目 錄

1. 社區為核的城市多中心商圈網絡

2. 東京的社區商圈活力網絡

3. 代官山的社區商圈建設

作者 | 1/6圖片工作室

自2020年起，「擴大內需」成為各類政府報告中提及最多的主題詞之一。2022年，國務院印發的《擴大內需戰略規劃綱要（2022－2035年）》中，明確了社區發展服務業、社區更新等擴大內需的發展方向。

社區商圈，作為城市商圈的一種類別，越來越受到社會的重視。于是近年來，涌現出15分鐘社區生活圈、完整社區、社區營造、未來社區等概念，圍繞社區建設的理念也頻繁出現在各地的發展規劃中。

▼ 北京望京小街更新不僅成為社區活力中心，也是城市休閑消費中心

▼ 如「勁松模式」，在老舊社區治理、更新，以及引入社會資本方面，成為北京社區建設探索的一大標簽

這也就意味著，圍繞社區商圈的建設，不僅有保障民生的目標，更有通過建設更新拉動城市經濟發展，擴大內需的新目標。

更意味著，社區已成為城市擴內需的基礎單元——如果說社區商圈的1.0階段只是關注「社區內」的活力激活的話，那么2.0階段就是以「泛社區」引領城市整體消費升級的過程。

▍社區商圈1.0——強調「社區內」

社區商圈建設1.0階段，普遍是以產權和物權為基礎的組團，甚至可以說是以「小區」自身內部為主體。主要以促進社區活力，增加居民歸屬感為目標，展開環境提升、適老化改造、便民商業等微更新。

以社區公共環境提升方面的社區營造為例。上海在《上海市城市總體規劃(2017—2035年)》中，明確了公眾參與制度，探索多方協商、共建共治的社區自治模式。形成社區居民與社會專業團隊公共參與、共同建設的「社區花園」模式。

這些都是社區商圈聚焦于解決社區內部消費需求問題的解決，也就是1.0階段。

▼ 上海大學路的社區花園

▼ 上海社區營造機制示意

▍社區商圈2.0——建設「泛社區」

在擴大內需的新目標下，無論是國家層面的生活圈建設意見，還是各地的15分鐘社區生活圈規劃，都已將發展重心跳出常規的社區組團范圍，放大到15分鐘步行范圍內的區域，即2.0的「泛社區」建設。

這也就加速了共享街道、生活街區、完整街區等等突破「小區」的更大范圍社區商圈建設。

▼ 上海的上生·新所的泛社區建設

當然，社區商圈1.0與2.0階段，并不是非此即彼，二選一的關系，1.0可以說是2.0發展的「基建」。

「泛社區」的建設，有將社區融入城市發展的考量；也有解決社區「存量之爭」一類問題，如電商與夫妻店對社區客戶爭奪的權衡；還有政府投資，如何有效帶動社會資源、資金投入的探索。

▼ 成都猛追灣街道的泛社區建設

社區建設如何帶動城市內需，并非我國遇到的特殊問題，世界上很多城市已經走過了這一歷程，積累出一些經驗與教訓，我們一起看下有何可借鑒之處。

01

社區為核的城市多中心商圈網絡

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《城市的勝利》《向心城市》《高薪城市》《規?！返扔嘘P城市研究的著作中，對城市發展有著共通的結論——城市規模越大，人與人之間的「連接」就越多，就能進一步促進分工細化，就能創造更多的需求，就能創造更多的財富。

這其中，決定人們連接成本的是城市尺度；決定產出質量的是人與人之間的連接次數，而不是人數。

▼ 美國社會學家馬克·格蘭諾維特指出，人與人之間的「連接」能創造新知的是弱關系，而不是強關系

因此，我們看到很多大城市采取多中心建設與提質控量并行，一邊對抗大城市病，一邊吸納更多人口，一邊促進人與人之間的連接。

而在多中心結構之間，發揮著不可或缺作用的，是次一級集生活、居住、休閑、工作為一體的綜合性泛社區網絡，他們正在成為推動城市多元化發展的新消費中心。

以倫敦為例，自1970年代開始至今，金融城、金絲雀碼頭、倫敦塔橋城、倫敦南岸等為代表的區域，形成了倫敦的多中心商圈結構。2000年后，由國王十字區、倫敦科技城、蘇活區、格林尼治半島、巴特西電站等泛社區組成的次級多中心商圈網絡逐漸成型。

