上海樓市在小陽春成交沖高后，4月成交出現(xiàn)回落。

5月6日，據(jù)上海中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，4月上海新建商品住宅成交面積為49.6萬平方米，環(huán)比減少34.7%，同比下降45.28%。

從交易節(jié)奏來看，上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，4月初受到清明假期以及月初低開的慣例，成交較低，下半月在高供應(yīng)的推動(dòng)下成交開始恢復(fù)正常節(jié)奏，最后一周在翹尾效應(yīng)下成交沖上20萬平方米的高度。

從空間分布來看，大浦東繼續(xù)領(lǐng)跑全市，新建商品住宅成交面積13.0萬平方米，環(huán)比減少8.5%。市區(qū)范圍內(nèi)，黃浦區(qū)積極推售高價(jià)房因素，成交放量，為7.6萬平方米，排名全市第二。遠(yuǎn)郊區(qū)域中，嘉定發(fā)揮相對(duì)正常，為5.4萬平方米。松江、青浦分別為3.8萬平方米和3.0萬平方米。

從成交前十榜單來看，單價(jià)超10萬元的樓盤繼續(xù)保持活躍，有4個(gè)項(xiàng)目上榜，且上榜的高價(jià)房均價(jià)都在16萬元/平方米以上。其中，成交排名第一的項(xiàng)目是融創(chuàng)外灘壹號(hào)院，成交201套（5.9萬平方米），網(wǎng)簽均價(jià)16.8萬元/平方米。排名第二的樓盤是濱江凱旋門，成交191套（3.6萬平方米），網(wǎng)簽均價(jià)17.2萬元/平方米?；诟邇r(jià)房表現(xiàn)穩(wěn)定，4月上海成交均價(jià)小幅回落，為86731元/平方米，環(huán)比下跌2.3%。

上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦認(rèn)為，4月一方面是清明假期導(dǎo)致交易縮量，另一方面，中低價(jià)位產(chǎn)品并沒有起到很好的“基石”作用，縮水幅度有點(diǎn)多。市場(chǎng)僅靠高價(jià)房項(xiàng)目在支撐，這種現(xiàn)象不可持續(xù)，尤其第五批集中供應(yīng)項(xiàng)目中，10萬+產(chǎn)品出現(xiàn)大幅縮水，預(yù)示后續(xù)成交或繼續(xù)在當(dāng)前低位運(yùn)行，且受結(jié)構(gòu)性影響均價(jià)會(huì)進(jìn)一步回落。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，3月以來，豪宅類產(chǎn)品走出獨(dú)立行情，多個(gè)豪宅項(xiàng)目開盤即售罄，但市場(chǎng)交易主力的剛需、剛改并沒有支撐起全市成交。

可以看到的是，當(dāng)前，上海正不斷完善房地產(chǎn)政策。五一期間，上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)積極響應(yīng)第五屆上海“五五購(gòu)物節(jié)”，聯(lián)合倡議在上海市發(fā)起商品住房“以舊換新”活動(dòng)。購(gòu)房居民先與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)成購(gòu)買新房的意向，再由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)優(yōu)先推動(dòng)其舊房交易，舊房成功出售后按約定完成新房交易。首批參加倡議的項(xiàng)目30余個(gè)，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉賢、臨港等區(qū)域。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，打通新房和二手房之間的交易環(huán)節(jié)有利于整個(gè)市場(chǎng)良性運(yùn)轉(zhuǎn)。

部分開發(fā)商也在“以舊換新”的基礎(chǔ)上，博弈上海限購(gòu)政策有望于5月進(jìn)一步放寬。

網(wǎng)上傳出的部分樓盤宣傳海報(bào)顯示，針對(duì)上海整體房地產(chǎn)形勢(shì)評(píng)估，上?？赡苡?024年5月逐步放寬外環(huán)外限購(gòu)政策：上海戶籍已婚可以買3套；單身可以買2套；外地戶籍已婚社?；蚨悊螡M5年可以買2套；外地戶口單身社保或稅單滿3年可買1套。

對(duì)此，5月6日，澎湃新聞通過上海市房地產(chǎn)交易中心服務(wù)熱線以及上海12345咨詢，上海市房地產(chǎn)交易中心工作人員表示，沒有接到新政的任何通知，具體以官方文件為準(zhǔn)。

盧文曦表示，4月新房成交數(shù)據(jù)回落明顯，二手房市場(chǎng)成交1.6萬套左右略有下降，市場(chǎng)情緒有所回落。從開發(fā)商角度來說，受資金回籠等壓力影響也存在政策博弈的性質(zhì)，如果后續(xù)政策放開，可轉(zhuǎn)化為銷售；若政策未變動(dòng)退還定金，也沒有損失。

開發(fā)商預(yù)判樓市政策背后或也和其他城市政策調(diào)整有關(guān)。根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，截至目前，除海南省外，核心城市中，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市和杭州（新房）、天津、西安等核心區(qū)仍維持限購(gòu)政策。

其中，天津于4月30日進(jìn)一步優(yōu)化政策，明確津籍居民在市內(nèi)六區(qū)購(gòu)買單套120平以上新房不限購(gòu)。北京也于同日官宣，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，允許已擁有住房達(dá)到限購(gòu)套數(shù)的居民家庭，到五環(huán)外新購(gòu)一套住房。

按照北京新政，北京市戶籍居民家庭（含駐京部隊(duì)現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭），已在京擁有2套住房的；本市戶籍成年單身人士，已在京擁有1套住房的；連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非本市戶籍居民家庭或成年單身人士，已在京擁有1套住房的，可以在五環(huán)外新購(gòu)買1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）。

此次，對(duì)于上海網(wǎng)傳的限購(gòu)政策有望于5月進(jìn)一步放寬的消息，上海市房地產(chǎn)交易中心工作人員表示，“到現(xiàn)在為止，沒有接到任何通知，沒有放開第三套，外地單身仍是今年1月的政策?！?/p>

今年1月，上海優(yōu)化住房限購(gòu)政策，規(guī)定自1月31日起，在上海市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅已滿5年及以上的非本市戶籍居民，可在外環(huán)以外區(qū)域（崇明區(qū)除外）限購(gòu)1套住房，以更好滿足居民合理住房需求。

在人才安居方面，今年1月13日，繼臨港新片區(qū)、金山區(qū)之后，上海青浦區(qū)、奉賢區(qū)先后出臺(tái)人才安居新政，優(yōu)化人才購(gòu)房門檻。新政降低非滬籍人才社?；騻€(gè)稅年限要求，從過去的5年縮短至3年，同時(shí)將購(gòu)房資格由居民家庭調(diào)整為個(gè)人。