近日，上海市房產經濟學會聯合上海交通大學中國城市治理研究院、國際與公共事務學院舉辦“當前住房租賃市場治理”研討會。澎湃新聞根據研討會速錄內容整理了嘉賓的精彩發言，本篇為4位學者的發言內容。

租房市場遠不是一個完全競爭的市場

陳杰/上海交通大學國際與公共事務學院長聘教授、中國城市治理院嘉華教授、上海市房產經濟學會副會長

今年上半年，從政府、業界到媒體，社會各界對長租公寓都還是一片叫好和正面肯定。然而，從7月份開始，基于媒體上正在爭論北京房租暴漲誰之過的話題，我愛我家前副總裁胡景暉拋出長租公寓要為房租暴漲負主要責任的言論，長租公寓的社會形象一時間就被顛倒了，相關爭論迅速升溫。

此后，“租金貸”內藏黑幕和巨大風險的帖子在微信朋友圈刷屏，又緊接著發生8月20日杭州長租公寓“鼎家”的爆倉，更讓“長租公寓爆倉一定比P2P暴雷更厲害”的說法一時席卷網絡，把長租公寓更推上風頭浪尖。

8月17日，北京市住建委聯合北京銀監局、北京市金融局、北京市稅務局等部門，集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，明確提出規范住房租賃企業行為的“三不得”、“三嚴查”。

8月19日，北京市房地產中介協會牽頭，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業共同承諾落實“三不得”要求：一是不利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；二是不以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源；三是不通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。此外，主要幾家租賃企業還承諾幾個月內不漲租金，且共同拿出超過12萬套租賃房源投向市場。

今天這個研討會，首先要談租房市場的真實動態和市場波動的原因。但僅僅分析租金為何暴漲、歸罪于誰、長租公寓該負什么責任，哪怕討論清楚長租公寓現有模式是否要更弦易轍、將來該如何發展，都還不夠。重點是后面兩個議題，即政府該做什么、市場的治理機制應該是什么樣。

一定意義上，租房市場比購房市場更基礎，租金比房價更涉及面大。租金不僅影響居住滿意度，還是CPI的重要構成，直接傳導到通脹水平，全面影響生活質量。所以提供可負擔的租房供給，政府有這個責任，不可缺位。

在有些市場上，供給或許可以完全市場自發，不需要政府過多介入。但租房市場不行。房產經濟學里對租房市場有很多共識，這是一個具有諸多不完整性的市場，有嚴重的信息不對稱，匹配效率低，交易成本高，一旦簽約，沉默成本大，供給與需求雙方談判權不一樣、嚴重地位不對等。

簡而言之，租房市場遠不是一個完全競爭的市場，在很多情況下，更接近壟斷市場。會有很多價格歧視行為，存在很多市場失靈。

所以，在很多國家，租房市場都是有政府監管。但問題是，在有市場失靈的時候，政府監管、政府管制、政府干預，是不是就能提高市場效率、增加社會福利，這同樣是有很多爭議的，甚至是非常大的爭議。

比如說，媒體上在討論要不要進行租金管制。據說深圳就馬上要出臺租金漲幅管制政策，每年租金漲幅不得超過5%。對于租金水平管制，經濟學家可以說是異口同聲地反對，有種種理由。對于租金漲幅管制，相對而言，反對聲音少一些，尤其當租金漲幅只針對存量房源，對新房有若干年豁免后，有一些支持聲音。但總體而言，大多數經濟學家，國內國外的，都還是很反對一切形式的租金管制，包括租金漲幅管制。

但如公共經濟學很多經典著作所闡明的那樣，對于具有外部性的商品，不能完全用簡單粗暴的價格機制進行配置。住房就是這樣的商品。個體的居住水平不僅關系居住者本身的福祉，還具有很強的外部性和溢出效應，關系到全社會福祉。這也是在世界各主要文明國家中，都在實施住房保障體系的原因所在。

讓市場在資源配置中起決定性作用的做法符合經濟發展要求，但根據十九大報告“增進民生福祉是發展的根本目的”所充分體現的以人民福祉為中心的新時代發展理念，市場配置對經濟發展的促進作用要從屬于對人民福祉的考量，經濟發展最終還是要以為增進人民福祉而服務。對于涉及民生基礎性福祉的資源配置，實施市場價格機制要謹慎，不能簡單放任，要做詳盡的社會統籌的福利分析。所以，不能用簡單的市場機制來指導住房租賃市場，否則很容易加劇市場結構性矛盾、放大社會階層沖突和造成社會福利損失等一系列負面效應。

