跨國(guó)做“日本房東”，并非一門如想象中美好的投資。

作者 | 王一旦

編輯 | DR

題圖 | 《誠(chéng)實(shí)房地產(chǎn)》

“回來，一切都回來了。”

開年的日本，像是拿了逆襲劇本，仿若過去失落了30年的陰霾已一掃而空。

1月12日，連漲五天的日經(jīng)指數(shù)達(dá)到歷史最高點(diǎn)，幾乎接近日本泡沫經(jīng)濟(jì)崩盤前的最高峰。同時(shí)，日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)也頻頻傳來“暴漲”的消息。據(jù)日媒報(bào)道，去年11月東京都23區(qū)新建公寓的平均售價(jià)已經(jīng)達(dá)到1.2811億日元（約合人民幣631萬元），同比上漲50%。

截至1月9日的日經(jīng)指數(shù)走勢(shì)。（圖 / 雅虎日本）

這個(gè)漲幅，在過去一年幾乎可以傲視除了比特幣之外的大部分投資資產(chǎn)。

在日媒報(bào)道里，當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出了非同尋常的冰火兩重天：一方面，重返世界的中國(guó)人揮舞著現(xiàn)金，前赴后繼涌入日本房市，中介清點(diǎn)現(xiàn)金清點(diǎn)到頭痛，東京的熱門區(qū)域樓盤，甚至還要搖號(hào)購(gòu)買；而另一方面，本地年輕人的購(gòu)房需求持續(xù)萎縮，近一半人都在租房生活。

仿佛一夜之間，國(guó)內(nèi)投資者已經(jīng)成了日本年輕人的房東？

但歷史無數(shù)次印證，極致的瘋狂往往是轉(zhuǎn)換的序章。在和幾位已在日本買房置業(yè)的業(yè)主聊過之后，我們發(fā)現(xiàn)，大部分都市傳說終究只是傳說，社交媒體是一面棱鏡，分享者大多數(shù)只放大自己所擁有的，而很少提到禮物背后所標(biāo)注的價(jià)碼。

在日本炒房，只是聽起來很美。

奔著賺錢而買，

很有可能在高位接盤

日本房?jī)r(jià)這幾年的變化，的確可以用“驚人”來概括。

“普通人過去從銀行貸款個(gè)人年收入六七倍的資金，就能買到一套房子，而現(xiàn)在十七八倍都不一定夠。”旅居日本多年的包子，在當(dāng)?shù)刭I過房，也賣過房，完整地見證了日本房?jī)r(jià)過去十余年的潮起。

（圖/unsplash）

據(jù)日本國(guó)稅廳數(shù)據(jù)，日本2022年人均年收入為458萬日元（約合人民幣22.6萬元）。但如今普通人要在東京買房，至少要背上自身年收入15倍以上的債務(wù)。

用15倍以上的年收入來買一套房，在比海外同齡人更重視房產(chǎn)的中國(guó)年輕人眼中，不過是一個(gè)尋常的人生必經(jīng)階段，但在低欲望的日本年輕人眼中，已是生命不可承受之重。

日本對(duì)于本國(guó)人的首套房，是有極其優(yōu)越的優(yōu)待政策的，不但零首付，貸款利率也只有0.2%-0.6%，并且持有房產(chǎn)每年還可以節(jié)約一點(diǎn)消費(fèi)稅。

但饒是如此，不愿買房的人，還是不買房。

（圖/《誠(chéng)實(shí)房地產(chǎn)》）

2023年1月，三井住友信托銀行對(duì)1萬名受訪者做了一個(gè)調(diào)查，結(jié)果顯示，全體樣本中持有房產(chǎn)者的比重還不到一半，其中20-29歲以及30-39歲人群持有房產(chǎn)的比例僅分別為20%和31%，一半人都在租房，剩下的人則是在家跟老人同住。

