恒隆集團主席陳啟宗視覺中國資料圖

3月28日，恒隆集團有限公司（恒隆集團，00010.HK）和恒隆地產有限公司（恒隆地產，00101.HK）發布2023年年報，在兩份年報中，恒隆集團及恒隆地產董事長陳啟宗發布了最后兩封《致股東函》。

今年1月30日，恒隆集團及恒隆地產董事會宣布，陳啟宗將退任集團董事長、執行董事及執行委員會主席的職位，于2024年4月26日舉行的恒隆集團及恒隆地產各自股東周年大會（2024年周年大會）完結后生效。陳啟宗于退任后將不會擔任董事會非執行董事的職位。

當日，在恒隆集團及恒隆地產的業績發布會上，陳啟宗表示，去年已向董事會請辭，“今天是時候交棒了”。陳啟宗稱，將在今年股東大會上正式退休，不再做任何董事，希望給自己多一點空間。不過，陳啟宗也表示，未來對恒隆“能幫手就幫手”。

陳啟宗此次在最后兩封《致股東函》中指出，恒隆地產和恒隆集團的董事會授予其“榮譽董事長”的身份，他未來可以出席董事會會議，但不再有投票權。

在恒隆集團和恒隆地產年報的《致股東函》中，陳啟宗均表示，是最后一次撰寫《董事長致股東函》。

“本人可以直言，這33年來花了大量時間和心力撰寫此函，總共寫了144封。有人可能會問：你打算繼續以榮譽董事長的身份撰寫《致股東函》嗎？本人并無此意?！辈贿^，陳啟宗表示，身為榮譽董事長，會在恒隆總部保留一個較小的辦公室，以便促進董事會認為對公司有利的多項社會事務。“毫無疑問，本人會繼續以公司的最佳利益為重，并在適當的時候向管理層傳達觀點。”陳啟宗稱。

“這是本人第144封、也是最后一封《董事長致股東函》。33年來，本人越感需要更好地與股東和潛在股東溝通。這是唯一平臺，可定期告知各位公司內已發生的事情和管理層的想法。結果，此函篇幅逐漸傾向愈來愈長?！标悊⒆谠诤懵〖瘓F年報的《致股東函》中寫道：“由于許多管理職責在身，執筆時受限于此，往往匆忙倉卒，難免遺漏要點或鋪排欠妥。但本人的想法是：片言只字雖或不完美或不完整，總比毫不著墨好。這些年來《致股東函》中各處不足紕漏，還望各位讀者海涵，感謝各位抽空閱畢?！?/p>

在兩封《致股東函》中，陳啟宗除了談及恒隆的業績、股價和公司未來的發展，還談及了過去執掌恒隆33年的策略、房地產行業、金融行業，以及香港市場等。

以下為澎湃新聞（www.kxwhcb.com）整理陳啟宗兩封“最后的”《致股東函》部分內容。

“內地商業的租賃收入比以往任何一年都多”

今年1月30日，據恒隆集團和恒隆地產發布2023年全年業績報告，截至2023年12月31日止財政年度，恒隆集團總收入約108.81億港元，同比減少1%；歸母凈利潤約29.31億港元，同比減少2%。恒隆地產總收入與2022年持平，約103.16億元（人民幣，下同），歸母凈利潤約41.37億元，同比減少1%。

財報顯示，2023年恒隆于內地和香港的租賃收入均錄得增長。其中恒隆集團的內地整體租賃收入約66.51億元人民幣，同比增長7%；恒隆地產的內地整體租賃收入約62.63億元人民幣，同比增長8%。

恒隆在1992年12月進軍上海。陳啟宗指出，如今，內地的租賃收入占恒隆租賃收入68%，而且這個占比還在上升。

“直至2022年的23年，我們的內地租賃物業組合按人民幣計算持續按年增長。得以實現此佳績，有賴內部增長和新增物業相結合?！标悊⒆诒硎荆骸氨救诵廊桓嬷魑唬?023年我們再創新高，盡管沒有新增的樓面面積，我們在內地的商業租賃收入比以往任何一年都多。展望未來，2024年要再創佳績將會是一項挑戰，但我們定當盡力而為。畢竟，我們在非常疲弱的經濟下運營?！?/p>

