杭州師范大學中共黨史黨建研究中心副主任、歷史系教授周東華在梳理近代杭州市政檔案時，發現了兩批史料價值極高之近代杭州房地產權交易契約。第一批為杭州善會善堂地契檔案，總數約400件，所載內容絕大部分為房地產權“絕賣”契約，時間跨度前可溯自乾隆八年，后到民國期間，涵蓋了整個近代。這批新見“絕賣”契約所呈現的內容，對了解近代杭州土地產權交易中之“隨俗找貼”慣例、“斷絕找貼”（“斷杜”）契約憑證和產權“饋贈與置換”問題，助益頗大。第二批檔案系日本駐杭州領事館保管文書，由滿鐵上海事務局抄錄，刊載大量有關清末與民國年間杭州房屋產權租賃“契約”樣式及案例，大大豐富了對近代杭州房地產權交易中之產權“租賃”問題的認識。周東華以近代杭州房地產權交易契約中所反映之史實為個案，對明清以來江南地區房地產權交易的諸問題做了探討，文章原題《民間執業，全以契券為憑”：近代杭州房地產權交易“契約”拾遺》，載《15世紀以來長三角地區社會變遷與轉型》，本文系文章內容的選摘。經授權，澎湃新聞轉載，注釋從略。

民國時期的杭州西湖

曾任清兩廣總督的劉坤一嘗言：“凡遇民間將田地房屋契據投稅之時，必須細心驗閱。如有牽涉洋人字樣，即詳細查明，妥為辦理，毋稍疏忽。”鴉片戰爭后中國社會進入一個李鴻章稱為“三千年未有之大變局時期”，條約體系逐漸確立，使得華洋共處成為社會常態。具體到房地產權交易上，外國人憑籍條約特權在華購置房地、經營商業，遂為合法，從而使得近代中國房地產權交易“契約”不可避免地出現“牽涉洋人”之問題。

近代華洋房地產權租賃法規，源自1844年中美《望廈條約》第17條，其內載明：“合眾國民人在五港口貿易，或久居，或暫住，均準其租賃民房，或租地自行建樓，并設立醫院、禮拜堂及殯葬之處。”根據“一體均沾”原則，美國在中國取得之“租賃民房或租地自行建樓”之權，為其他國家所仿效，此條規定也就成為近代中國華洋房地產權交易合法化之開端。必須強調的是，該條約載明華洋房地產權交易限于“租賃民房或租地自行建樓”之“租”而不準其“買”，故在1846年時，當法國天主教傳教士顧鐸德欲購買寧波府鄞縣百姓周承添、韓永豐自愿“售賣、不欲出租”之房屋時，寧紹臺道麟桂飭諭“奉定該夷貿易章程，止準租賃民房，不準價買”，故麟桂“復飭該府等向周承添、韓永豐議定屋價錢一千一百千文，立契交割，由該道衙門管業，租給咈夷居住。議定每年租價錢三十千文，由顧鐸德按年呈繳，寫立合約，存卷作據，每年地糧亦由該道衙門捐廉完納”。可見，鴉片戰爭后，清政府對華洋房地產權交易問題，有相當嚴格之規定，演繹出“租而不賣”之準則。

第二次鴉片戰爭結束后，法國迫使中國簽訂了中法《北京條約》，其第6條內有“任法國傳教士在各省租買田地，建造自便”一句。從政府規范角度看，此條規定突破了此前“限租”之規定，允許外國人“買田地，建造自便”。實際上，外國人雖然在中國取得了購買房地產權之權限，但在實際執行過程中，各地仍奉行“租而不賣”的準則。對此，英國傳教士宓克嘗言：“教士買地蓋屋權利，中法約中，乃有專條。至他國則用利益均沾之例。民間將地私賣洋人，鄉鄰聞知，即令悔議，即守土官宰，亦藉口百端，不肯即以此項授受注冊。”例如，1876 年，傳教士在臺灣觀察到當地官吏在街頭鳴鑼警告民眾：“無論何者，有將房屋轉賣于外國人為產者，處以火刑。”政府公告亦聲明：“租賃土地和建造教堂系條約所準，各地必須允許他們租造自便。”由此可見，縱然外國人能夠憑借條約特權在華“租買田地，建造自便”，但中國人卻始終堅持在力所能及之范圍將洋人在華之房地產權權利局限在“租而不賣”之內。杭州的情況也基本如此。

