近日，上海市虹口區(qū)北外灘核心區(qū)地下公共空間工程開工，功能涵蓋商業(yè)、綠化、下沉廣場、車庫等，將與地面上的景觀連廊體系共同構(gòu)建“以人為本”的立體活動(dòng)網(wǎng)絡(luò)。

十年前，北外灘建設(shè)了帶有綠地、碼頭、辦公等功能的復(fù)合空間，即現(xiàn)在的上海國際客運(yùn)中心（以下簡稱“國客中心”）。但十年來，這里的地下商業(yè)街人氣欠佳。

這也是“老一輩”地下商業(yè)街的縮影。澎湃研究所研究員通過梳理較為典型非綜合體地下商業(yè)空間的問題以及煥活方式，探討如今建設(shè)地下公共空間建設(shè)需要注意哪些問題。

“老一輩”地下商業(yè)街的致命缺陷

國客中心辦公區(qū)的地上地下空間銜接處。新建路隧道的地標(biāo)“音樂之門”下，本來設(shè)計(jì)為地下商業(yè)街最大的入口，甚至還配有無障礙電梯，但現(xiàn)在全部封閉，整個(gè)商業(yè)街只有兩個(gè)出入口。本文圖片均由 趙忞 攝

從地鐵出來還能看到商業(yè)街的指示牌，但其中只有1家超市和2家金融保險(xiǎn)門市。

國客中心的辦公區(qū)本應(yīng)是個(gè)TOD（transit-oriented development，以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)）的好案例。辦公區(qū)位于新建路隧道的地標(biāo)“音樂之門”下面，地鐵12號線國客中心站也專門為地下商業(yè)街留了直達(dá)出口，可見其交通可達(dá)性和地段都不錯(cuò)。但現(xiàn)在這里卻只作為地下空間的出口使用。

十年來，地下商業(yè)只有三個(gè)檔口在運(yùn)營——羅森便利店、上面新華保險(xiǎn)大樓的門市和工行大樓的門市。其他空間，則是各個(gè)企業(yè)“總部大樓”不對外的健身房或食堂，和保安室或倉庫。寥寥出現(xiàn)的身影也主要是這里的辦公人員出來打電話。

連都市白領(lǐng)的“必需品”——咖啡館也無法在國客中心辦公區(qū)的地下商業(yè)街中存活。羅森旁邊就是一家倒閉的咖啡館。國客中心地面上辦公人員的餐飲和社交（如商務(wù)酒廊、咖啡館等）需求，最終是由一個(gè)街區(qū)之隔的白玉蘭廣場滿足的。

從東往西看整個(gè)商業(yè)街。

當(dāng)初開業(yè)的時(shí)候在地下入口處打出logo的4家店鋪。從最開始時(shí)招商就只招到了1/3。

放眼全國，像國客中心與商業(yè)區(qū)地下商業(yè)街一樣客流稀少的地下商業(yè)街并不在少數(shù)。不依附于綜合體的地下商業(yè)難做，是運(yùn)營商們的共識。

這很大程度上與歷史原因有關(guān)。一是在上世紀(jì)八十年代至21世紀(jì)初，小商品批發(fā)市場利用城市中難以盤活的邊角空間，或者運(yùn)營不佳的大型場館和商店布局。

雖然以便宜的價(jià)格就能買到各種服裝、首飾，甚至器械，但由于地下空間通風(fēng)條件有限，商鋪密度又大，氣味污濁等不佳體驗(yàn)，逐漸導(dǎo)致“地下商業(yè)街”成為“小商品批發(fā)市場”的代名詞，被污名化后很難招到更優(yōu)質(zhì)的商鋪。

二是早年間設(shè)計(jì)的地下商業(yè)街業(yè)態(tài)受制于排煙通風(fēng)等問題。

在2010年代外賣崛起時(shí)，地下商業(yè)街本可以憑借相對廉價(jià)的租金，以分散經(jīng)營的“蒼蠅館子”或類似綜合體式管理的品牌餐飲集群（對餐飲設(shè)置品控門檻），為地面上的辦公場所提供配套服務(wù)。但由于油煙通風(fēng)等問題，“老一輩”商業(yè)街錯(cuò)失風(fēng)口。中式餐飲會(huì)造成油煙外排，不僅影響地下通行體驗(yàn)，也會(huì)向上影響到1—2層辦公，而如果引入如沙拉等輕食店鋪，則口感單一，地下空間的采光和封閉度也無法滿足“自然”“健康”的品牌定位。

