打樁機(jī)轟鳴、工程車進(jìn)出。位于杭州市中心，始建于1980年代，由13幢多層樓房組成的“浙工新村”已被全部拆除，正在原地新建7幢11層樓房，戶數(shù)、用地性質(zhì)不變，容積率從1.8提高至2.1。

據(jù)“拱墅發(fā)布”，這是浙江第一個(gè)城市危舊房有機(jī)更新試點(diǎn)。　

《證券時(shí)報(bào)》曾報(bào)道，中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司有關(guān)課題組2020年在《中國(guó)金融》發(fā)表的文章透露，中國(guó)城鎮(zhèn)家庭的住房自有率超過(guò)九成。據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》，普通房屋和構(gòu)筑物設(shè)計(jì)使用年限為50年。隨著時(shí)間推移，房屋將不可避免地出現(xiàn)老化，一旦危舊到無(wú)法居住的程度，由誰(shuí)組織修繕？能否拆除、重建？誰(shuí)來(lái)出資？

“危舊小區(qū)更新是超大、特大城市都會(huì)遇到的問(wèn)題，浙工新村的拆除和重建，最大的突破是將危舊房改造原來(lái)的政府主體責(zé)任轉(zhuǎn)為居民主體責(zé)任，是可持續(xù)、可復(fù)制的實(shí)踐路徑。”12月28日，浙江大學(xué)公共管理學(xué)院教授、公共政策研究院首席專家徐林在接受澎湃新聞（www.kxwhcb.com)采訪時(shí)說(shuō)，該項(xiàng)目中住戶的投入占總投入的比重超過(guò)八成。

他表示，房屋產(chǎn)權(quán)既屬于私人，日常維護(hù)就應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)，若發(fā)生損壞而沒(méi)有其他責(zé)任方，也應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)修繕?！墩憬》课菔褂冒踩芾?xiàng)l例》明確，所有權(quán)人為“房屋使用安全責(zé)任人”，應(yīng)承擔(dān)“及時(shí)排除安全隱患和對(duì)危險(xiǎn)房屋采取維修加固、拆除等解危措施”等責(zé)任。此前的一些個(gè)案中，在考核導(dǎo)向和安全責(zé)任“兜底”機(jī)制下，政府往往“代替”作為所有權(quán)人的居民或單位法人，但整體看，政府難以獨(dú)力承擔(dān)危舊小區(qū)的規(guī)模化改造費(fèi)用，“浙工新村更新項(xiàng)目的決策、設(shè)計(jì)等各環(huán)節(jié)都明確‘居民主體、政府統(tǒng)籌’的原則，在資金上，居民是出資主體，政府進(jìn)行補(bǔ)貼，基本實(shí)現(xiàn)資金平衡?！?/p>

重建項(xiàng)目效果圖。 據(jù)“拱墅發(fā)布”

在浙工新村住了30多年的何阿姨（化名）告訴澎湃新聞，重建的部分費(fèi)用由居民出資，原面積部分按1350元/平方米計(jì)，每戶最多擴(kuò)面20平方米，擴(kuò)面部分按市價(jià)算，約為3.4萬(wàn)元/平方米；再綜合得房率、朝向、樓層等，她家原來(lái)60平方米，自付約80萬(wàn)元可以“換”到90多平方米的原址小高層新房。

“蠻好的事體，自己出一部分，政府補(bǔ)貼一部分，原拆原建，能住有電梯的新房，還能擴(kuò)面?！迸c工地一墻之隔、建于同一時(shí)期的另一個(gè)小區(qū)里，居民陳大伯不掩羨慕：“不知道以后我們小區(qū)會(huì)不會(huì)也用這個(gè)模式?！?/p>

4棟樓已成C級(jí)危房，“拆不拆”討論多年   

浙工新村位于杭州拱墅區(qū)上塘路與潮王路交叉口，原有13幢多層樓房，計(jì)51個(gè)單元、548套住宅，建筑總面積約4萬(wàn)平方米。

今年10月，548戶居民騰房完畢，房屋拆除以及苗木遷移、管線遷改、場(chǎng)地平整等在之后一個(gè)月完成，重建項(xiàng)目11月28日開(kāi)工，包括7幢地上11層、地下1層的小高層，建筑面積8.1萬(wàn)平方米，地下車位460個(gè)，實(shí)現(xiàn)人車分流。

澎湃新聞從施工方——拱墅區(qū)城市發(fā)展集團(tuán)了解到，從立項(xiàng)到開(kāi)工僅3個(gè)多月。  但其實(shí)，浙工新村“拆不拆、怎么拆”的問(wèn)題已討論多年，此前因各種因素而擱置。