▼ 倫敦多中心結構和次級多中心社區商圈網絡中心分布示意

這些社區商圈不僅起到了多中心之間的連接作用，讓城市變得更緊湊，還成為倫敦在科技、金融、文化、商業等領域的新增長磁極、新活力中心。

▼ 倫敦次級社區多中心商圈網絡的國王十字區、巴特西電站

這樣說還是有些抽象，下面我們以東京多中心社區商圈網絡的建設為線索，深入了解一番。

02

東京的社區商圈活力網絡

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2022年，日本人口再次加速向東京集中，市區總人口已超過1400萬。承載這些人口，促進城市經濟發展的，除了東京多個老牌副都心外，還有社區商圈形成的次級多中心網絡。

這種分工結構，并非一開始規劃好的，而是「衰退」與「發展」中，上下磨合出來的。

▼ 東京人口熱力圖

1. 多極副都心時代

20世紀50年代，日本進入經濟高速發展、快速城市化時期。1955年，東京都人口規模10年翻了兩倍，達到800萬，城市無序蔓延、居住環境惡化等城市發展問題開始暴露。

1958至1986年間，東京先后發布4版首都圈規劃，形成一心七核的多中心結構，這既是為了疏解資源，推動城市多極化發展，也是為了進一步吸引全球資源繼續向東京集聚。

▼ 東京一心七核的多中心結構

▼ 七核之一的臨海副中心

經濟高速發展時期，東京有財力一手推進多中心建設，一手進行大拆大建式的城市更新。

大量建設破壞了許多傳統街區的風貌與經濟結構，致使經濟發展不平衡，引發市民不滿，于是開始了「社區魅力再造」運動（由「町內會」等內生型組織領導），也就是我們熟悉的社區營造。

然而進入1990年代，日本經濟泡沫破裂，眾多大投入的新中心建設、城市更新或是縮水，或是只停留在圖紙層面。而過于強調內部活力，功能較為單一的社區營造運動，更是難以為繼，紛紛開始吸引各類社會資本參與社區建設，逐漸形成空間、經濟、文化多維度融合的社區建設。

▼ 東京早期社區營造功能較為單一

2. 多中心社區商圈時代

1990年代開始，東京進行過多輪規劃及政策調整，逐漸向社區商圈建設放權。社區的魅力再造運動也經歷了多次結構變革，重心逐漸轉向街區再生、傳統街區保護及社區活化利用等資源再生產的議題上。

社區商圈進入「開源」階段，社會資本加速介入，社區建設也從空間營造，轉向促進社區居民休閑、教育、就業等社會消費類開發上，這大大激發了社區的經濟活力。

▼ 此階段東京的社區建設，注入了越來越多的商業業態

經濟泡沫破裂后的1990年代末，日本為了促進城市內的大量低活力不動產，重新參與到城市經濟發展之中，以促進城市的建設與消費，提出「都市再生」戰略。

該戰略強調區域、社區以不同方式實現「提升生活品質，活化地方經濟」的目標，東京社區商圈建設正式進入多中心時代。

需要強調的是，東京多中心社區商圈的建設，并不意味著各個社區走向趨同，反而是各具魅力、百花齊放。如同社區魅力再造運動著作《再造魅力故鄉》所述「人們出于對地方的熱愛發起了‘社區魅力再造運動’，地方魅力培育出當地人的熱愛，人們的熱愛也讓地方的魅力具體成形」。

