2月18日，海南省自然資源和規(guī)劃廳發(fā)布《海南省集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn) 辦法（修訂）》政策解讀。

此前的2月1日，海南省自規(guī)廳發(fā)布《關(guān)于印發(fā)海南省集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)辦法（修訂）的通知》。修訂后的《試點(diǎn)辦法》共八章四十條。

《試點(diǎn)辦法》明確，在海南省行政區(qū)域內(nèi)實(shí)施農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)的，適用本辦法。

《試點(diǎn)辦法》所稱(chēng)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，是指國(guó)土空間規(guī)劃確定為工礦、倉(cāng)儲(chǔ)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、居住用地（保障性租賃住房）等經(jīng)營(yíng)性用途，且經(jīng)依法登記的存量集體建設(shè)用地。所稱(chēng)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，是指農(nóng)民集體以土地所有權(quán)人身份通過(guò)公開(kāi)的土地市場(chǎng)，依法將農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地以出讓、出租等方式交由單位或個(gè)人在一定期限內(nèi)有償使用的行為。

海南省自規(guī)廳表示，主要修改內(nèi)容包括調(diào)整集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市范圍，完善入市用途和項(xiàng)目范圍，調(diào)整入市方式等。

根據(jù)本輪試點(diǎn)“不能通過(guò)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為新增建設(shè)用地入市”的要求，《試點(diǎn)辦法》調(diào)整集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地范圍，明確可以入市的土地僅限于存量集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。同時(shí)，根據(jù)自然資源部最新文件規(guī)定，明確可以結(jié)合全域土地綜合整治，將零星、插花小塊存量集體建設(shè)用地整治歸并為大塊宗地入市。

根據(jù)本輪試點(diǎn)“入市土地不能用于商品住宅開(kāi)發(fā)”的要求，《試點(diǎn)辦法》明確農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可以按照規(guī)劃入市用于符合國(guó)家、海南省產(chǎn)業(yè)政策以及城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界內(nèi)外國(guó)土空間用途管制、生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求的項(xiàng)目,包括工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、保障性租賃住房以及養(yǎng)老、教育、科研、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、采礦等，但不得用于建設(shè)市場(chǎng)化商品住房、安居房。

此外，為落實(shí)《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》關(guān)于探索小城鎮(zhèn)用地新模式的要求，原《試點(diǎn)辦法》提出各市縣可以試點(diǎn)探索利用除城關(guān)鎮(zhèn)以外的鄉(xiāng)鎮(zhèn)（墟）區(qū)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地用于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的自有房屋建設(shè)。但兩年多來(lái)除文昌市制定細(xì)化方案開(kāi)展探索外，其余市縣缺乏意愿，且為加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控，《試點(diǎn)辦法》將試點(diǎn)范圍縮小在文昌市，同時(shí)，考慮農(nóng)村宅基地“一戶(hù)一宅”要求，該條款明確其流轉(zhuǎn)對(duì)象嚴(yán)格限定為本市擁有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格且未享受宅基地分配或者自愿退出已有宅基地的人員，每戶(hù)只能購(gòu)買(mǎi)一處。通過(guò)出讓方式取得的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)自有住宅的，以及再次流轉(zhuǎn)的，不得再向集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)宅基地。

在完善土地入市準(zhǔn)備方面，根據(jù)《海南省自由貿(mào)易港土地管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，《試點(diǎn)辦法》新增兩條，一是擬入市交易的農(nóng)村集體建設(shè)用地納入年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃管理，實(shí)行城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)統(tǒng)一調(diào)控。二是提出可以委托市縣土地儲(chǔ)備中心或其他單位對(duì)擬入市的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地實(shí)施前期開(kāi)發(fā)，滿(mǎn)足必要的“通平”要求。

《試點(diǎn)辦法》還調(diào)整了入市方式。一是原《試點(diǎn)辦法》將作價(jià)出資（入股）作為同出讓、出租并行的一種入市方式。但是，《土地管理法》及實(shí)施條例、有關(guān)文件只明確出讓、出租等作為入市方式，為此，《試點(diǎn)辦法》刪除作價(jià)出資（入股）這一入市方式。二是原《試點(diǎn)辦法》提出5畝以下或者零星分散土地協(xié)議出讓政策，部分市縣提出廉政風(fēng)險(xiǎn)較高，市縣總體持審慎態(tài)度，為此刪除該政策，并明確農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地協(xié)議出讓?zhuān)ǔ鲎猓┓秶鷧⒄諊?guó)有建設(shè)用地執(zhí)行。三是根據(jù)自然資源部有關(guān)文件規(guī)定，明確鼓勵(lì)采取長(zhǎng)期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合、彈性年期等供應(yīng)方式。

此前的2月7日，三亞市天涯區(qū)抱前村一宗農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市地塊以668萬(wàn)元的價(jià)格，在海南省建設(shè)用地使用權(quán)和礦業(yè)權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)掛牌成交。這是三亞首宗“全流程電子化+集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市”建設(shè)用地使用權(quán)出讓。

此次入市的一宗農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地位于天涯區(qū)抱前村村莊規(guī)劃TY-BQ-SJ-09地塊，面積約3.89畝，土地用途為零售商業(yè)混合旅館用地（兼容比例2：8），入市出讓年限為40年。掛牌出讓起始價(jià)為656萬(wàn)元，最終由三亞禾禾農(nóng)旅項(xiàng)目管理有限公司以668萬(wàn)元成功競(jìng)得，以全流程電子化的方式完成交易。

據(jù)三亞發(fā)布報(bào)道，這是該公司第二次摘得抱前村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，在2021年年底，由其摘得的抱前村第一宗也是三亞首宗集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地項(xiàng)目已經(jīng)建成，打造成集民宿、商業(yè)等業(yè)態(tài)的三亞高峰里項(xiàng)目，計(jì)劃春節(jié)后投入運(yùn)行。