走過溫州市實驗中學集新校區，校園內不時傳來朗朗書聲。幾年前的老城區，在落位溫州集新未來社區（試點）以后，如今已面目一新，未來場景的不斷兌現，未來生活已照進現實。

作為溫州集新未來社區的開發建設者，中鐵建城市開發有限公司（下稱“鐵建城發”）是中國鐵建旗下適應新型城市化發展，聚焦城市運營業務的“投建營”一體化專業公司。成立三年多以來，鐵建城發在城市更新及運營領域，用“鐵建智慧”探索出了一條高質量發展的不凡之路。

“投建營”一體化模式全面開花

即將于今年交付使用的溫州集新未來社區項目是鐵建城發成立后獲得的首個未來社區（試點）項目，也是中國鐵建首個未來社區（試點）項目。從溫州集新未來社區起步，鐵建城發在短短三年多的時間內拓耕了20個未來社區類項目，為浙江打造未來社區標桿樣板提供“鐵建方案”，探索出未來社區模式下“投資、建設、物管、運營”一體化城市開發運營模式。

鐵建城發從未來社區起步，開創了城市更新領域中國鐵建投融資新模式，創新實現“投建營”一體化、一二三級聯動模式落地，啟新產業園區等輕資產運營業務，在城市更新及運營領域表現出了強勁的發展勢能。通過三年多的實踐，鐵建城發落地了寧波中國鐵建大廈、麗水燈塔未來社區（試點）、湖州鐵公水物流園、上饒市廣信區新區片區綜合開發項目、武漢航天基地東部產業核心區綜合開發項目、上海城工科技綠洲產業園等項目，腳步已遍布浙江、上海、江西、福建、安徽、廣西、湖北、江蘇8省22城，協同投資總額超1600億元，合作范圍內用地約80000畝，在城市更新及城市運營領域全面開花。

鐵建城發業務布局圖

鐵建城發公司黨委副書記、總經理馬建軍表示：“在新型城市化發展新時期，鐵建城發將主動融入中央和地方政府經濟發展和城市建設，整合內外部優勢資源，為合作方提供一攬子鐵建方案，并進一步深耕城市更新和城市運營等新興產業和業務領域，支持中國鐵建創新驅動轉型發展，打響城市綜合運營服務商專業品牌。”

將城市運營做深做強

如今，鐵建城發的定位從城市開發運營政策研究、資源整合、投融資模式創新的專業公司，調整為適應新型城市化發展，聚焦城市運營業務的“投建營”一體化專業公司。鐵建城發也由此站在了全新的發展起點之上。

在成立之初，鐵建城發即將“運營”理念貫穿于發展之中，致力于打造有自身特色的城市更新開拓者。其首創的“城市+”品牌，“營運+”就是其中重要一環，運營也是鐵建城發不同于傳統開發者的特色，更是“投建營”一體化模式的難點和制勝關鍵。

3年時間，鐵建城發的運營業務從“鋪開嘗試”到“具體聚焦”，確立了未來城市運營、基本單元運營、新興業務運營三大模塊。鐵建城發商管公司有關負責人表示，鐵建城發在城市運營方面取得了一系列成果。以部分城市片區開發項目為例，從項目獲取即實施“投建營”一體化模式。項目運營的內容包括市政環衛，展覽館、博物館、學校、醫院等公共物業，以及綜合性辦公、商業、產業園等，鐵建城發打包做統一運營。“有些運營內容是片區內原來歸屬于政府職能的項目，由社會資本承接后，降低政府壓力的同時，也通過專業化公司提升了區域的治理能力。這一塊業務未來可能是壓艙石一般的存在。”

未來社區也是鐵建城發在未來城市運營中的發力重點。作為率先投身未來社區領域的央企力量，在溫州集新未來社區等其獲得的新建類未來社區，鐵建城發積極落實九大場景運營，代建的溫州實驗中學已開學，引進的酒店項目也在緊鑼密鼓籌建之中，未來社區居民在家樓下即可享受到高品質配套。2023年，鐵建城發開辟全新賽道，在浙江省內承接多個舊改類的未來社區運營業務，社區運營能力得到廣泛認可。