“最近，政府似乎加大了刺激措施的力度，但這是否足以扭轉經濟放緩的趨勢還有待觀察。這不僅是金融或經濟問題，也是結構性問題。個人對消費，以至企業對再投資，都失去信心。在信心得以恢復之前，短期上揚難以持續。因此，本人認為這次經濟全面復蘇需時，將以年計而非數個月的事。屆時，經濟結構有望比以前更健康，從而確保增長得以更持久?！?/p>

陳啟宗稱，一年前，其曾指出2023年相信是表現不俗的一年?！氨救苏f對了，因為我們在內地的租賃收入確實創歷史新高。然而，業績并不如本人預期般好，因為經濟勢頭在全年內持續減弱?！?/p>

陳啟宗指出，就目前的凈債項股權比率31.9%，以及年終的凈債項結余約450億港元而言，恒隆的財務狀況相當穩健。若考慮到集團的業務性質，情況尤然，因為每年有超過100億港元的優質經常性租賃收入。此外，凈債項水平預計會在一兩年內見頂。管理層對我們的財務狀況頗為樂觀。不過，恒隆正采取多項審慎措施來鞏固財務狀況，例如讓所有合資格的股東選擇以股代息，令公司可保留更多現金作營運之用。

“我們選對了地方，并無遷往別處的理由”

“進軍內地市場33年，我們有幸選對了業務領域。我們已發展的物業可謂不容忽視，這些物業帶來的租賃收入在業內數一數二?！?/p>

在陳啟宗看來，約有20年，中國是世界各地資金的投資熱點。中國看似無限大的市場，對資本和人才都具有強大的吸引力。這種趨之若鶩的情緒很大程度上是基于實實在在的經濟增長。

“我們慶幸選對了市場和行業?！彼赋?，“我們成功在香港（中國的一部分）營運了63年，在內地也逾33年，并無遷往別處的理由。未來十至20年，美國經濟按年增長或許有2%至3%，但中國的增長則可能接近4%至5%。因此，我們選對了地方。而中國市場內，奢侈品零售業規模的絕對值雖然小，卻有穩步上升的增長。行業的按年增長可能比國內生產總值增長率高出數個百分點。若一切按預期發展，我們的表現可能領先同業，目標是在未來多年取得按年增長約10%。至少，年均租賃收入可達高單位數增長。本人還期待我們的物業組合進一步擴大。”

陳啟宗稱，恒隆在過去33年大致可分為三段時期：1991至1997年，1998至2008年，2009至2022年。

恒隆的股價只在第二段時期的11年間表現出色?！白?991年起七年里，我們的表現一直落后是以前遺留下來的問題。1970年代和1980年代大部分時間，我們的表現不及同行。到了1990年代初，投資界基本上已把我們遺忘了，許多主要證券商已不再留意我們。他們沒做錯，因為當時我們的表現不特別好?！标悊⒆诜Q，到了1990年代中后期，只有極少數發展商能預見香港房地產價格即將大跌，恒隆便是其一。

“我們做好準備，然后看準時機，在巿場于2002年復興前入巿。當時無人注意到我們在內地的策略，直至2000年左右我們在上海開設兩座購物商場后不久，市場分析員才開始留意我們的股票?！?/p>

“2000年代初，投資者意識到我們在香港購入的地塊可獲豐厚利潤，加上我們的內地租賃業務也開始大漲，那時我們的股價開始跑贏同業。那十年里整體來看，在活躍于香港及內地的12只地產股之中，就平均每年股價升幅和股息收益率而言，我們是表現最佳的。”陳啟宗寫道，從2004年開始，恒隆一直悄悄在上海以外的大城市低價購置大量頂級商業地塊。

“到了2011年后期，我們的行業陷入了六至七年的熊市，投資者都不敢沾手，頂級時尚品牌凍結了所有擴充計劃?！蓖粫r期，恒隆從2010年起每年都有一座新的大型購物商場落成。“開業的初期難免要承受苦楚，業績乏善可陳，難以吸引投資者。設計成高端購物商場的設施必須降級為大眾零售購物商場，這是把偌大的零售空間招滿租戶的唯一方法。作為一家純粹營運內地零售購物商場的香港公司，投資者紛紛避開我們?！?/p>