▼ 古川町是日本最早推行「社區魅力再造」的地區，隨處可見的錦鯉成為一大特色

3. 各具魅力的社區商圈

東京的社區商圈建設，是以「町」（小范圍內的街區或市鎮）為單位展開，由官、民、企、學共同參與、協同推進，可以說是一町一策、量身定制，并沒有可以快速復制的模式。

這些中心性社區商圈建設，深挖本地特色，形成了對不同人群的定向吸引，共筑東京多元化、包容性。比如突出精致生活的自由之丘，以工業文化為特色的惠比壽花園廣場，主打本土品牌風的貓街等等。

▼ 以精致生活為特色的自由之丘

下文，我們選出3個具有代表性的社區商圈，看看社區商圈特色建設可以「多離譜」、多引人。

▍咖啡特色的清澄白河地區

清澄白河社區位于東京臺東區的下町，這里歷史街區雖多，但不怎么吸引年輕一代。2012年之后，清澄白河的社區商圈建設，開始圍繞年輕人喜愛的咖啡文化發力，引入各類咖啡品牌。

其中，網紅品牌藍瓶咖啡在東京的首家店落戶這里，引發年輕人追捧。此后，越來越多的個性化咖啡品牌涌現，如手沖烘焙咖啡的ARISE、雜貨店性質的深田莊咖啡、古典風味的Portmans Cafe等等。清澄白河被《東京咖啡館指南地圖》評為「潮人必去，網紅咖啡圣地」。

▼ 清澄白河社區的網紅品牌藍瓶咖啡

年輕一代的聚集，也救活了歷史街區內的各類傳統手工藝店、町工廠（日本對于位于城市街道中的中小型工廠企業的總稱），提升本地居民的收入。

例如，位于社區的椎名硝子工廠（1950年成立的町工廠）內的GLASS-LAB玻璃實驗室，是深受年輕人喜愛的玻璃制品體驗處，他們只需1個多小時就能制作出屬于自己的玻璃制品。

為了進一步提升年輕人對下町歷史文化的興趣，下町深川江滬資料館還原了江戶時代下町生活場景。

▼ GLASS-LAB玻璃實驗室的手作體驗（來源：網絡共享平臺）

▼ 下町深川江滬資料館的江戶時代生活場景

「東京年輕人最喜歡的散步地」「有巴黎氛圍的街區」「東京的布魯克林」……，清澄白河被貼上越來越多的特色標簽。

▍運動消費主題的昭島地區

位于東京都西部的昭島地區是東京都西部的重要衛星城之一，平時有大量人口進入東京市中心通勤，人口規模約11萬。

▼ 昭島地區俯瞰

二戰期間，昭島是當時日本最大的戰斗機制造廠「昭和飛機工業會社」的所在地，擁有大量的廠房和飛機跑道。二戰結束后，飛機廠產能銳減，大片的工業用地遭到荒廢。

自1979年開始，當地對100公頃的區域進行重新的規劃和開發，以「生態綠草之上的街區」為主題打造職、住、游一體的新型都市社區，名為「昭和之森」。

而「昭和之森」的社區主題則依據當地人口特征確定為運動消費主題。其中的明星項目就是運動主題社區商業綜合體OutdoorVillage，其最大的特色源于全息化戶外運動購物體驗，讓顧客在購物過程中感受運動的樂趣，在運動的過程中激發購物欲望。

▼ 運動主題社區商業綜合體OutdoorVillage

OutdoorVillage貫徹了將運動與購物無縫對接的理念，強化購物空間的運動主題，公共空間打造大量運動功能配套，形成沉浸式的運動購物體驗，讓人在購買戶外用品時能進行充分體驗，既能強化購買意向，也能保證客人未來的使用而形成良好的口碑。

▼ OutdoorVillage為消費者提供了豐富的運動消費場景，圖中為攀巖裝備店旁的攀巖壁設施

除OutdoorVillage之外，昭和之森海還打造了其它幾大戶外主力項目，共同奠定了整個片區「綠色、運動、自然」的大環境，如昭和之森高爾夫球會、東京最大的哈雷摩托體驗店、昭和之森網球中心等。更成為了像豐田這樣的行業巨頭舉辦車展發布會的新寵。

