11月22日，上海市十五屆常委會(huì)第七次會(huì)議表決通過(guò)了《上海市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改<上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定>的決定》（以下簡(jiǎn)稱《修改決定》）。

澎湃新聞(www.kxwhcb.com)記者注意到，近年來(lái)小區(qū)出現(xiàn)的一些“急、難、愁”問(wèn)題，在此次《修改決定》中皆有涉及。比如，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上的分歧較大，《修改決定》進(jìn)一步發(fā)揮了政府、行業(yè)協(xié)會(huì)的信息發(fā)布和服務(wù)指導(dǎo)作用。而小區(qū)停車難、專項(xiàng)維修資金續(xù)籌難等突出問(wèn)題如何規(guī)定，也囊括在《修改決定》中。

明晰管理職責(zé)

《修改決定》明確房管部門(mén)作為主管部門(mén)，應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)督管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員、歸集使用專項(xiàng)維修資金等方面的職責(zé)。根據(jù)本市物業(yè)管理重心逐步下沉到街鎮(zhèn)的要求，街鎮(zhèn)作為物業(yè)管理的第一線，應(yīng)當(dāng)履行指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)建設(shè)，監(jiān)督日常物業(yè)服務(wù)，督促業(yè)主依法使用和維護(hù)物業(yè)設(shè)施等方面的職責(zé)。

在管理職責(zé)中，《修改決定》就社區(qū)黨建引領(lǐng)作了原則性規(guī)定，明確“黨建引領(lǐng)、三方參與”的治理架構(gòu)，并對(duì)居（村）委會(huì)所承擔(dān)的物業(yè)管理相關(guān)職責(zé)作了進(jìn)一步細(xì)化。

此外，《修改決定》明確市房管部門(mén)應(yīng)當(dāng)定期發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)要求物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)價(jià)格監(jiān)測(cè)信息，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在協(xié)商時(shí)參考。

規(guī)范業(yè)委會(huì)組建和運(yùn)作

《修改決定》一是規(guī)定建筑面積在一萬(wàn)平方米以下的住宅小區(qū)，業(yè)主委員會(huì)可以由三人組成，以解決小型小區(qū)業(yè)委會(huì)成立難問(wèn)題；

二是完善擔(dān)任業(yè)委會(huì)委員的條件，規(guī)定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在利害關(guān)系的業(yè)主，以及在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者專項(xiàng)維修資金、違法出租房屋等情形之一且未改正的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員；

三是建立業(yè)委會(huì)培訓(xùn)制度，將培訓(xùn)記錄作為業(yè)委會(huì)備案要件；

四是對(duì)業(yè)委會(huì)的換屆改選、補(bǔ)選、會(huì)議制度等作了更為細(xì)化的規(guī)定，確保業(yè)委會(huì)能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)；

五是明確了業(yè)委會(huì)委員在違反任職條件、無(wú)法正常履職等情形下，其委員資格終止。

加強(qiáng)停車管理

《修改決定》一是規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位所有的機(jī)動(dòng)車停車位數(shù)量少于或者等于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋套數(shù)的，一戶業(yè)主只能購(gòu)買(mǎi)或者附贈(zèng)一個(gè)停車位；超出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋套數(shù)的停車位，一戶業(yè)主可以多購(gòu)買(mǎi)或者附贈(zèng)一個(gè)。

二是明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車停車位，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用。建設(shè)單位尚未出售的停車位，應(yīng)當(dāng)出租給業(yè)主、使用人停放車輛，不得以只售不租為由拒絕出租。停車位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人；停車位滿足業(yè)主需要后仍有空余的，可以臨時(shí)按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人。

三是為了緩解停車矛盾，規(guī)定區(qū)政府應(yīng)當(dāng)組織區(qū)交通、公安、房屋、建設(shè)等行政管理部門(mén)建立停車資源共享協(xié)調(diào)制度。停車位供需矛盾突出的住宅小區(qū)，其周邊商業(yè)配建停車場(chǎng)（庫(kù)）、道路具備夜間等時(shí)段性停車條件的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)提出錯(cuò)時(shí)停車方案。同時(shí)，鼓勵(lì)業(yè)主與住宅小區(qū)周邊單位通過(guò)協(xié)商實(shí)現(xiàn)停車資源共享。

完善物業(yè)緊急維修制度

《修改決定》規(guī)定，一是發(fā)生危及房屋安全等緊急情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)立即采取應(yīng)急防范措施。

二是對(duì)發(fā)生水泵、水箱（池）故障，影響正常使用等五類情況，需要對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)制定維修、更新方案。

三是業(yè)主委員會(huì)對(duì)維修、更新方案未在七日內(nèi)審核同意，且已出現(xiàn)影響房屋正常使用或者居民人身財(cái)產(chǎn)安全情形的，區(qū)房屋行政管理部門(mén)可以組織代為維修。維修費(fèi)用經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)審價(jià)后，憑審價(jià)報(bào)告和區(qū)房屋行政管理部門(mén)出具的支取通知，在專項(xiàng)維修資金中列支。

完善公共收益制度

《修改決定》規(guī)定，一是要求利用物業(yè)共用部分從事廣告、商業(yè)推廣等活動(dòng)的，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者共同擁有該物業(yè)的業(yè)主同意。

二是明確公共收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。公共收益主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)按季度補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，補(bǔ)充比例應(yīng)當(dāng)高于百分之五十；剩余部分應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)或者共同擁有該收益業(yè)主的決定，用于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)等方面。

三是規(guī)定公共收益的收支應(yīng)當(dāng)審價(jià)、審計(jì)，按季度公布。

完善專項(xiàng)維修資金續(xù)籌機(jī)制

《修改決定》規(guī)定，一是未建立首期專項(xiàng)維修資金或者專項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本市的相關(guān)規(guī)定、專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)的決定，及時(shí)補(bǔ)建或者再次籌集專項(xiàng)維修資金。

二是專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約未就補(bǔ)建或者再次籌集專項(xiàng)維修資金進(jìn)行約定，且業(yè)主大會(huì)在本條第一款規(guī)定的情形發(fā)生之日起九十日內(nèi)未作出決定的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知專項(xiàng)維修資金開(kāi)戶銀行向需要交納專項(xiàng)維修資金的業(yè)主發(fā)出交款通知，通知其應(yīng)交金額和交納時(shí)間。業(yè)主應(yīng)當(dāng)自收到交款通知之日起九十日內(nèi)，一次性將專項(xiàng)維修資金賬戶余額補(bǔ)至首期籌集金額的百分之五十。

三是業(yè)主申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或者抵押登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供已足額交納專項(xiàng)維修資金的相關(guān)憑證。

四是業(yè)主經(jīng)催告后仍不交納專項(xiàng)維修資金的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)主委員會(huì)可以依法向人民法院提起訴訟。