兩種管理方式，兩種地下活力模式

地下商業(yè)難做，但也不乏“逆風(fēng)翻盤”者。

上海人民廣場下迪美購物中心是以店鋪為主導(dǎo)的自下而上管理方式的優(yōu)秀案例。在受電商沖擊后，2020年迪美購物中心引入二次元風(fēng)格Daydream街區(qū)，一躍成為上海“三坑”服裝聚集地（洛麗塔風(fēng)、漢服、JK制服的統(tǒng)稱），被戲稱為“破產(chǎn)兩條街”（迪美與香港名品一條街），意味著“入坑”就要燒錢破產(chǎn)。

迪美購物中心沒有天井，純地下形態(tài)，但因?yàn)閺?qiáng)二次元屬性，活動(dòng)密集且豐富，成為了全國三坑愛好者和Coser們的“地下潮流圣地”。可見，在體驗(yàn)和話題度爆表的情況下，空間環(huán)境上的劣勢也會(huì)淡化。

如果是單一運(yùn)營商以類似于綜合體的統(tǒng)一管理模式，則可以參考改建之后的上海婁山關(guān)路天山夜市。

天山夜市位于一棟被改造的窄條形老建筑下，一頭連著天山路上的婁山關(guān)路地鐵站，一頭是大階梯入口，中段受制于建筑結(jié)構(gòu)，地面和地下難打通，只能通過電梯相連。但它采用引入“品質(zhì)店鋪+夜經(jīng)濟(jì)”的模式，多設(shè)置居酒屋和小酒吧，比周邊的綜合體晚關(guān)門2-4小時(shí)，主打時(shí)間差、業(yè)態(tài)差、“下半場”，保證了運(yùn)營的生命力。

既然普通的地下商業(yè)空間可通過這兩種模式重新?lián)碛锌沙掷m(xù)的活力，那么，如國客中心辦公區(qū)的地下商業(yè)街能否通過更新激發(fā)活力？例如聯(lián)動(dòng)“音樂之門”打造主題IP，或延長運(yùn)營時(shí)間，補(bǔ)充大型綜合體無法供應(yīng)的“下半場”？

也難。

可持續(xù)的活力，需要抵抗“彌散性私有化”

國客中心辦公區(qū)的角色，與倫敦金絲雀碼頭有些相似——聚集著總部大樓，但沒有配套的大型綜合體。不過，倫敦金絲雀碼頭是將一切福利和服務(wù)外拋，而中國的總部大樓往往有自己的內(nèi)部服務(wù)系統(tǒng)，大大降低了對外依賴。

如今，美國硅谷的“大廠”也呈現(xiàn)出了這種“大家長”趨勢，吃喝玩樂都可以內(nèi)部解決。“高端產(chǎn)業(yè)”提升周邊店鋪和住房租金，對配套服務(wù)的需求減少，從而消滅了街道上的咖啡館和餐飲。

可持續(xù)的活力，依賴的是高流動(dòng)性和復(fù)雜的交流，而非“留住”上下班時(shí)期迅猛的人潮。與劃清界限的空間私有化相比，“大家長”式的總部經(jīng)濟(jì)帶來的更像是一種彌散式的私有化，最終讓街道沉寂。

最終，以國客中心辦公區(qū)地下空間為代表的地下商業(yè)街，變成了“剩余空間”。

這些“剩余空間”是否有增加活力的可能性？澎湃研究所研究員認(rèn)為，通過自上而下增加其公共性的方式，讓周邊社區(qū)的人流使用這些空間，或可煥活這些老一輩的地下商業(yè)街。

一種是政府提供公共服務(wù)，阻止“彌散式私有化”。例如，借助大臺階、旋轉(zhuǎn)樓梯等特色空間，定期定點(diǎn)組織活動(dòng)——可自己組織，也可交由市場上的創(chuàng)意群體如市集、小型文化機(jī)構(gòu)等，在潮汐式辦公人群之外，增加相關(guān)愛好者的使用可能性，擴(kuò)大服務(wù)輻射范圍。

另一種是通過政府與企業(yè)和物業(yè)談判，讓企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的社會(huì)責(zé)任，將部分空間打開，與周邊社區(qū)分享，增加空間的公共屬性和使用效率。就像單位打開綠地、學(xué)校打開大門一樣，企業(yè)是否也能錯(cuò)峰打開自己的健身房和食堂？哪怕是以收費(fèi)形式，讓企業(yè)融入街區(qū)“十五分鐘生活圈”，讓社區(qū)擁抱剩余空間。

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