▼ 昭島社區中央森林步道是居民散步、跑步的主要場所，兩側分布大量專業運動場地

▍二次元的吉祥寺地區

東京年輕人「最想住」「住后感最好」的地區不是澀谷，也不是秋葉原，而是吉祥寺。

吉祥寺位于東京近郊，是武藏野市的一個綜合社區。與其他郊區社區一樣，吉祥寺是圍繞車站發展起來的TOD社區，在日本，尤其在東京，商業配套齊全的TOD社區比比皆是，為何偏偏吉祥寺會受到年輕人的追捧呢？

▼ 吉祥寺是標準的TOD結構（來源：網絡共享平臺）

答案是社區結合二次元文化的運營。

眾所周知，池袋、秋葉原是東京二次元的消費中心，而吉祥寺卻是二次元文化的「制造中心」——吉卜力工作室、《周刊少年Jump》等等鼎鼎大名的動漫公司均是在這里創立；STUDIO 4℃、Studio Dean、GAE等動畫、游戲制作公司，Wave等模型制造商都在這里聚集。

▼ 吉祥寺的吉卜力美術館（來源：網絡共享平臺）

更為重要的是，很多二次元作品是以吉祥寺為背景展開，如《海潮之聲》《真?女神轉生》《Cafe吉祥寺》《吉祥寺探偵局》等等。吉祥寺也就成為年輕一代「動漫圣地巡禮」*目的地，多次登上日本國家旅游局制作的動漫巡禮觀光地圖。

*動漫圣地巡禮：指漫畫或動畫的愛好者們，根據自己喜歡的作品，造訪現實中的場景原型所在地。

▼ 動漫作品《超自然9人組》中的很多場景，就地取材，引發粉絲們的巡禮（來源：網絡共享平臺）

社區除了盡可能還原二次元作品中的吉祥寺場景、融合社區商業發展、為企業吸引人才外，還大力推動藝術畫廊的發展，為動漫畫家、模型制作師等二次元從業者提供更多發展機會。

由此，吉祥寺以二次元社區商圈為特色，成為了東京西部社區商圈的重要補充，也吸引了大量年輕人、甚至國際游客前來消費。

▼ 吉祥寺藝術畫廊分布示意

通過以上3個特色社區商圈建設，可以看出，東京多中心社區商圈建設，不怕旗幟鮮明，就怕毫無特色?？梢哉f，東京多元化的魅力、城市包容性的底蘊，來自人們可選擇的社區商圈的多元化。

而具體的建設經驗，可以從代官山地區的商圈建設窺得一二。

03

代官山的社區商圈建設

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位于東京澀谷南側的代官山地區，被稱為日本20世紀社區再開發的典范，為社區與商業開發的融合，探索出可行方案。

▼ 代官山俯瞰

我們先了解一下代官山社區再開發的背景。

1. 政府引導階段

代官山的住宅區建設始于1923年的關東大地震重建，它是日本最早使用鋼筋混凝土的社區。隨著城市交通干線的向外延伸，特別是以澀谷為核心的區域中心建設，推動了南側代官山的住宅建設速度。

到1960年代末，代官山出現由建筑師設計私人住宅的風潮，如楨文彥設計的住宅綜合體Hillside Terrace，這種風潮也導致社區結構越來越零散。

▼ 住宅綜合體Hillside Terrace

進入1980年代，代官山區域建筑群、基礎設施嚴重老化，加上居民人口結構老化，致使區域活力不足，商業凋零。此時，正值日本社區魅力再造運動興盛時期，社區居民自發組成町內會，推動社區營造。

不過社區過于零散，沒有真金白銀的投入，只靠社區營造收效甚微。之后，日本官方專門負責老舊社區更新的住宅·都市整備公團成立，代官山車站站前區1.7公頃被劃作試點區。試點區內展開社區環境、設施更新，以及街區的步行友好改造。