根據(jù) OECD 數(shù)據(jù)，日本家庭凈儲(chǔ)蓄率在經(jīng)濟(jì)泡沫后，從15%大幅下降至5%以下，透支的家庭財(cái)富，難以負(fù)擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)置壓力一一日本房屋的空置率，很直觀地印證了這一點(diǎn)。據(jù)日本總務(wù)省調(diào)查數(shù)據(jù)，2018年日本房屋的空置率達(dá)到13.6%，是有史以來的最高紀(jì)錄。而除非拆除大部分空置房屋，否則空置率會(huì)在2038年躍升至31.5%。

如此種種足以證明，本應(yīng)作為消費(fèi)主力的日本青年，真的沒那么愛買房。

在日本賣過房的包子，也有相似的體會(huì)。2017年，包子一家以6780萬日元的價(jià)格在東京豐州地區(qū)買入一套塔樓公寓，并在5年后決定賣出。

“不動(dòng)產(chǎn)公司當(dāng)時(shí)對(duì)我說，從2018年到2020年的成交數(shù)據(jù)來看，這個(gè)樓盤的成交時(shí)間不會(huì)超過一個(gè)月。”

（圖/《誠(chéng)實(shí)房地產(chǎn)》）

然而，在房?jī)r(jià)已經(jīng)開始飆漲的2022年，這一套房子并沒有想象中好出手。

“不少日本買家都來看過，但最終都沒成交。”無奈之下，包子將掛牌價(jià)從一開始的9000萬（日元，下同），降了又降，到最終8380萬出手，前后一共經(jīng)歷了半年。“同個(gè)樓盤當(dāng)時(shí)還有好幾家在賣，我的報(bào)價(jià)是最低的，其他人交易時(shí)間比我更長(zhǎng)，都要半年以上。”

包子認(rèn)為，中國(guó)人手上的大部分房源，很多時(shí)候還是在同胞內(nèi)部流通，本國(guó)購(gòu)房者已經(jīng)比較少見了，“我最終成交的中國(guó)買家也是把這里當(dāng)做婚房，是自住而不是投資”。

彼時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)公司也對(duì)包子說，“在這個(gè)價(jià)位，會(huì)選擇投資購(gòu)買的人已經(jīng)不會(huì)太多了，大家的共識(shí)就是偏貴”。

但到了2023年，隨著日元匯率一路跌破4.77，海外投資者再度大規(guī)模涌入，當(dāng)?shù)胤渴凶邉?shì)逐漸瘋狂起來。“豐州區(qū)那邊有一個(gè)更新一點(diǎn)的塔樓公寓，我聽到一個(gè)中國(guó)買家是1.3億接手的，上一任房主賺了近4000萬日元。”

國(guó)人買賣占交易量大頭，在關(guān)西某城投資民宿的呦呦也有類似體會(huì)，“這一片從2023年8月開始就一路漲價(jià)，我是7月購(gòu)買的，當(dāng)時(shí)也是從另一個(gè)國(guó)人手里搶下來的。”

（圖/unsplash）

同時(shí)，關(guān)于海外投資者爆買日本房產(chǎn)的新聞也頻頻登上頭條。東京御徒町一家不動(dòng)產(chǎn)公司的代表董事對(duì)媒體表示，“現(xiàn)在能拿出1億-3億日元現(xiàn)金買一棟房子的人，由于目前日元貶值的趨勢(shì)，日本房地產(chǎn)便宜得對(duì)他們來說就像一場(chǎng)大甩賣” 。

日本一家房產(chǎn)機(jī)構(gòu)的首席執(zhí)行官在采訪時(shí)描述道，中國(guó)買家經(jīng)常帶著一箱箱現(xiàn)金付款，中介清點(diǎn)現(xiàn)金“真的很累”。

但是在包子和呦呦看來，目前過高的房產(chǎn)價(jià)格，很難變現(xiàn)，容易“被埋”，更加適合自住而非投資。

在一則關(guān)于東京都23區(qū)漲價(jià)的新聞下方，一位雅虎日本網(wǎng)友表示，自己在2020年以低價(jià)購(gòu)買了一套二手房，盡管現(xiàn)在能夠以1.3-1.5倍的價(jià)格賣出，但是自己想投資的其他地段已經(jīng)漲得過高，現(xiàn)在處于進(jìn)退兩難的境地。