住房租賃市場治理要平穩、要持續

張泓銘/上海社科院研究員

我說的住房租賃市場治理是廣義的，包括一般的管理。所謂“要平穩”，隱含著需要穩定需要持續，要避免大幅度波動。談五個方面的想法。

第一，2016年前后，城市住房及租賃基本狀況和應對的基本策略是什么？

2016年前后，中國城市住房存量已經到達一個高位，這是客觀情況。那么，住房沒有絕對短缺，是否還需要大量新建？

二手房交易量已經超過一手房多年，市場很正常，沒有重大憂慮。二手房流通方式，租賃已經遠遠超過購買。大量的租賃通過中介川流不息。這說明，租賃市場本來就很發達，有無加快發展的必要？

在租賃房源里面，一手房源相對短缺，二手房散戶房源遠遠超過租賃機構的房源。那么，就需要調動散戶的房源，補充為機構房源，適度增加新的房源。而租賃房的經營主體，中介機構處于主要地位，專業租賃機構處于邊緣地位。

因此，可以得出一個結論，市場治理需要兩手抓，一手集中地抓中介機構，一手抓發展專業機構。但我不說“加快”，我認為不要起哄，不要高潮。

第二，住房租賃市場是加快發展還是逐步完善？

此前，政府三箭齊發，2015年12月，中央經濟工作會議提出，建立購租并舉的住房制度，把公租房擴大到非戶籍人口。過了半年，國務院發布了《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》。2017年7月，住建部等9部委發布了《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》。

我的疑惑來了，住房消費形式一種是租賃，一種是買賣，自購消費，這個是客觀存在的，歷史上存在，未來也存在，本來就是購租并舉的。還要需要建立這樣一個租購并舉的制度嗎？

再說集體租賃的房源不足，要問集體租賃適合什么樣的需求？應該講，主要是雇有較多員工的機構才需要集體租賃，這樣的機構應該自己來承擔集體居住的責任。

如果不管實際需要，談加快發展集體居住，則會有一些問題。反之，看看未提出發展集體租賃的房屋租賃市場情況如何呢？我看是基本平穩，沒有天下大亂。

第三，政府文件三箭齊發之后，迅速卷起一股中國式的熱浪。

中國政策的實施，常常有一個乘數效應，跟金融的乘數效應類似。中央一個政策，到省市放大，到地方城市又放大:地方政府聞風而動，每個省出臺自己的政策，加大租賃房的供地力度。企業聞風而動，在TOP30的開發商中，有三分之一進入租房市場，2017年末有20戶公寓品牌完成融資418億。金融機構也聞風而動，如中國銀聯與沈陽、武漢先后簽署合作協議，建行與廣東、上海簽署戰略合作協議，力度尤其大。中行與萬科、中海、華潤、招商、保利、碧桂園簽署市場戰略合作協議。

但是在這些熱浪下，住房租賃市場的反應并非完全良好，還出現了新的亂象，不妨說，住房租賃市場在短期內出現了泡沫化的隱憂。

第四，住房租賃專業機構的困惑和對策思路。

住房租賃專業機構的共同困惑是如何可持續發展？

其中，保障性租房機構的困惑是，租賃價格及其營業收入偏低，根本無法補償房屋建設投資費用以及后續管理費用。對策思路應該是逐步向保本靠攏。而市場性租賃機構，經營規模不足，還缺乏理想的投資回報。情況雖好于公租房公司，但仍屬于微利經營。

2017年三季度，我國50個典型城市租賃經營投資回報率為2.6%。一線城市基本上在2%以下，與倫敦、紐約、洛杉磯、東京、大阪的國際城市相比，處于較低水平。對策思路是，以凈資產回報率計算向社會平均利潤率靠攏。保障性機構要保本，市場性機構要盈利。

第五，住房租金要不要管制？

這個問題可以討論。我以為，保障性租金需要管制；市場性租金不需要管制，但應該引導。這不一定需要經濟學的理由來解釋，可以現實一點來考慮這個問題。

目前，中國城市的住房存量處于歷史高位，沒有絕對短缺。而增量還在不斷出現，增加租賃供給。尤其三個文件發布后，出現不少的專業性租賃機構和集體租賃房源，新房源要登場。供求對比的總量基本平衡，僅僅結構稍有缺陷。

