滬上首個國企租賃住房運營服務品牌——城方由上海地產集團成立。自2017年下半年以來，在“租購并舉”戰略下，上海地產集團租賃住房業務板塊按照區位擇優、產城融合、規模適度、近期可實施的選擇原則，確定位于古北、虹橋、大陸家嘴、世博、張江等中心城區中央活動區、黃金地段的20余個租賃住房項目，總建筑面積約105萬平方米。

必須有足夠多的房源

“目前市場上許多資本推動的長租公寓設立了一套游戲規則，將入住率控制在約80%-86%的區間內，當出租率達到這一區間后，再將剩下的空置房源的租金調高，調高價格的房源逐漸替換低價房源，以此循環，平均一年的“換手率”為50%，以此推動租金的增長，長期空置的比例也變相導致了供應量不足。” 城方董事、總經理鄭華介紹。

在這樣的背景下，租金大幅上揚，城方作為上海地產集團發展戰略及其功能類企業職能定位，急需發揮著穩定市場的作用。而在上海，面對如此之大的住房租賃市場需求，鄭華認為，想平抑租金必然要有足夠量的租賃房源，讓整個市場的供需得到平衡。

因此，截止到目前，上海地產集團租賃住房業務已布局20多個項目，覆蓋了上海6大核心區域，除了市場受讓的租賃住房用地之外，還有存量盤活以及優化改造項目。10幅受讓地塊計劃2018年年底前全部開工；兩個存量盤活更新項目樣板房已落成，預計年底前后就可以入市，供應租賃房源1000多套。按計劃，預計到2020年，全部建成后，可供應2萬余套租賃住房。

鄭華說：“預計未來5年，新建項目預計能達到4萬套左右房源，改造、城市更新類項目預計達到8萬套；通過數字智能化管控平臺，管理服務全市各類可租賃房源80到100萬套。同時，城方還已布局公租房代理經租業務。”

鄭華表示，上海城方推出的同品質房源租金基本與區域內的市場均價持平甚至略低，不會導致市場同樣供應量的漲幅。“這樣的游戲規則在市場上達成一種共識，即住房租賃市場不是一個暴利的市場。這種共識將一些追求暴利的資金阻擋在門外，引導合理的資金進入合適的市場。”

“以租金換消費”新構想

根據國際慣例，房租收入比30%被稱為是一個“黃金分割點”，房租收入比在25%以內合理，在25%-30%處于居民可以承受的范圍之內，一旦超過30%則會使得生活壓力增大。但據易居發布的首份《全國50城房租收入比》報告，我國27個城市房租收入比達到了30%以上，北京、深圳、三亞、上海位居前四位，均在48%以上。北京甚至高達58%，屬于嚴重過高。

鄭華認為，在高房價的現實背景下，保持上海對優秀核心人才的吸引力，這是實施“租購并舉”戰略的重要目標之一。

“在新加坡，住在組屋（新加坡版經濟適用房）里的人消費能力不一定比住在商品房里的弱，生活成本的降低使得他們消費力得到提升，生活質量也隨之提升。”鄭華認為，高租金為大家帶來生活壓力的的同時，也降低了租客在其他方面的支出消費能力。持續上漲的租金增加了社會用工成本，降低企業盈利。“城方更希望提供較舒適、租金合理的房源，讓奮斗者能夠以相對低的成本住下來，以此推動社會整個消費的提升。”

對騰挪出的消費能力，城方也有相應的接納方式。目前，城方已聯合中通服、阿里云等企業，在科技物聯、數字管理等領域展開了廣泛合作，打造的租賃住房智慧數字綜合運營服務平臺處于內測和試運營階段。鄭華表示，城方未來以會員制提供服務，將會員所有房租消費和生活消費轉換為消費積分，在這個平臺上可以按規兌換，消費越多可抵扣租金也越多。

另外，城方構建“大生活”與“大發展”兩大核心服務配套系統，其中“大生活”包含文化娛樂、生鮮便利、輕食客廳、健身康養、形象美學、品牌食集6大平臺，“大發展”則提供科技物聯、創新孵化、能源管理、數字平臺4大個性化發展平臺，助力人才成為精英，生活得到滿足，職業得到更大發展，讓人和企業聯系在一起，從而也為企業發展、城市發展賦能。

“城方的本質是一家消費經營服務類公司。通過專業化、市場化機制，穩定租金、提振消費、服務城市核心人才，培養適合中國發展的租賃文化和生活方式。”