“很多機(jī)構(gòu)會(huì)將日本房產(chǎn)包裝成一種投資項(xiàng)目，告訴國(guó)內(nèi)的人可以買房后交給管理公司出租，只要收租金，年利率5%左右，最后還可以賣出去賺差價(jià)，但實(shí)際上并不是這么回事兒。”另一知情人士告訴新周刊。

“除非是在房?jī)r(jià)漲起來之前就購(gòu)買房產(chǎn)然后出租，否則這兩年入局的‘中國(guó)房東’，很難賺到超預(yù)期的收益。”

在日本，租客的權(quán)益保護(hù)十分完善。除了不能對(duì)房屋進(jìn)行買賣之外，租客和房東擁有同等權(quán)利，包括但不限于教育、醫(yī)療、社保等等，而房屋出現(xiàn)損壞，一般是要房東或管理公司來承擔(dān)修繕費(fèi)用。

日本留學(xué)生黃瓜告訴新周刊，日本的租約一般是兩年一簽，中間不能私自毀約或漲價(jià)。“租房合同簽下就不會(huì)變更房租，我目前還沒見過同一棟房子老租客和新租客租金不同的情況”。

（圖/《誠(chéng)實(shí)房地產(chǎn)》）

同時(shí)，呦呦也以房東的身份算了一筆賬，“在關(guān)西某都，一個(gè)2DK（兩居室）的公寓，房租加管理費(fèi)只租7萬元。但是物業(yè)費(fèi)、公共設(shè)施修繕費(fèi)用、擔(dān)保公司的管理費(fèi)再加上持有房產(chǎn)每年要繳納的稅金，以及租金收入本身要繳納的稅金，這些加起來要差不多3萬元，接近房租的一半。就算房子只要1000萬，年收益率也就是4.8%。購(gòu)買1DK或2DK的房產(chǎn)，1000萬日元是不夠的。”

另一位在東京置業(yè)的小紅書博主也提到，購(gòu)買房產(chǎn)投資出租并不是一個(gè)很好的選擇：“日本是累進(jìn)稅率，房租收入是要累加工資收入一同計(jì)稅的。辛辛苦苦收租，很有可能光稅就要交不少。”

同時(shí)，比較東京房產(chǎn)租金和售價(jià)的漲幅，你會(huì)發(fā)現(xiàn)租金漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)追不上房?jī)r(jià)。根據(jù)日本總務(wù)省調(diào)查數(shù)據(jù)，首都圈公寓租金收益率在 2003 年達(dá)到最高點(diǎn)，約為6.2%，隨著公寓價(jià)格回升逐漸下降，2022年已降至3.4%，到了房?jī)r(jià)飆升的2023年，租金收益率只會(huì)更加低迷。

上為東京房產(chǎn)售價(jià)變化，下為租金變化，租金的增長(zhǎng)曲線明顯平緩許多。（圖 / 雅虎日本）

這意味著越晚購(gòu)入房產(chǎn)，租售比越低。

同時(shí)，呦呦也提到有國(guó)內(nèi)投資者會(huì)選擇購(gòu)買總價(jià)低的當(dāng)?shù)亍袄掀菩　保聦?shí)上，在呦呦看來這是在幫助本國(guó)人出清不良資產(chǎn)，“本國(guó)人買房會(huì)選擇又大又好的新房，比如現(xiàn)在的塔樓，不喜歡老破小”。

總價(jià)低的“老破小”，看起來入局門檻很低，但實(shí)際上人們忽視了潛在的人力成本一一這些“老破小”，大多需要翻修甚至重建。

而據(jù)日本內(nèi)務(wù)省報(bào)告，2023年11月的“服務(wù)價(jià)格”上漲了2.3%，為1993年10月以來的最大漲幅。這意味著，日本通脹帶來的不僅僅是商品變貴，服務(wù)業(yè)也在同步變貴，日本的人力費(fèi)用在泡沫時(shí)代后的30年，再次達(dá)到了一個(gè)新高點(diǎn)。

種種因素疊加之下，如果指望在日本做房東賺錢，后入局者更像是為本國(guó)人維護(hù)保養(yǎng)舊房，很有可能年收益率比不上購(gòu)買一只穩(wěn)定的債券基金。