不過，至2017年底，奢侈品零售業明顯回暖。恒隆的股價短期反彈，“但2019年騷亂打擊了投資者對包括我們在內的所有港股的意欲。接下來三年疫情，幾乎所有股價都下跌?！标悊⒆谥赋?，如果只以賬面值的總回報增長及派息收益去看這12家地產公司33年來的基本業績增長，便會發現他們的增長都在一個窄幅區間內。上述的三個時期，大概相當于1991年以來的三個十年，沒有公司在所有市場條件下表現良好。某些策略在某個時期表現較好，但在其他時期則不然。但在整個33年期里，恒隆地產和恒隆集團的表現處于中游位置。

杭州恒隆廣場的重要性不言而喻

恒隆的股價未來走向如何？陳啟宗認為：“若然本人對中國市場和公司業績的樂觀看法大概與事實相符，我們的股價應會再度跑贏同業。前提是，全球投資界必須再次承認中國經濟的持續增長?！?/p>

“正如千禧年代的首十年是我們的興盛時期，當時1997至2002年的亞洲金融危機剛過去，我們在香港購入多塊土地；現時我們在內地的情況可能正踏入類似時期。”在陳啟宗看來，在2002年至2011年的十年里，恒隆的股價表現在香港地產股中大部分時間都名列前茅?！斑@情形會否再現還有待觀察，但總是有可能的?！?/p>

陳啟宗指出：恒隆的負債之所以在今天的水平，一個重要原因是2018年我們在杭州購入地塊并迅速施工。“本人認為這是重要的策略舉措。顯然，我們需要平衡財務穩定（特別是保持充足現金流）與必要的策略需要。做生意沒有免費的事，要奪得更長遠的策略優勢，必須付出短期的財務代價。”

正如陳啟宗多年前撰述，在內地經營奢侈品零售購物商場，必須盡可能占據以下優勢。“首先，購物商場只應設于經濟非?；钴S的城市。其次，必須是每個城市中的龍頭，而在上海和北京這兩個最大的內地市場，成為第二也無礙。本人稱之為龍頭的購物商場，其銷售額和盈利能力往往都是最高的?！?/p>

不將香港計算在內，陳啟宗把中國城市分為三組。最佳一組僅有上海和北京，兩個城市分別都足以容納頂級時尚品牌開設多家分店。陳啟宗稱，每個品牌生意最好的兩家分店會占據大部分的市場份額。

第二組城市包括廣州、杭州、成都、深圳、南京和武漢六大城市。這些城市的經濟規模龐大，每個奢侈品牌都可以開三至四家分店，但生意最好的旗艦店，其銷售額往往會大幅拋離其他分店，銷售額次高的分店利潤未必能媲美。換言之，一個城市內龍頭只會有一個或最多兩個。

第三組是指較好的所謂二線城市。每個城市只能容納一家或最多兩家分店，銷售額第二高的分店利潤通常已經大有不如。龍頭只能有一個。

陳啟宗稱，第一組城市里，上海恒隆廣場是上海銷售額最高的兩大購物商場之一。（恒隆沒有在北京開設購物商場。）陳啟宗指出，上海恒隆廣場相信是整個內地市場效益最高的購物商場，即每平方米面積的銷售額在內地所有高端購物商場中最高。目前，恒隆受限于上海恒隆廣場的規模，所以正致力擴充其樓面面積。

第二組城市里，目前恒隆只在武漢開設購物商場，陳啟宗稱，武漢在這一組城市中不是最頂級的。雖然武漢恒隆廣場啟業不久，但成績已經相當理想，商場仍在擴大市場份額，并且有機會在不久將來進占市內的龍頭位置。

在第二組城市里，陳啟宗尤其看好尚未開業的杭州恒隆廣場。

“杭州恒隆廣場肯定有潛力成為該市的龍頭購物商場。廣州、成都、南京和深圳這四個城市，各自已經有一兩座主導市場的購物商場，不易取代。這就是為何杭州在策略上對我們如此重要，我們不能錯過2018年的買地機會?？尚业氖?，我們成功投得杭州的地塊，而且中標價完全在預算之內，我們有信心能打造杭州最優質的高端購物商場?！标悊⒆趯懙?。

陳啟宗認為，第三組城市的經濟規模較小，但若然能做到龍頭的話，利潤仍會非?？捎^，就如無錫恒隆廣場：“無錫人口雖然不多，但家庭人均可支配收入卻位居全國第一。因此，論租戶銷售總額，無錫恒隆廣場僅在我們上海的兩座購物商場之后。”與此同時，恒隆在另外兩個第三組城市中，即大連恒隆廣場和昆明恒隆廣場也占據龍頭地位。