浙工新村最初是高校宿舍，已基本落實(shí)房改。1993-2014年間，其中一幢樓房五次被鑒定為C級(jí)危房。據(jù)住建部《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》，房屋危險(xiǎn)性鑒定等級(jí)從輕到重依次為A、B、C、D四級(jí)。在2014年的老舊房屋排查中，浙工新村又有3幢被鑒定為C級(jí)危房。當(dāng)時(shí)的《杭州市城市房屋使用安全管理?xiàng)l例》規(guī)定，鑒定為危險(xiǎn)房屋的，所有人、使用人或責(zé)任人應(yīng)及時(shí)采取治理措施，包括整體拆除（整幢危險(xiǎn)且無(wú)修繕價(jià)值，應(yīng)當(dāng)拆除），但對(duì)“整體拆除”由誰(shuí)執(zhí)行、是否要審批、是否可重建、資金來(lái)源等未作具體規(guī)定。2015年，小區(qū)當(dāng)時(shí)所屬的下城區(qū)提出對(duì)浙工新村13幢房屋進(jìn)行成片改造，因在民意調(diào)查時(shí)沒(méi)有達(dá)到“全小區(qū)90%同意”的啟動(dòng)比例而擱置。

“浙工新村”拆除前。據(jù)拱墅區(qū)城市發(fā)展集團(tuán)公司公號(hào)

轉(zhuǎn)機(jī)發(fā)生在今年。5月，杭州發(fā)布《關(guān)于全面推進(jìn)城市更新的實(shí)施意見(jiàn)》，提出通過(guò)居住區(qū)綜合改善、產(chǎn)業(yè)區(qū)聚能增效、城市設(shè)施提檔升級(jí)、公共空間品質(zhì)提升等，持續(xù)優(yōu)化建成區(qū)內(nèi)城市空間形態(tài)和城市功能，年內(nèi)打造一批可復(fù)制、可推廣的試點(diǎn)項(xiàng)目。其中的“居住區(qū)綜合改善”包括針對(duì)危舊樓房、老舊小區(qū)、既有住宅片區(qū)等落實(shí)安全隱患消除、功能設(shè)施完善、居住品質(zhì)提升為主的城市更新。

浙工新村居民何阿姨告訴澎湃新聞，社區(qū)4月底對(duì)住戶進(jìn)行意愿征詢，包括改造方式、戶型選擇、交付方式等，有96%的居民支持原地拆舊建新。5月，“浙工新村居民主體的城市危舊房有機(jī)更新（試點(diǎn)）項(xiàng)目實(shí)施方案公告”發(fā)布，經(jīng)居民申請(qǐng)、街道申報(bào)、區(qū)政府批準(zhǔn)，13幢房屋將實(shí)施危舊房有機(jī)更新，如6月底前100%業(yè)主簽訂協(xié)議，項(xiàng)目正式啟動(dòng)。7月簽約完成，項(xiàng)目啟動(dòng)。

“自掏腰包”換新房

何阿姨說(shuō)，項(xiàng)目實(shí)施方案公告后，一些鄰居有顧慮，有的年紀(jì)大了不愿折騰，有的擔(dān)心新建房戶型不合適，有的覺(jué)得在外租房?jī)赡瓴环奖?，“討論比較集中的還有得出多少錢?！?/p>

據(jù)5月的“實(shí)施方案公告”，澎湃新聞梳理出“兩筆賬”：居民能拿到的補(bǔ)貼、要支付的資金。

補(bǔ)貼“進(jìn)賬”包括原房屋裝飾裝修補(bǔ)貼、建設(shè)期臨時(shí)租房補(bǔ)貼，裝修補(bǔ)貼由評(píng)估確定，租房補(bǔ)貼按原面積乘以每月63元/平方米算，每戶每月不低于3000元。

要自掏腰包的包括原房屋置換面積加原房屋樓層朝向等面積補(bǔ)差、市場(chǎng)價(jià)擴(kuò)面兩部分。前者按1350元/平方米結(jié)算，原房屋不足53平方米的按53平方米算；擴(kuò)面按新房的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)結(jié)算，一房一價(jià)，擴(kuò)面不超過(guò)20平方米。

浙工新村地處市中心，目前周邊老舊小區(qū)的二手房成交單價(jià)3萬(wàn)余元，約1公里外的新房開(kāi)盤價(jià)5萬(wàn)元/平方米左右。澎湃新聞了解到，該項(xiàng)目擴(kuò)面部分的市場(chǎng)價(jià)結(jié)算大致在3.4萬(wàn)元/平方米。