這意味著，跨國(guó)做“日本房東”，并非一門如想象中美好的投資。

日本地產(chǎn)，也有自己的“中介風(fēng)云”

除了難以捉摸的收益，購(gòu)置日本房產(chǎn)的繁瑣也足以勸退一波人。

事實(shí)上，國(guó)內(nèi)投資者要購(gòu)置日本房產(chǎn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不只是簡(jiǎn)單在網(wǎng)上瀏覽房源，然后就可以遠(yuǎn)程簽約坐等收租。

在賣掉東京的房產(chǎn)后，包子在神奈川地區(qū)又購(gòu)置了一片土地，打算在上面重建一座屬于他們一家的房子，“日本的土地畢竟是永久產(chǎn)權(quán)，我想著至少以后能夠給孩子留點(diǎn)什么”。

在找房的過程中，包子和不同的不動(dòng)產(chǎn)公司打過交道。用包子的話來說，日本的不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)也是一個(gè)“江湖”，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是簡(jiǎn)單的幫人買賣房源這么簡(jiǎn)單。

（圖/《誠(chéng)實(shí)房地產(chǎn)》）

在日本，房產(chǎn)交易都要通過不動(dòng)產(chǎn)公司，無法進(jìn)行個(gè)人交易。這意味著，不動(dòng)產(chǎn)公司在很大程度上，是掌握了市場(chǎng)上最多信息的角色。

“日本不動(dòng)產(chǎn)有自己的一套系統(tǒng)，說得難聽一點(diǎn)，能掛上網(wǎng)站的大多數(shù)都是賣得不好的房子，好的房子和土地，他們會(huì)直接推薦給熟悉的客戶。”

與之相反的是，在當(dāng)?shù)刭?gòu)房的外國(guó)人并不通曉這套“潛規(guī)則”，第一反應(yīng)往往是先上網(wǎng)來看行情，也就很難直接在網(wǎng)上找到心儀的房源。

老年人的“本土情結(jié)”，也意味著一些好土地、好房源很難向外流通。

“日本有一些老年人，年紀(jì)大了以后想去老年公寓休養(yǎng)。他們沒有那么多精力去交易，他們就會(huì)傾向于直接找信任的不動(dòng)產(chǎn)公司。本國(guó)的老年人，基本不會(huì)去找外國(guó)人開的不動(dòng)產(chǎn)公司。”

同時(shí)，日本不動(dòng)產(chǎn)公司的中介也有一些外國(guó)同行普遍存在的通病，比如為了提高成交率，會(huì)選擇性講解一套房子的優(yōu)缺點(diǎn)。

包子表示，日本一些小公司中介的賣房提成比率比較高，所以小公司的中介會(huì)更關(guān)注業(yè)績(jī)和成交率。而大公司的中介則更怕客戶投訴，所以會(huì)更職業(yè)一些。

（圖/《誠(chéng)實(shí)房地產(chǎn)》）

“比如大公司一般會(huì)出具一個(gè)很詳細(xì)的報(bào)告書，介紹這個(gè)房子發(fā)生自然災(zāi)害的概率是多少、歷史上曾經(jīng)發(fā)生過多少次等等，但小公司可能不會(huì)說。尤其你是外國(guó)人，他們還會(huì)找借口說你的日語(yǔ)不夠好、沒聽懂等等。”

并且，不動(dòng)產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)范圍也十分廣泛。除了作為房屋買賣和租賃的中間人，也會(huì)向租客提供諸如維修門窗的增值服務(wù)，更會(huì)作為“買家”收購(gòu)?fù)恋睾头吭矗僖再u家的身份面向消費(fèi)者。

而國(guó)外的買家，往往處于信息鄙視鏈的最底端，擁有著充足的錢，卻沒有與之匹配的信息。“有的公司比較厲害，先融資去大量購(gòu)買某個(gè)地區(qū)的土地或房源，這樣他們從某種程度來說就有一定的定價(jià)權(quán)。可能這個(gè)區(qū)域本身的價(jià)格是3000萬，但是他們最終能夠以3500萬來成交。”