新見日本領事館保管文書中，有一份題為《省城房東議定外國人租屋公約》的文書，對 1911 年前后之杭州房屋產權租賃關系，做了非常詳細之規范，約稱：

第一條：本公約所認房東得將內地房屋租與外國人者，其外國人須具下列資格：（一）中國官署所雇聘之人員；（二）中國學堂、工廠聘請之教習或藝師；（三）各國領事館及領事館之隨從員役；（四）各國教會教士、醫士（以會為憑證，系慈善事業不涉營利者為限）；

第二條，凡合格之外國人需租房屋，應由房東責成其職業之各主任或公正中保人，將租屋人之國籍、姓名、年齡、職業及眷屬、仆役人口，開單加蓋（印）記，交與房東為憑，并須于租約上簽押；

第三條，訂立正副租約，正約文交房東、副約交租戶，退租后即行撤銷；

第四條：訂租時，房東應將正副租約送由杭州商務總會查驗蓋戳，并照錄一份，轉移巡警局備案，退租后仍由房東即行量請撤銷，其屬于拱宸分會者，照此辦理；

第五條：租約內容應載明下列各款：（一）租戶之國籍、姓名、職業、房東及中保人之姓名、職業、住所；（二）房屋之坐落、間數、門牌號數及一切附屬物者，若系空地，須注明四至丈尺；（三）每月或每年租金若干，有無雅筑、小租及租金支付之方法；（四）租賃期限可由房東意見，不必預定，若兩面協議，亦得酌定期間（但不得逾兩年之久）；（五）只供居住，不作開設行棧及其他營利之用；（六）自己居住，不得轉租及分租他人；（七）房東如將屋典賣或別有正用，可以隨時退租，但要須先一個月前知照租戶；（八）租戶欠租兩月以上，房東即可隨時退租；（九）房屋如須條改添造，應告知房東酌辦，租戶不得擅自興工。（十）其余兩面特別一定，不背公約，原各款；

第六條，租約上議定期限者，房東應預向住戶聲明，如期滿續租，須于一個月前知照，其重訂租約時，房東仍照第四條辦理，其不不愿續租，而租戶或有強迫情事，亦得報明商會，呈訴于巡警總局；

第七條，本公約發布后，如有房東私將房屋細予外國人，不照公約、不報商會，一經查明確實，公同議罰；如租戶系不合格之外國人，弁勒會由房東退租；

第八條，本公約發布后，如有本國人民出名租賃房屋，希圖蒙混使用者，房東事前不知可于發見后報明商會，呈請懲治，倘有房東扶同徇隱者，有人告知商會，一經查明確定，即移請地方嚴行究辦。仍勒會由房東退租；

第九條：本公約公同訂定，呈官宣布，凡省城內外所有房東，均應遵守，以全公益。

從這份公約可知，在清末杭州市政自治期間，杭州商會作為民間規范房地產權交易之機構，負有規范房屋租賃責任，該商會協同杭城房東所議定之外國人房屋租賃公約，明確規定了享受杭城市民房屋租賃資格之外國人必須以從事非營利性行業為目的，屋主即華人房東享有較外國人更多之權力，可視為對華人利益之保護，避免洋華爭利。公約確實表明晚清以降中國社會對外國人租賃房地問題之一貫態度，即盡量局限于“租而不賣”范圍內。