溫州集新未來社區配套溫州實驗中學集新校區

基本單元運營板塊包含辦公、商業、產業園、文旅、特色文化街區、酒店等九大場景。在辦公方面，目前鐵建城發已經有多個總部基地項目，形成三大產品體系，有高度100米以上的“總部大廈”，有服務于未來社區場景、單體面積5萬㎡一下的“創新視界”、也有獨棟辦公的“科創社區”。就商業部分而言，2024年將是鐵建城發的集中爆發期，2-3個商業項目的集中開業也使今年成為招商重點年。在產業園方面，鐵建城發在上海和湖州分別與高校、地方國企合作產業園項目，還簽約了多個產業園類輕資產運營項目，積累了一定的產業園運營能力并實現對外輸出。此外，在體育場館、酒店等方面，鐵建城發也收獲頗豐。

獨木不成林。鐵建城發進一步擴大了“朋友圈”，導入多方優質資源進行充分優勢互補。目前鐵建城發已與包括服務類、平臺類、運營類、資源類等四個大類約90家企業達成戰略協作，其中不乏各個行業的佼佼者，共同在城市運營板塊做深做強。

點滴播種迎來收獲季

經過三年多的發展，鐵建城發也迎來了收獲季。鐵建城發正以全維運營之姿，為區域發展貢獻“鐵建力量”。

2023年9月1日，溫州市實驗中學集新校區正式開學，該校由鐵建城發為溫州集新未來社區配套代建，它的交付使用，標志著集新未來社區即將進入交付階段。浙江省首批、中國鐵建首個的集新未來社區無疑是鐵建城發書寫的一個教科書式的范本。

值得關注的是，以未來社區為始，鐵建城發積累了諸多開發及運營不同場景的經驗。2023年8月，鐵建城發與新昌縣東門如城有限公司簽訂東門如城·甘棠未來農場項目合作協議，創新“特色農業+科普+休閑”模式，將甘棠未來農場建設成為現代化都市農業示范園區、浙江省農林產業研學、科普示范園。2023年9月，鐵建城發與運動場館運營商——柒號主場簽訂合作協議，雙方將合作開展杭州丁橋長睦嵌入式運動場、杭州市錢江新城實驗學校等5所學校運動場館的運營服務。這是鐵建城發首次開拓體育場館運營類項目，進一步豐富了全場景城市運營業務體系。

杭州丁橋長睦嵌入式運動場

數據顯示，2023年，鐵建城發共簽訂22個輕資產運營項目，涵蓋7個體育場館、8個舊改類未來社區、1個能源管控、3個產業園等。截至目前，鐵建城發已獲取城市運營項目達60個，業務類型包括片區產業導入、產業園招商運營、未來社區場景運營、商業綜合體招商運營、展覽館運營服務等。鐵建城發在多種運營場景中開疆破土，將城市運營做深做強。

鐵建城發城市更新與運營的探索成果，獲得了行業內外的高度認可。溫州集新未來社區作為典型案例入選由浙江省發展改革委、發展規劃研究院聯合編寫的《未來社區：浙江的理論與實踐探索》。2023年12月，浙江省城鄉風貌整治提升工作專班公布了浙江省第四批未來社區名單，由鐵建城發商管公司承接運營的溫州洞頭海悅城未來社區、溫州蒼南怡和未來社區、溫州平陽太陽城未來社區順利通過驗收，其中，洞頭海悅城、蒼南怡和未來社區獲評“省級引領型未來社區”。前不久，在2023澎湃城市更新大會上，鐵建城發榮獲“最佳城市共為運營商”。

未來，鐵建城發將以“打造國內領先的未來城市投資運營商”為目標，以城市開發運營業務為錨，為城市更新及運營貢獻“鐵建力量”。