“至今，我們已有四座龍頭購物商場：上海恒隆廣場、無錫恒隆廣場、大連恒隆廣場和昆明恒隆廣場。這只有極少數發展商能做到，惟情況可能會隨時間改變。坦白說，任何一家發展商能夠建立一座或以上龍頭購物商場的都值得我們尊重?！?/p>

“有鑒于此，杭州恒隆廣場的重要性不言而喻了。即使杭州恒隆廣場確實提高了我們這數年的債項股權比率，但其在策略上極為關鍵。”陳啟宗預計，杭州恒隆廣場開業后將會取得高租戶銷售額，繼而帶來令人滿意的租賃收入，“這會有助我們降低負債率，雖然我們的負債率即使在最高位時也屬合理水平?！?/p>

“當前的經濟困境一旦過去，我們便會恢復增長”

陳啟宗在兩封《致股東函》總多次指出，縱使上海恒隆廣場利潤豐厚，但有一點未如人意，就是面積小，約55000平方米。

“多年來，我們竭力加以擴充，每次都帶來租賃收入上漲。去年夏季，我們獲得政府規劃批準，在現有第二座辦公樓旁的一座低層獨立建筑中增加13%的零售空間。加建成本頗為合理，工作可以立即展開?！?/p>

陳啟宗透露，上海恒隆廣場一直以來都有一份相當長的潛在租戶候補名單，似乎每個品牌都想成為上海恒隆廣場的租戶。因此，租出新空間應該不難。“事實上，未來的新租戶可能是哪些品牌，以及他們愿意支付的租金水平，我們已經心里有數?！标悊⒆谡f道，“這樣一來，成本和可獲的收入都大概知道，投資回報便多少有了保證?！?/p>

陳啟宗回憶，33年前接任公司董事長時，中國正處于改革開放和經濟發展的初期階段。許多人，包括他本人，都感到擔憂，但隨后數年，中國已成為繁榮興旺的市場，迎來大量機遇。

“1991年，我們當時面臨的挑戰是，公司既財政薄弱，又缺乏明確方向，可謂無策略可言。公司涉足內地高端商業物業租賃業務，并看準策略時機在香港收購物業，我們遂得以漸漸在業內重建立足點。如今，公司財政穩健，我們的品牌在中國商業房地產可算數一數二?！?/p>

陳啟宗表示，現將公司交給下一代接棒，他們現時身處的形勢跟33年前相比截然不同。事實上，情況恰恰相反?！叭缃?，公司在所有關鍵范疇都狀態良好。然而，外部環境卻每況愈下?！标悊⒆谔拱渍f，“本人看不到盡頭。唯一值得慶幸的是，創辦人當年決定將公司設于香港，毗鄰是后來變得龐大的內地市場。本人相信這里仍會是一處相當不錯的投資地。若本人上述的分析與未來數年以至數十年的現實大致相符，那么公司應該前景不俗。”

“本人曾公開表示，在當下大環境，任何企業的目標應該是保本保命，而非大力發展。已知或未知的風險重重，企業不應冒進擴充。安渡接下來的數個年頭，再看屆時世界變成怎樣。放過一個機會總比失去整盤生意要好?！标悊⒆谥赋?，這就是為何恒隆過去數年一直保持謹慎。

“本人深知公司還有很多進步空間。在文博和韋柏領導下，我們的團隊定必做到。要帶領公司渡過當前經濟的不確定形勢，并為未來的市場復蘇做好部署，需有敏捷的思維和經營的技巧。我們必須從經驗中學習，但又不能受其束縛。本人深信我們的最高管理層定能帶領公司乘風破浪。畢竟，我們所有執行董事都有經驗豐富的董事會指導和支持，而董事會成員都各具不同的專業知識?！标悊⒆趯懙?，當前的經濟困境一旦過去，亦必然會過去，我們便會恢復增長，并迎來許多新機遇。

陳啟宗強調，他確信現在正是從董事會退下來的好時機：“在有能之士掌舵下，公司狀態良好。本人相信，股東和潛在股東也會和本人一樣充滿信心。只要中國經濟和我們的市場不垮，本人也不認為會垮，本公司就會成績斐然。”

政府的職責正是制訂合適的法規來遏制過度的貪婪

“很可能在數年后，當中國經濟最終復蘇，其將與過去大有不同。例如以往地方政府以賣地來為基礎設施和其他公共物資籌集資金，這模式已不能持續，必須尋找更健全的模式，因為不能再墨守成規。”