民國肇始，政局紛亂，政府雖有自治之議，但往往流于形式或半途夭折，故時人稱：“民國以來，一切悉照舊章，并無改革。”此種狀況一直延續到1928年南京國民政府建立為止。1928年7月12日，國民政府內政部會同外交、司法等部聯合擬定《內地外國教會租用土地房屋暫行章程》，內含7條，分別為：

第一條：凡外國教會在內地設立教會醫院或學校，而為該國與中國條約所許可者，得以教會名義租用土地，建造或租買房屋；第二條：外國教會在內地租用土地建造或租買房屋，應服從中國現行及將來制定之法令及課稅；第三條：外國教會在內地租用土地建造或租買房屋，須由業主與教會會同承報該管官署核準，其契約方為有效；第四條：外國教會在內地租用土地建造或租買房屋，其面積越過必要之范圍者，該管官署不得核準；第五條：外國教會在內地租用土地或租買房屋，查出有作收益或營業之用者，該管官署得禁止之或撤銷其租買；第六條：本暫行章程施行前外國教會在內地已占用之土地及房屋，應向該管官署補行呈報。倘其土地系屬絕買者，以用租權論；第七條：本暫行章程自公布日實行。

稍微分析這份章程，即可明了南京國民政府雖然在文書內載明允許外國人在華“租用”或“租買”房地，但其核心思想仍然沒有脫離“租而不賣”之慣例，第六條所謂外國人在 1928年之前“絕買”之房地，亦須按“永租權論”，足資證明。南京國民政府除了頒布暫行章程規范華洋房地產權租賃外，更于1937 年頒布《外國教會永租土地契式》，進一步規范華洋房地產權租賃問題。該永租土地契式如下：

立出租土地人某 ××，系某（省市縣保村人），茲以所有某地方土地一段（如有房屋間數式樣，應均列入）計 × 畝 × 分 × 厘 × 毫，勘明東至某界、西至某界、南至某界、北至某界，憑中人某某說定租價若干元，由出租人、承租人會同呈準當地主管官署，依內地《外國教會租用土地房屋暫行章程》，永租于某國某教會建筑教堂或作（? ? ）使用。教會不以此項土地作受益及營業之用。此項租地所有應繳之一切課稅由承租人照章完納。將來承租人不需用此項土地時，得轉移于其他有約國教會人作傳教之用或轉讓于中國之人民，其地上之建筑物應一并移轉，原出租人不負收回之責。雙方皆出情愿，特立契為據。

中華民國? 年? 月

出租人：××（印）

承租人：××（印）

中? 人：××（印）

由此份契約可知，自1844年中美《望廈條約》規定準許外國人租賃房地以來，無論法律規定作何變更，中國社會有關華洋房地產權交易之基本準則是一以貫之的，即“租而不賣”。那么，以“租”為核心之華洋房地產權交易之契約或文書樣式為何呢？日本駐杭州領事館保管文書向我們詳細揭示了這個問題的答案。

一般而言，華洋之間之房地產權交易，大致可分為“租地造屋契約”“房屋租約”“租地契約”“租借契約”和“租地契約”“分租合同”等六種，其“契約”樣式如下：

1. 租地造屋據式：

立租地據 ×××，今因需造房屋，特挽中人 ××× 說合，租到某處基地一方，坐落某縣某地方，計地 × 畝 × 分 × 厘 × 毫，三面議定，每年 / 月租洋 × 元正，按月交付，不得延 O，欠，以 O 年為期，自租定之后，即日酌定式樣，自建房屋，地主不得干涉。期滿后如愿續租（或將房屋拆卸及結價并歸地主）以及租金仍照原數（或須增減等情臨時邀同原中再行商議），恐后無憑，立此租地據存照。

中華民國年? 月? 日

立租地據人 ××× 印

中人：××× 印 

2. 房屋產權租約

立租約 ××，今挽中租到某縣某地方坐東朝南墻門某處房屋幾進共幾間，三面言定，計押租洋幾元，每月租洋幾元，過閏減半，按照陰歷每月終付租，絕不拖欠，所有產上門窗板壁，一應俱全。另立收租租折一扣，恐后無憑，立此租約存照。