此前，浙工新村13幢樓共54種戶型。拱墅區(qū)城市發(fā)展集團(tuán)的房源設(shè)計(jì)，在原有戶型的基礎(chǔ)上保持原套內(nèi)面積不減少并適當(dāng)擴(kuò)面，提供了建筑面積從65-117平方米的9種戶型。據(jù)此，原有戶型53平方米以下的居民如擴(kuò)面到65平方米，要支付約50萬(wàn)元。

“大部分居民贊成改造，但還是有鄰居不理解，覺(jué)得為什么房子拆遷了還要掏錢，也有鄰居提出一下子拿幾十萬(wàn)壓力大，政府、街道做了很多解釋、服務(wù)工作?！焙伟⒁陶f(shuō)。

澎湃新聞從拱墅區(qū)政府官網(wǎng)了解到，該區(qū)以“一樓幢一代表”為原則，成立居民自主有機(jī)更新委員會(huì)，通過(guò)公告、報(bào)名、聯(lián)審、公示等程序產(chǎn)生代表13名。所屬的朝暉街道多次開(kāi)展小區(qū)服務(wù)日、民情懇談會(huì)等，搭建民情交流、志愿服務(wù)平臺(tái)，13名代表配合開(kāi)展政策宣講、意見(jiàn)收集、溝通協(xié)商，對(duì)存在政策疑慮的居民，聯(lián)動(dòng)法律服務(wù)機(jī)構(gòu)上門釋疑；對(duì)老年群體租房困難問(wèn)題，幫助籌措臨近的小區(qū)房源；安排專員與85歲以上老人結(jié)對(duì)并提供個(gè)性化過(guò)渡方案；為有資金困難的居民對(duì)接金融機(jī)構(gòu)提供方案等，最終贏得絕大多數(shù)居民的認(rèn)可。

重建施工現(xiàn)場(chǎng)。澎湃新聞?dòng)浾?陸玫 圖

自掏腰包換新房值不值，市場(chǎng)似乎已給出答案。杭州多家媒體、房產(chǎn)公眾號(hào)上半年關(guān)注到，浙工新村二手房成交量增加，且單價(jià)高于周邊同時(shí)期小區(qū)約1萬(wàn)元，成交價(jià)在4.5萬(wàn)元/平方米以上。中介表示，買家?guī)缀醵际锹?tīng)說(shuō)“拆遷”傳聞后入手的。

專家：多元主體的“帕累托改進(jìn)”     

徐林認(rèn)為，上世紀(jì)八九十年代建成的小區(qū)房齡漸老，以存量提質(zhì)、改造為主要途徑的城市更新逐漸成為改善建成區(qū)風(fēng)貌、滿足宜居需求的城市發(fā)展新方式，浙工新村項(xiàng)目走出了“居民主體、拆改結(jié)合、資金平衡”的新路，在決策、設(shè)計(jì)等各環(huán)節(jié)均明確“居民主體、政府統(tǒng)籌”的原則。小區(qū)按“一樓一代表”成立由13位居民組成的“自主有機(jī)更新委員會(huì)”，“自更會(huì)”在全體居民更新同意率為99.82%時(shí)向政府遞交啟動(dòng)項(xiàng)目申請(qǐng)，委托相關(guān)部門和街道統(tǒng)籌更新進(jìn)程，明確了各方的權(quán)利義務(wù)。居民成為出資主體，政府通過(guò)舊改、未來(lái)社區(qū)等政策補(bǔ)貼籌集資金，基本實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的資金平衡，形成“居民投入、政府補(bǔ)貼”的共建格局。

“房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的當(dāng)下，危舊小區(qū)的更新改造不能走‘政府征收-地產(chǎn)開(kāi)發(fā)’的老路，也不能簡(jiǎn)單地‘涂脂抹粉’，要找到資金能平衡、社會(huì)效應(yīng)優(yōu)、推進(jìn)可持續(xù)的新路。”他建議，此類更新可采用“居民委托、政府服務(wù)”模式，即居民達(dá)成一致、完成籌資，委托政府統(tǒng)籌方案設(shè)計(jì)、政策供給、申報(bào)審批、工程安排、全程監(jiān)管等，使城市更新可持續(xù)。

在他看來(lái)，“浙工新村”的有機(jī)更新是多元主體的“帕累托改進(jìn)”，居民、政府都獲益：政府獲得城市面貌更新，居民改善了居住環(huán)境、提升了房屋價(jià)值?！斑@種模式適用于超大、特大城市——受限于房屋價(jià)值，可能在中小城市無(wú)法落地?！彼f(shuō)，據(jù)他所知，拱墅區(qū)已有多個(gè)小區(qū)表達(dá)了改造的意愿，希望復(fù)制“浙工新村模式”。