在這種情況下，即便是市場租金其房價租金比，遠遠低于社會平均投資回報率，沒得到應有的投資回報。當中，雖有部分城市、部分項目的租金漲得特別快，是不是有某些特殊原因呢？比如專業機構過度收購房源，等等。市場租金水平是由總體的供求對比決定的，個別項目的租金上漲，不能代表整個市場的租金狀況。

對于當下租金波動等種種租賃亂象的治理對策是：

一要舒緩加快發展住房租賃的一股熱風，不要起哄不要高潮，只要穩步和持續就行。

二暫緩租賃資產金融化的步伐。先要仔細地考察租賃機構的實際情況，對于確有經營經驗并獲得市場好評的，但是缺乏充分資金來源的機構，可以考慮上市等資產證券化形式。要把這個問題研究透徹，謹慎行事。因為，資本市場的故事和教訓實在多，散在的小投資者吃虧太多了。

三要加強對于租賃機構的經常性管理，并持續監管，不要中央有文件要求才開始做，或是做一陣子又停歇下來。

優化供應結構，促進租賃市場健康發展

崔光燦/上海師范大學房地產經濟研究中心主任

目前中國的住房租賃市場總體還是比較平穩的，但也出現了一些個別的、局部的問題。從加強市場管理角度看，當前更緊迫的是租賃市場供應端的管理。從優化供應結構的角度，我想談一談怎么促進租賃市場的健康發展，主要分享三個觀點。

第一，目前上海住房租賃市場供應結構呈多元化格局，保障了上海的租賃市場比較平穩。第二長租公寓作為供應端的新業態，既需要強化監管也需要合理支持。第三，規范與支持并重，注重整體住房租賃供應側的結構優化。

一、上海租賃市場的多元化供應結構

根據人口抽樣調查，目前上海租賃居住的常住人口約占36%。在整個租賃市場中，政府支持的公共租賃住房已經超過了2%，近年新增純住房租賃用地的供應中，將來由企業經營的也超過1%。目前，由企業經營的長租公寓市場也快速增長，估算在10%左右，剩下的70%左右是社會上的私人出租。所以，上海已經形成了由市場化的私人租賃住房、政府支持的公共租賃住房、企業自持經營的租賃住房、企業代理經租的租賃住房（分散式和集中式）共同形成的多元供應格局。

我們從去年開始監測上海住房租賃市場的價格，去年全年租賃市場的租金有個緩慢下降的過程，今年市場開始恢復，但是漲幅不是很大。到8月底的指數是1014，同比上漲3%，環比上漲0.3%。總體上住房租賃市場還是比較平穩。雖然有少數區域超過了5%，但我們認為同比5%的上漲不算大幅度的上漲。我們跟蹤了國外數據，發現租金的長期上漲趨勢大致相當于人均GDP的上漲趨勢。因此，上海租金水平總體還是比較平穩的。

二、長租公寓是租賃市場供應端的新業態

長租公寓這一新業態的發展，有多方面的背景，包括我國大力發展租賃市場的政策利好、高房價帶來的住房需求的被動變化、大城市人口導入和城市存量住宅的有效利用、非居住物業的改造等。

國外的長租公寓很多是自持或者經過改造的住房形成的，并可以經過打包以后做成資產證券化的產品等。中國的情況不同，代理經租實質是“二房東”的模式，對這種模式，社會各界包括學術界還是有爭議的。但是這種新業態的產生是有一定的社會基礎的，是符合某種發展規律的。我們考察過幾個居住區，過去在郊區有些動遷安置房，如果沒有企業去做，由社會上私人“二房東”來做，很容易出現居住安全、群租問題等。

作為一個新生事物，大致有兩種模式：市場自發模式，政府支持的模式。而政府支持的一些公租房公司做得比較好。但是從目前看，長租公寓行業總體上看，還不是一塊很好的蛋糕，還是非常微利的行業。

長租公寓有利于服務新需求，特別是為青年人提供了一個很好的居住選擇。對于市場上的租房，面臨一些難題，如居住穩定性差、后期維修難等問題，大家都經常提到。

當然新業態也會產生新問題，最近大家比較關注的是三個問題，一是裝修供應標準問題，包括有害氣體等；二是房租貸問題；三是抬高租金的問題。

關于裝修供應標準，有標準還是沒標準？據報道住建部準備做一個相關的規范，其實政府本來也有一些安全標準，界定什么樣的房子可以出租。但問題在于執行。當然將來也需要行業規范，需要一些細化的標準。