民國年陰歷月日

立租約 ×× 印

見中 ×× 印 

代筆 ×× 印 

3. 租屋合同

立租屋合同：主（中央旅館）、客（林 ××），今有坐落新市場英士街地第七號坐南朝北平屋據此出租與林 ×× 居住，其房屋間數及裝折列后。三面言定，租賃年按月租金大洋十六元 O，再當預付保證金二十元正（但特約者不在此限），退租之日，一方照原裝折交屋，一方返還保證金，按月房租另立租折收取，不得拖欠，自訂租以后，雙方均應遵照杭縣市房屋租賃規則同理，立此租屋合同，各執一紙有照。

中華民國二十七年十一月十五日

房東：中央旅館

房客：林 ××

保證人：顧 ××、王 ××

4. 立租借契約

承租人：東棉洋行代表島田，以下簡稱甲方；出租人：恒興協花廠代表秦坤琯，以下簡稱乙方。茲因甲方向乙方租借杭州金剛寺巷十四號乙方原有軋廠全部廠基、房屋、機器、生財及營業權等，開始經營軋棉事業。雙方訂完條件如下：一、乙方將全部軋棉機三十二部，柴油發動機一部，代包木架機一部，及全部廠基、辦事室、生財等供給甲方使用；二、租金每年法幣四十元正，令六月、十二月兩次照付。由乙方另出收據為憑；三、乙方軋廠之建筑物，甲方應愛護使用，但因天災人禍及戰事爆發而人力不能抗拒者，甲方不負賠償責任。若遇上述事件發生以致不能工作營業，甲方也不負租金之義務；四、乙方全部機器、房屋、廠基之保險，須由甲方負債；五、乙方對于第三者，債務干系，由乙方自行處理，與甲方無涉；六、租期定為三年，自民國二十九年九月一日起至民國三十二年八月底止；七、本契約由雙方簽訂之日起即生效。在租借期內，互應遵守訂正條件，不得異言。欲后有憑，立此租借契約，一式兩紙，各執一紙在照。

中華民國 29 年 9 月 1 日立契約

承租人：東棉花采式會社島田秀雄（印）

出租人恒興協秦坤琯（印）

5. 租地契約據

今因正用營業，租到吳 ×× 先生名下空地半畝，地址在上興忠巷二十二號，當時雙方議定期限一年，每月租金十元正。先付后用，不得有誤。立此租地契約據為證，二紙各執一紙存照。

民國二十八年四月八日

立租契約人：吳 ××（印）

立租人：橫尾松之助（印）

6. 分租合同

分租人蔣 ××、受租人尾崎 ××，今請中保分租到仁和路九十二號門牌市房一間，三面言明，每月租金洋十元正，限租六個月為期。當立合同時前付租金十元，以后每月底支付，恐后無憑立新合同。——民國二十七年（昭和十三年）七月一日，立合同人蔣 ××（印）、尾崎××（印）

上述六種民國時期杭城華洋房地產權“租賃”契約，一方面向我們進一步展示了晚清以降杭城房地產權“租賃”中“涉及洋人”時確立的“租而不賣”準則；另一方面告訴我們民國時期杭城存在相當活躍之華洋房地租賃現象，并且政府對此有比較規范之規定。《租地造屋據式》顯示，業主將土地“管業權”出租后，任憑承租人“管業”，承租人甚至可以在承租而來之土地上造屋，形成新的“產權”，從而使得都市房地產權如明清江南田地租賃中普遍存在之“一田二主”現象一樣，出現了“一地二業二權”現象，業主擁有對出租房地之“產權”；承租人擁有在承租地上新蓋房屋之“產權”。故當租賃關系結束后，業主收回土地之“管業權”，其基地上所蓋房屋之“產權”，承租人可自行決定處理方式，“拆卸及結價并歸地主”。可見，租賃關系終結后，承租方與出租人須拆解“一地二業二權”之產權歸屬，方可終結租賃關系，保護了租賃雙方各自之利益。

