李某是一位60后外籍人士，與80后的張某因一見鐘情而確立戀愛關系。為了穩固這份感情，李某在2014年全款購買了一套商住房，并將房屋登記在張某名下。然而，多年后兩人關系破裂，因房屋歸屬問題產生了法律糾紛。

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爭議焦點

本案的爭議焦點在于李某主張的“借名買房”關系是否成立，以及張某提出的贈與關系是否成立。

李某主張：購房款、稅費均由自己支付，張某對此認可，雙方之間存在“借名買房”的關系，房屋實際權利人應為自己。因此，要求張某返還購房款、購房稅及房屋增值部分。

張某主張：房屋登記在自己名下，房地產權證也由自己保管，且雙方系贈與法律關系，房屋不存在增值情況。

借名買房

法律分析

法院在審理過程中，首先依據《中華人民共和國民法典》的相關條款進行分析。

關于“借名買房”的認定，法院根據《中華人民共和國民法典》第一百四十三條關于民事法律行為有效要件的規定，以及第一百四十六條關于虛假意思表示的規定，認為雙方未簽訂書面代持協議，且李某提供的證據不足以證明張某是代其持有涉案房屋，因此“借名買房”關系未能達到高度蓋然性，法院不予支持李某的主張。

關于贈與關系的認定，法院依據《中華人民共和國民法典》第六百五十七條關于贈與合同定義的規定，認為張某未能舉證證明李某曾作出過明確的贈與意思表示，雙方也未簽訂書面贈與合同，因此贈與關系難以成立。

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案件結果

最終，在法官的耐心勸導和釋法明理下，雙方達成調解協議，房屋歸張某所有，由其補償李某60萬元。

李邁律師說法

本案涉及“借名買房”和贈與關系的法律認定。在實際操作中，代持協議是判斷“借名”買賣合同關系是否存在的核心所在。在沒有書面代持協議的情況下，需要綜合考慮借名原因、購房手續辦理完畢后的相關單據、證件的保管情況等因素。同時，贈與關系的成立需要贈與人作出明確的贈與意思表示。

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法律依據

《中華人民共和國民法典》第一百四十三條：具備下列條件的民事法律行為有效：

（一）行為人具有相應的民事行為能力；

（二）意思表示真實；

（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。

《中華人民共和國民法典》第一百四十六條：行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。

以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。

《中華人民共和國民法典》第六百五十七條：贈與合同是贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。