在房租貸上，資金鏈斷裂是經營問題，也是金融監管問題。少數公司違規發放房租貸，或者在承租人不知情的情況下發放消費貸，可能是監管問題。而資金鏈斷裂同樣是經營問題，也是監管問題，租金貸是否可以用于經營公司拓展業務，是否應該專款專用，是需要研究的問題。

關于抬高租金的問題，可能個別區域會出現惡性爭奪房源的現象，但在上海還沒有發現明顯的問題。通過我們的數據監測發現，長租公寓的租金相對來講是高于周邊租金的，大致高15%-20%左右，因為有裝修的成本、空置期的成本、后期服務管理的成本，這個可能還是合理的。而且很多消費者也愿意為增值服務支付更高的租金，這是市場合理的選擇，只要不是用來爭奪房源哄抬租金。

市場的出現的問題，是階段性和局部的，有些社會影響很大，所以要加強監管力度。但不能因為產生這些問題就把所有的長租公寓“打死”。

三、規范與支持并重，促進租賃供給結構優化

1、長租公寓市場的規范與支持

長租公寓市場的規范與支持，一是要進一步規范租賃住房的供應行為。2015年1月，上海市出臺了《鼓勵社會各類機構代理經租社會閑置存量住房試行意見》，對培育機構出租人及相關運營管理進行了原則性規定。但許多問題還要有操作性政策。如何落實還需要細化，這塊目前做得不太夠。一些優惠支持政策還沒有落實，還沒有到基層。因此，在規范和支持上，要進一步落地。

二是進一步規范與支持投融資行為。長租公寓的金融創新與監管，以及租房消費貸，是否需要有專門的管理平臺。長租公寓REITs任重但不應該道遠。

2、進一步優化租賃市場供應結構的幾個思考

一是加大租賃住房價格的監測。

目前國家統計部門的租金沒有公布，社會上不同的機構使用不同的統計樣本，不同的方法來發布租賃價格，市場上沒有統一的認知，經常有人說漲了很多，有人說下跌了。從政府管理的角度，需要要出臺一個租賃價格體系。此外，是不是要對租賃價格進行干預，是需要進一步探討的問題。

二是加大公共租賃住房的供應。

從上海整個租賃市場來看，已經發展到一定階段，總體比較規范，可能下一步還要進一步加大公共租賃住房的供應，這塊排隊很長，很多人是有需求的。

三是發展行業的自律作用。

增加租賃住房的有效供應，要發揮行業協會的作用。在租賃方面的行業協會，比如德國有房東協會、房客協會，通過不同的角度來保護不同群體的利益。有沒有可能建立租賃行業的協會，起到規范自律的作用。

四是發揮租賃信息平臺的作用。

現在的住房租賃備案率比較低，租房合同在法律保護上有瑕疵。但上海已經建立了租賃信息平臺，怎樣通過技術手段和經濟手段讓大家愿意去租賃備案，而不是簡單地通過強制手段，這也是需要研究的。

如何看待中國住房租賃市場的發展程度

崔裴/上海易居房地產研究院房地產流通研究所所長

有三個點可能跟今天大家關注的問題有關。

首先，怎么看待中國的住房租賃市場的發展程度，特別是一線城市。

2015年底，受建設部委托，易居研究院專門對八個經濟體（六個國家兩個地區）的住房租賃體系做了比較系統的研究。我們發現有些發達國家的住房租賃市場并不發達。比如說英國，實際上大部分的租賃住房是政府造的，是非市場化的。租賃住房市場化運作比較發達的是美德日，從占比來講，德國是最高的，超過一半以上是租賃。

但是衡量一個住房租賃市場，一是要看規模，也就是住房租賃在居民中普及的程度；二是要看市場上的供給方。中國住房租賃市場上的供給方大概90%是個人，也有說法是70%。也就是說，我國住房租賃市場的供給方是以個人出租人為主體的。這些出租人是專業的嗎？這樣非專業的主體能提供好的住房品質嗎？恐怕不能。美國、德國、日本的住房租賃市場市供給專業化程度都非常高，尤其是美國。