陳啟宗舉例稱，曾聽某些官員說，如今房地產問題的根源是民營發展商的貪婪。因此，他們建議今后的住宅房地產開發應主要由國企主導。

“表面看來，這有道理。破產的發展商幾乎全都是民企。由于政府明智地不讓國企過度借貸，因此國企從來沒有像民企般放縱。然而，問題癥結不在于商人的貪婪，而在于監管不周。畢竟，貪婪是人類的本性，也是市場經濟的核心；沒有貪婪，就沒有市場經濟。政府的職責正是制訂合適的法規來遏制過度的貪婪，同時避免扼殺市場。例如，香港和新加坡的發展商同樣貪婪，但由于兩地的規則和法例較完善，市場問題也較小。數十年前還未有適當的法規時，兩地的情況都不理想?！标悊⒆诜Q，隨著時間推移，這些法規便會松緊不定，即時而過嚴時而過寬，引致市場收縮或擴張。每個社會都需要慢慢學會調整這些法規，以免市場反應過度。

以資金借貸的機制為例，陳啟宗表示，假如銀行和其他貸款機構受到更嚴格的監管，發展商便不能過度借貸。“在內地并非如此，因此杠桿率極高。隨之而來的麻煩，任何有市場經濟經驗的人都能輕易預視。多年來，本人一直公開告訴內地住宅發展商，其商業模式以至整個行業都難以為繼?！?/p>

陳啟宗還舉了一例與破產有關的例子?！罢绫救硕嗄昵八^察到，中國市場長期沒有房地產公司破產，這紀錄無人匹敵。但這是出于錯誤的原因：政府不允許技術上已無力償債的公司破產。錯誤地挽救企業只會引致道德風險，鼓勵企業肆意借貸。如果政府總會幫企業擺脫財困，那為何還要審慎行事呢？這也變相鼓勵房企不當地爭相追求規模和速度，忽略盈利和質素?！?/p>

在陳啟宗看來，房地產公司破產一般來說對社會的影響非常有限。土地不會消失，而且建筑物的報廢速度也非常緩慢。個別發展商破產不一定引致失業，唯一真正改變的只是業權。若監管制度到位，那么公司倒閉大多是個別事件，影響有限。

“在任何經濟體中，難免不時有發展商倒閉。鑒于巿場周期性，這些發展商往往因在不當時機過度擴充業務而破產；讓其發生，是市場經濟的重要一環。”陳啟宗稱。

陳啟宗還表示，如今，這不僅是財務問題，還是結構性問題。地方政府近年出售的土地，數量多得足以滿足未來一段很長時間的需求。此外，已竣工或即將竣工的住宅單位總量確實龐大，過剩的供應會在一段長時間內壓抑地價和房價。因此，地方政府必須尋找新收入來源以生產足夠的公共物資?！斑@并非易事，但會為結構性改革試驗帶來很大空間。只要有需求，自然會有解決方案?！标悊⒆诜Q，若上述分析無誤，縱使有許多短期之患，但長遠而言，對中國經濟保持樂觀應是合理的。然而，由于過渡需要時間，恒隆將會為現在的寒冬采取預防措施。

“若管理層決策得宜，有望能讓公司持盈保泰，安待春天到臨?！标悊⒆趯懙?。

陳啟宗稱，這大體上與恒隆在1990年代中期的策略類同。他指出，恒隆在1995年或之前已預見麻煩將至，開始采取措施，防患于未然，例如停止購置土地、出售投資物業、發行股票融資，以及把短期債項換成長期債項等。當1997年7月2日亞洲金融危機爆發時，恒隆已做好準備，伺機而動。

“我們判斷市場短期內難以復興，于是又等了21個月才出手購置土地。回望過去，論獲利之豐厚，我們當年那些項目是業界史上數一數二的。從企業經營者的角度看，我們可能正值每二三十年一遇的機遇?！?/p>

陳啟宗回憶，17年前，內地發展商一行20多人來港探訪他?！氨救烁嬖V他們，約20年后，他們之中也許有60%的人會賺錢，其中5%至10%會成為超級富豪；余下那40%中，也許20%會陷入困境或退出業界，剩下的則會破產。當時內地房地產業正值早期的興旺日子，大家對本人的預測不以為意，沒有人會想像自己會成為最底層的20%?！标悊⒆趯懙溃斑z憾的是，事實證明本人當時是過于樂觀?，F今他們多數或全部都破產了?！?/p>

