進一步拉低。

拿地時振臂高呼，如今卻笑不出來

去年的土拍現場，有的房企為了提高拿地幾率，不惜籌備上百億元保證金，借用幾十家馬甲公司參與報名。那時候的房企堅信，只要能拿到土地，就一定能賺到錢。這也是淮礦拿地后員工振臂歡呼的原因。

淮礦在東方禾苑項目上到底有沒有賺錢？這筆賬其實并不難算。

以東方禾苑首開房源為例，12700元/平方米的毛坯均價，相比8728元/平方米的樓面價，差價還不到4000元。據業內人士測算，算上建安成本、拿地17個月之后才開盤的財務成本、幼兒園配建成本以及營銷成本，東方禾苑至少要賣到15600元/平方米才能保本。顯然，光從房價上看，東方禾苑必虧無疑。

當然，東方禾苑的房價虧損，可以從溢價的車位上獲得適當補償。目前在售房源中，東方禾苑一套房子搭售一個車位，折算到房價中去約3000元/平方米，即便如此也才勉強保本。

“像東方禾苑這樣的樓盤，沒有踩準節點，其實是挺可惜的。如果放到上半年開盤，因為限價因素，雖說未必能賺多少錢，但至少不會虧，而且賣得越快財務成本也就越低。”嘉興房地產資深人士胡佳能告訴記者。

對于東方禾苑的后市，胡佳能并不看好。在他看來，如果嘉興樓市進一步下行，東方禾苑的虧損面還將繼續擴大。“11月嘉興主城區新房供應量4400多套，但是成交僅1500套左右。從人氣來看，上半年和下半年可謂是冰火兩重天。預計接下來嘉興樓市會低迷一段時間，更多樓盤會主動降價，就看誰跑得快。”

對市場要存敬畏之心

是投資就有風險。面對如今的窘境，不知去年嘉興土拍盛宴上振臂一揮的那位淮礦公司代表，將作何感想。

市場的風向隨時會變。但即便同一天拿的地，即便不相上下的價格，由于市場預判、開發進度、營銷策略等方面的差異，最終的結局也可能大相徑庭。隨著房地產行業進入精細化發展時代，開發商理應對自身的專業化程度有更高的追求。

無獨有偶，淮礦在杭州的首個項目，也有類似的尷尬。2013年5月，淮礦以14711元/平方米的樓面價奪得城東新城的一宗宅地，成為當時的板塊地王。這個地價紀錄直到2016年才被打破。

這個項目就是淮礦東元府，但拿地之后市場就進入低谷。中國指數研究院數據顯示，2015年淮礦東元府首次開盤時均價僅1.9萬元/平方米，且只賣出26套，經歷了市場的煎熬。直到2017年房價的這輪大漲，才解救了東元府，這個樓盤直到今年才完全清盤。

也是在2017年，淮礦又一次在地價高熱時出手，在城東新城拿了一塊樓面價36396元/平方米的高價地。如今，城東新城陷入白熱化競爭，品牌力不足的淮礦，很可能再度陷入泥淖。

這一次，還會有新的“去庫存”運動、新的貨幣化安置、新一輪的房價大漲來解救這些投資決策失誤的房企嗎？

任何一家房企，都應對市場心存敬畏。敢于豪賭后市，就不能只靠運氣。

（原題：《去年奪地振臂高呼，如今笑不出來》）