所以，中國的住房租賃市場還不完善，首先就是專業化程度不高。另外，規模化程度也是反映住房租賃市場發達程度的重要維度。在美國，大型的住房租賃機構可以在很多州都有房屋，有幾十萬、幾百萬套的房子在出租。而中國目前的規模化機構還遠遠達不到這樣的程度。

從國際比較來看，中國的住房租賃市場還存在不少問題。最大的一個問題就是不能保證承租人的安心居住。一方面是房租不穩定，一方面是難以保證居住的安全。因此，要發展機構出租人，政府要給機構出租人的發展提供各種鼓勵政策，從方向上來說是正確的。

此外，一個租賃市場發展程度和這個國家的中央政府對住房租賃的認知態度和認知水平是直接關聯的。比如，英國是長期把支持居民自購房作為主要的政策，認為租賃住房主要面向低收入者，是買得起房之前的過渡。再加上兩黨輪流執政，就會導致政策搖擺，所以就影響了英國住房租賃市場的發展。

相比之下，德國、美國的住房租賃市場就比較穩定，這兩個國家的政府對住房租賃市場都有比較好的認識水平。比如，美國政府認為在住房上政府的補貼和投入，可以減少其在醫療保險和司法方面的成本支出，整體還是合算的。

但是住房租賃又應該是市場化的，政府不應該太過干預。比如講到租金控制，德國是相對比較寬松的，歐洲很多國家都在二戰以后有控制，但是德國很早就開始放松了，主要是幅度的控制，而且只對舊租約，不對新租約進行控制。而美國只有紐約市在控制租金，原來還有馬里蘭州，現在也取消了。因此，政府應該干預，但不應該破壞市場的運行規則。

第二，租賃市場與社會經濟的關系。

房地產市場和整個社會經濟的關系，就好像人的皮膚和整個內臟，如果皮膚有很多問題，若光看皮膚科醫生，可能看不好，而是需要資深的中醫進行身體內部調理。內部問題解決了，外部問題也隨之解決了。房地產市場就是整個社會經濟的皮膚，很多房地產問題是社會經濟本身的問題。現在出現的租金貸就是如此。

我研究住房租賃很長時間了，還沒有聽說過哪個發達國家有租金貸。從經濟學含義上來講，購買住房無論是自住還是出租都是投資（所以買房價格都沒有統計在CPI里面），而租賃住房是消費行為，為什么要貸款？在消費活動中，除了買汽車(它耐用時間比較長，某種意義上類似于投資，但沒有納入投資)需要貸款，其他的消費大多不會通過貸款來完成。

租金貸背后的原因是什么？住房租賃經營的企業需要有長期資金的投入，這個投入沉淀在租賃住房里面，然后通過現金流來慢慢回收，這樣的經營模式跟過去開發商玩的那套完全不一樣。

我一直稱中國房地產開發業為類制造業，拿土地、建材造好一個房子去賣，與汽車制造商沒有本質區別，周期非常短，三年五年滾一遍，銀行貸款能夠解決這個問題，還有其他融資方式(如通過預售或者建筑企業墊資)來解決問題。但是租賃經營企業〈出租人或轉租人)需要低利率的長期資金，國外有REITs、銀行長期貸款(在日本可以長達30年)解決。而目前在我國，沒有這樣的融資渠道。

第三，關于治理的問題。

一說到治理，大家就覺得政府是一個管理者，但政府應該是一個參與其中的建設者。比如說法律建設的問題，發達國家都有關于住房租賃的專門法律，或者在民法里有專門的章節，但中國沒有。

另外，在城市治理中，城市政府是不是也應該盡量在權力范圍內做一些建設性的東西。前幾年我在美國專門考察過一個項目，就是紐約市政府和出租人緊密合作，然后做到50%按照可支付租金標準，另外50%按照市場化租金出租。企業覺得很好，降低了項目的空置率，保證了利潤率。同時，對于紐約市政府來說，保證了一部分在紐約做清潔工、做餐館服務員等工作的人，能夠在離時代廣場公共交通29分鐘的地方就能租到房，這樣城市就可以正常運行。

因此，租賃住房市場的治理應該納入整個社會治理的層面，政府這樣調整姿態后，住房租賃市場的狀況可能就會更好。

（本文根據論壇現場速錄整理而成，經發言嘉賓審定。孔娜娜對本文整理亦做出了貢獻。）