“當前的經濟下行并非周期性而是結構性的。”陳啟宗強調，“此熊市跟過往熊市不同。因此，大家不能指望形勢會快速好轉，但始終會好轉的。我們目前不會投入大量資金。相反，地方政府需要資金，而大部分競爭對手都缺乏現金或勇氣，機會必然會出現。我們應能以有限資金換取豐厚收益。我們已經看到苗頭。將來，總有一天我們會愿意為下一階段的增長投入更多資金?！?/p>

我們由始至終從未對香港失去信心

陳啟宗表示，過去曾花很多篇幅談及內地，因為內地市場對恒隆來說比較陌生，但也是恒隆未來的發展所在。

“現今的香港與1997年以及隨后的首20年相比，已有重大變化。香港過往所享的繁榮，是建基于高地價等不可持續的因素。出現重大轉變是難免的，即使無人能預測會如何發生。事實證明，這個過程并不好受。現在是時候找一種切合本地和國際新現實的新模式。畢竟，唯有變化才是永恒。當外在環境改變，每個人、每個城市、每個國家都必須作出調整，才能求存求榮。”

“只有充分認識過去和現在，我們才有機會更準確地預測未來?！标悊⒆谥赋?，“過去數年，香港進入了一個前所未見的新階段。因此，談談對香港的看法或許是本人作為董事長的最后職責。可以肯定的是，我們無意把總部遷往別處，沒有城市比香港更適合經營我們的業務。”

“容本人先聲明，不論1997年前還是今天，我們由始至終從未對香港失去信心。”陳啟宗強調，誠然，香港是有別于過去，但這并不代表香港如其一位美國朋友最近所寫的“已玩完”。香港現在只是不同了。

“本人應該是1997年前后，以個人身份最頻繁到訪西方國家說好香港故事的本地市民?！标悊⒆诜Q，“誠然，香港在1997年前以及其后的成功，有一關鍵之處是不可持續的，那就是香港經濟過于依賴房地產，這情況直至最近才改變?！?/p>

陳啟宗指出，房地產已成為主導香港經濟的首要支柱。其他傳統經濟支柱在1997年后也表現不俗，如金融服務、貿易（包括物流）和旅游業等，并因中國的崛起而受益。但若論重要程度，無一可媲美房地產行業，因為其供應鏈最長，從建筑施工、家居裝修到地產代理等等。

“但長遠來看，擁有世界上最高的樓價又是否可取或可持續？”陳啟宗表示，“雖然本人預期我們在內地的高端購物商場在未來多年會繼續表現出色，但香港的住宅和商業地產巿場則不然。香港住宅土地供應長達十年的人為短缺局面正逐漸被打破?！?/p>

陳啟宗認為，香港由于供應預計充足，樓價不會像過去數年那樣大升。

“猶如人生中和社會上的一切事物，禍?？偸遣⒋妗＝档蜆莾r是必要的，因為有近半人口無力置業，而且長遠有利于香港的競爭力。然而，香港大多數業主或會受累于資產貶值。這也會對社會上較富裕的階層構成負面的財富影響。土地供應由短缺變成充裕，將逐漸改變市民既有的一個信念，就是投資物業永不會錯。這是香港社會遲早必須面對的過程?！?/p>

陳啟宗還在《致股東函》中大篇幅談及了金融業。

陳啟宗指出，西方金融體系產生的大幅波動，經常損害實體經濟?！敖鹑诒旧響撌且环N服務，而不是一種目的?！标悊⒆谡J為，“金融是一種必要的工具，它促進社會生產商品和服務的經濟活動。簡單而言，就是讓金融主要服務實體經濟，而非使其受損。金融服務是必要且有利的，但金融業則不一定如是。”

問題是兩者如何區分。陳啟宗指出，由于第二次世界大戰后數十年世界相對和平，累積了大量財富，現在世界資本泛濫。以錢滾錢成為了一門非常有利可圖的生意，帶動了金融業的興起。

“試想想以下兩種行業的出現。近數十年來，投資銀行（用別人的資金牟利）和私募基金（投資別人的公司賺取利潤）的地位已升至經濟體系的頂端。然而，僅約30年前，投資銀行業務被視為次于商業銀行業務，現在投資銀行家已成了精英階層，因為他們的薪酬遠高于傳統商業銀行家?！?/p>

