“哥，這里有一套一室戶3500（元），你要不要來看看……”

這是中介小劉一天內打的第二十個電話，只要之前在他這租過房，留過聯系方式，他都會一一撥通。

“最近感覺房子租金都降了，多的降一千，少的也降了三五百吧。”小劉表示。

這樣的感受真實嗎？甚至還有自媒體說，“上海租房市場快速崩塌”，我們分析了全國和上海的數據，發現真相其實是……

冬季房租下降是周期性現象

首先，冬季房租下降是一種周期現象。

住房租賃市場也存在淡期、旺期。一般而言，每年2至3月春節后的“返城季”、7至8月的“畢業季”是租房市場的旺季，這個時候租金環比漲幅較高。

9月后，租房市場進入淡季，需求下降，房租的價格也隨之降低，統計數據表明，9月后，房租的環比負增長，也就是所謂的“降價出租”是常態。

今年也不例外，9月后全國房租平均每月下降0.1%。

從數據來看，一線城市的平均租金其實還是比較抗跌的，租金降幅最多的，是三、四線城市。

根據中指數據，在全國重點50城中，有19個城市住宅租金累計上漲，31個城市累計下跌。

漲幅較多的是三亞、長沙等地，累計漲幅在3%以上。而跌幅較大的，是溫州、徐州、鄭州等地，跌幅都達到5%以上。

上海租金變化不大

今年一月以來，上海住宅租金雖有小幅波動，但與去年相比變化不大，符合正常周期變化。且從環比和同比來看，近兩個月平均租金有所上漲。

截至11月，上海平均租房租金在84元/平方米。

從各區來看，11月僅有青浦、金山兩個區租金同比、環比皆下降，并且同比跌幅較多，分別下降1.39%和1.84%。

而像靜安、徐匯等中心城區，租金還處于上漲的趨勢，靜安同比上漲0.37%，環比上漲了0.81%。

供需關系發生了一些變化

中介小劉表示，市場不好或許與租客支付能力下降有關。

根據中指數據的調查，在計劃搬遷、換租的群體中，有接近40%是因為收入的預期降低，需要更換至更便宜的房子。

另外一個重要原因是，保租房的加速供應，也在一定程度上對市場租房的租金起到平抑效果。

2023年，住建部表示“要大力增加保障性租賃住房供給，扎實推進棚戶區改造，新開工建設籌集保障性租賃住房、公租房、共有產權房等各類保障性住房和棚改安置住房360萬套（間）”。

數據顯示，截至今年第三季度，全國籌集建設保障性租賃住房204萬套（間）任務已完成72%，預計2023年底累計籌集規模將達到565萬套。

其中，一線城市2023年計劃籌建保障性住房都在7萬套（間）以上。很多二線、三線城市也紛紛落地保租房籌集計劃。

保租房對市場影響如何？

以浦江鎮、周康、松江新城三個上海保租房供應量最大的板塊為例，通過分析這三個區域個人房源成交租金價格，可以看到三個區塊房租同比2022年降幅都超過了3.5%。

可見，短期內，受到居民收入預期降低的影響，同時保障性住房的增加分流了市場化租住的需求，租房價格確實出現了一定的波動，但從長期來看，隨著經濟的復蘇，居民收入的提高，租房市場也將繼續回暖。

（原標題為《上海的租房市場，怎么樣了？》）