包子認(rèn)為，這種操作對(duì)于那些在日本長(zhǎng)期生活的人來說不是問題，可能多跑跑就知道不對(duì)勁，但是國(guó)外的投資者是沒有這個(gè)時(shí)間和精力去核驗(yàn)的。

總體而言，對(duì)于海外購(gòu)房者來說，日本的房市是一個(gè)盲盒。

投資者或買或賣，也許有賺有虧，但不動(dòng)產(chǎn)公司作為撮合雙方掌握最大信息差的平臺(tái)，扮演了各種角色，“房東”“二房東”“中介”“管理公司”“服務(wù)公司”等等，確實(shí)始終不虧。

買了房子，之后呢？

坦率地說，日本房產(chǎn)的暴漲，有其必然性。

目前，日本有1.22億人口，而東京超過3800萬人，占比接近30%，在日本12年人口負(fù)增長(zhǎng)的大背景下，東京人口依舊保持凈流入，這也就解釋了東京都23區(qū)的新建公寓價(jià)格居高不下的原因。

（圖/unsplash）

另一方面，日本房產(chǎn)對(duì)于海外投資者的寬容（不限身份、不限購(gòu)），也吸引了海外資產(chǎn)的持續(xù)輸血，更為日本房?jī)r(jià)添了一把火。據(jù)鳳凰網(wǎng)報(bào)道，東京塔樓的海外購(gòu)房者中有一個(gè)典型案例：一名中國(guó)購(gòu)房者一下買了20套房子，總共支付了100億日元。

在日本房?jī)r(jià)漲起來后，多位受訪者表示“房?jī)r(jià)上漲對(duì)于在當(dāng)?shù)毓ぷ魃畹娜藖碚f，有著直接的影響”，對(duì)于本國(guó)人來說，房?jī)r(jià)也成了他們的隱痛，在日本本土社交媒體上，關(guān)于海外炒房客的話題頻頻登上熱搜。包子說，“網(wǎng)民情緒也在發(fā)生變化”。

有消息稱，今年4月起，日本方面將對(duì)海外購(gòu)房者進(jìn)行限制。手段之一是針對(duì)在日本沒有住址的外國(guó)人，如果想要買房，必須找到一位擁有長(zhǎng)期居住權(quán)的擔(dān)保人。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，這一新規(guī)可能只是為了防止外國(guó)人在日本購(gòu)買房產(chǎn)后，未能及時(shí)繳納或拖欠稅費(fèi)、貸款及房屋相關(guān)費(fèi)用等，但也不排除未來可能將會(huì)對(duì)外國(guó)人購(gòu)房進(jìn)一步增加限制。

這也許是一種信號(hào)，如果海外投資門檻變高，那么日本房市能否繼續(xù)保持如此活躍的成交？況且，已入局的人們也是風(fēng)險(xiǎn)重重。據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，2022年大阪某房產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)生大規(guī)模爆雷，國(guó)內(nèi)受害投資者達(dá)500余人，數(shù)億投資款難以追回。

錢是會(huì)長(zhǎng)腳的，同時(shí)它也是盲目的。社交媒體這面棱鏡，折射了收益，卻對(duì)風(fēng)險(xiǎn)避而不談。無論何時(shí)，那樸素又亙古不變的十個(gè)大字總是實(shí)用：房市有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎。

校對(duì)：楊潮，運(yùn)營(yíng)：嘻嘻，排版：李淑瑩

[1]日本首都圈房?jī)r(jià)一年暴漲36%、東京23區(qū)暴漲50%，新公寓均價(jià)突破1億日元，華爾街見聞

[2]34年新高，瘋狂的日本股市，格隆匯

[3]全款搶房，中國(guó)人涌入日本樓市，鳳凰網(wǎng)

[4]日本將限制外國(guó)人買房，到底怎么回事？，日本東方新報(bào)

[5]投資日本房產(chǎn)？500余人深陷雷坑，數(shù)億投資款或打水漂，第一財(cái)經(jīng)

[6]日本內(nèi)務(wù)省報(bào)告數(shù)據(jù)