陳啟宗稱，1990年代前，沒有人看待私募基金從業者如對大企業行政總裁那樣尊崇。如今，頂尖私募基金經理比真正經營大企業的人賺錢還多得多。少數私募基金經理確能為投資以外增添價值，但大多數都沒有。

“這些都是金融業崛起的明顯跡象，其已蓋過了金融服務業。更糟的是，許多投資銀行開始為自己賺錢，而非只為客戶的財務需求而服務。這當中難道沒有利益沖突？當然有，但他們總有辦法掩人耳目。”

陳啟宗寫道，過去二三十年來，其一直觀察到內地年輕人的一個現象?！爱攪疫€較貧窮并需要資金時，有頭腦的和富二代都蜂擁成為投資銀行家，因為可以賺很多錢。投資銀行無疑有實際且必需的經濟功能，就是把外國資金引進資本匱乏但增長迅速的中國經濟。后患在于這些年輕人不再愿意或不再有興趣投身制造業，而制造業通常賺的錢要少得多。他們的擇業決定是可以理解的，但令人擔憂的是，最有頭腦的都蜂擁投身金融業，而不為社會制造實在的產品。大多情況下，投資銀行家的薪酬待遇都遠高于其服務的公司里行政總裁的薪酬?！?/p>

陳啟宗稱，多年來，其本人一直有使用投資銀行服務。他認為，投資銀行確實發揮了必要的經濟功能，尤其是集資。但當比較那些年輕投資銀行家的花紅與他們真實交付的價值時，他發現完全不匹配。

“投資銀行的網絡是其產生價值的關鍵，本人很樂意為其成效付賬。但得知那些沒有創造多少實際價值的年輕銀行家賺到的金額時，本人不禁搖頭。他們當中有些人的收入可以比大型企業的首席財務總監的更高，而首席財務總監是日復日為公司帶來實在價值?！?/p>

陳啟宗指出，投資銀行坐擁大量資金，還聘請了很多聰明人，為了賺錢而推出了許多非常復雜的金融產品。“坦白說，這些產品復雜難懂，本人懷疑那些負責推銷的人是否了解自己在賣什么。這些做法可能會令市場不必要地大幅波動，周期性地觸發金融危機。隨著運算得愈來愈快的電腦助資金全球流竄，其速度和成交額大得可以壓垮相當大的經濟體。這是我們近數十年來所經歷的金融危機之源。”

在陳啟宗看來，金融服務業和金融業之間并無清晰明確的劃分。然而，若理解當中的差異，并不為自身利益而放任金融成為獨立產業，是有好處的?！斑@樣的話，危機或許會減少發生，對實體經濟的破壞也會較輕。人們不應忘記，金融風暴可打擊受影響經濟體的較長遠競爭力?！?/p>

陳啟宗指出，美國經濟數十年來已過度金融化。華爾街的規模已大得不合情理，而有“鐵銹地帶”之稱的重工業地區正逐漸褪色?！斑@兩個體系的生活方式截然不同。年輕人不再想加入制造業，有些紐約人甚至瞧不起底特律或匹茲堡的同輩。同樣，那些中國投資銀行家可能也會如此。確實，金錢能腐化品格。物欲橫流，而這曾使文明崩壞?！?/p>

“美國人大多相信市場經濟的自我調節機制；這機制的確有效，但所需時間可能極長，調整完成前的痛苦可能難以忍受?！标悊⒆趯懙?，“我們都不應低估人性的貪婪。市場波幅過大便可能失控?！?/p>

“世事無完美，任何制度都有致命弱點。保持心態開明，隨時學習和改進，這樣更為安全。否則，下一次金融危機會比預期來得更早。”陳啟宗指出，“進步無坦途，總會有曲折。能從錯誤中學習的國家長遠會進步得較快。因此，務實思維是必要的。在過去40多年的中國經濟開放中，務實主義正是政府政策的主調。”

“環顧全球，本人認為值得作新投資的地方委實極少。即使有，也未必是我們能得以利用之地。此外，本人深信做業務應專心一志、盡力做好，只要該事能穩當地帶來可觀回報便行。”陳啟宗表示，他相信，中國內地的世界級商業地產租賃業務正是這樣的好機會。