應該說，《租地造屋據式》文書所提出之“一地二業二權”現象，在“押典”房地文書中，亦有體現。如：押典房屋契式——立出押/典房屋人某某，今因正用，愿將祖遺（自置）空屋一所，共計樓上樓下幾進幾間，坐落某縣某地某街某字號，隨同另開裝折，單挽中說合，出押/典與某府暫行營業，時值估計，議定押/典價洋幾百幾十元正。其洋如數收足，幾年為限，限內任由典主自住或轉租他人營業。住家逐年房屋上小修歸押 /典主自費移、改、修聽便。期滿取贖，須照原裝摺歸還，若有倒塌、大修，邀中估價，出押/典人認貼一半修費。錢糧仍歸出押/典人完納。憑中三面議定，各無翻悔。倘有房族人等出面滋擾，概由出押 / 典人自理，不涉典主之事。限滿如欲接押/典，邀中再議，不愿接押/典，原價贖回，不得各有異言。恐后無憑，立此出押/典房屋契存照。計交老契一紙、戶摺一紙、裝摺單一紙。——中華民國年月日，立押 / 典房屋契人：某某（印）

該份《押典房屋》文書內載明“由典主自住或轉租他人營業”，承認“一屋二業二權”為合法。

《房屋產權租約》《租房合同》和《分租合同》，雖然同為房屋租賃文書，但其包含內容，實際上各有側重。《房屋產權租約》明確注明“房屋產權”之出租，故出租人并不局限承租人租得“產權”后作何用處，任憑“管業”；《租房合同》則明確注明承租人租的房屋“管業權”后，只能“自住”，不得用以營利目的；《分租合同》則充分表明了民國杭城房屋產權租賃的豐富多彩。如果綜合上述三份租房文書可以推斷，簽訂《房屋產權租約》合同得到“房屋產權”后，可以與他人簽訂《租房合同》或《分租合同》，成為二房東，因為此系“管業權”之一。

至于物業《租借契約》，非但向我們展示了民國時期杭州房地產權“整體出租”之概況，尤為重要的是，它告訴了我們抗日戰爭時期日本商人如何借勢欺壓華商，掠奪華商利潤之史實。合同簽訂時間為1940年，從合約內容看，出租方（華人）與承租方（日人）并未處于對等地位，顯然系日方借勢傾軋國人之不平等合約。因為合同內有兩點可證明此點：第一，租金價格過低，中方出租的是包括廠房、機器設備和原料（即“全部軋棉機三十二部，柴油發動機一部，代包木架機一部，及全部廠基、辦事室、生財等”）在內的整體產業之產權，而獲得之年租金僅僅為“法幣四十元正”，相當于“半石大米”（約80斤）之價值。第二，合同內載明“因天災人禍及戰事爆發而人力不能抗拒者，甲方不負賠償責任。若遇上述事件發生以致不能工作營業，甲方也不負租金之義務”一條，又是日本商人強迫華商簽訂之不平等條款。因為簽訂合約之 1940 年，正值抗日戰爭最艱難之年代，日軍在中國大地四處點燃戰火，故因“戰事爆發”而日商“不負租金之義務”，顯然系對華商利益之掠奪。

綜合而言，近代以來洋房地產權租賃活動頻繁，中國方面所形成之“租而不賣”準則，向我們展示了半殖民地狀態下房地產權租賃關系背后隱藏之民族主義情感。華洋共處爭利之時，晚清已降之中國，亦未如原先想象那般無能，保華人利益，維護國權，顯然也是晚清政府和國民政府所努力促進之事。《省城房東議定外國人租屋公約》則顯示了社會對維護自身利益，張揚國權之努力。即便在抗日戰爭期間，日本商人強迫華商簽訂不平等租賃合同，亦未曾打破“租而不賣”之準則，亦可見民族主義之存在與伸張。