▼ 代官山社區環境、設施的改造

不久后，日本經濟泡沫破裂，住宅·都市整備公團沒有財力繼續推動社區的大規模更新，主要投入聚焦在老舊社區的基礎設施更新方面。

2. 多方合作的PPP階段

在政府主導更新時期，代官山社區管理組織經歷了由町內會（主導社區營造）到促進會（協調功能），再到更新會（企業出資，居民擔任領導者）的升級過程。

隨著政府投資的斷崖式下跌，更新會開始接棒推動代官山的復興，并探索出了政、企、民合作的「權利變換」PPP模式：

居民提供土地，企業投資建設，政府更新公共設施；更新后的產權分配，分為「保留床」和「權力床」，前者以住宅、商業、辦公等物業形式返還企業，作為投入回報，后者按照比例劃分的原則，重新分配給原地居民。

▼ 「權利變換」PPP模式示意

2000年初，在都市再生的發展背景下，東京開始實施「構建都市據點計劃」，即以車站區域、社區為再開發對象，加速民間資源參與開發。其中澀谷站周邊地域位列其中，代官山地區則作為澀谷區的「生活文化據點」推動更新建設。

3. 塑造「小而美」的社區商圈特色

代官山生活文化據點的建設，是由「小而美」的特色個體建設組合而成。

▼ 代官山社區內散落的建筑更新

▍小而美的建筑功能活化

代官山社區零散的住宅，即便采用了PPP開發模式，能進行大規模更新的項目也非常有限。因此，更新主要以小體量、多場景的小項目為主，這也就有了眾多富有特色的商業項目。

比如，只有851平方米的猿樂町Sarugaku商業街區，通過6棟建筑的空間連結與層次組合，營造出「山谷」意向購物空間，包含服飾、餐飲、雜貨、花店等業態，滿足年輕人的不同需求。

▼ 猿樂町Sarugaku商業街區

再比如Onward服裝公司，在代官山投資建設的品牌店，除了服飾之外，還融合了演講空間、咖啡廳、餐廳及酒吧功能，成為服務區域的綜合體。

▼ Onward服裝公司的KASHIYAMA DAIKANYAMA綜合體（來源：網絡共享平臺）

而被譽為面向「熟年人」的蔦屋書店T-site，則圍繞居民生活品質做文章。除了圖書、百貨、餐飲、咖啡功能外，還提供寵物照料、旅行定制、自行車定制等服務。

▼ 蔦屋書店T-site

▍小而美的「公園化」街區

代官山曾經的高密度開發，致使大量樹木被采伐，社區綠化率嚴重不足。2000年后，構建都市據點計劃帶動的建筑功能更新，促使社會投資對建筑周邊的營商「綠色環境」要求越來越高。代官山出臺環境提升的專項規劃，選取10條主要道路進行改造。

如舊山手大道兩側是代官山主要的散步道，升級后綠化帶隔離一直連通到車站，營造安全步行空間，道路兩側的住宅、商業建筑融入景觀設計，提升社區的舒適度。

▼ 主要道路兩側的景觀提升改造

代官山也抓住一切改造機會，打造綠色公共空間。

比如穿越代官山的東橫線地下化之后，騰出一片占地3200㎡，長220m的空地，狹長空間被改造為線性公園。公園不僅是居民的休憩空間，公園內還包含5棟商業建筑LOG ROAD，使得公園不僅服務居民，也是市民休閑購物的目的地。

▼ 線性公園及內部的商業設施

代官山是東京社區商圈活力網絡建設的一個縮影——通過政府帶動、社會投資、居民參與、特色營造形成有魅力的社區商圈；然后各個社區商圈又一起組成了城市的消費網絡、活力網絡、生活網絡。

如果說由多個副中心組成的東京多中心結構，是其保持競爭力、吸引力的核心所在的話，那么社區商圈所組成的次級網絡，則是助力城市實現引人、留人必不可少的城市建設。

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結語

MEASURE THE WORLD

社區商圈的建設，從關注「社區內」到「泛社區」的發展過程，是社區從解決內部問題向為城市整體發展賦能的功能切換；社區商圈組成的次級多中心網絡，是城市保持引人、留人優勢，獲取持續競爭力必不可少的「硬實力」。

本文由華高萊斯團隊創作

總策劃：李忠

撰文：1/6圖片工作室

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