購房人購房前沒有做產權調查，花百余萬元購買的房屋卻無法過戶，最終發現出賣人竟“一房七賣”！

近期，上海市靜安區人民法院（以下簡稱靜安區人民法院）審理了這樣一起合同詐騙案。

案情回顧

2019年，李女士通過中介看中了黃某出售的房屋，房屋的位置和價格都讓人滿意，她很快便與黃某簽訂了《房屋買賣居間協議》，并先后支付了購房款127萬余元。

但李女士并不知情的是，黃某此前已將這套房屋抵押給一家小額貸款公司，貸款所得百余萬元均用于歸還自己的個人債務。此后，因黃某無法歸還小額貸款公司貸款，房屋被人民法院司法查封導致無法過戶。李女士與黃某交涉多次，黃某既無法辦理過戶，也因房款已被自己挪用償還個人其他債務及日常開銷而無法返還。“錢房兩空”的李女士無奈將黃某訴至靜安區人民法院。

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人民法院審理

靜安區人民法院受理該起房屋買賣合同糾紛案件后，發現涉案房屋竟然已涉及3起房屋買賣糾紛，訴訟標的額已超過200萬余元，因黃某有經濟犯罪嫌疑，故將相關案件材料移送公安機關。

2023年10月，公訴機關指控黃某犯合同詐騙罪，向靜安區人民法院提起公訴。

人民法院經審理查明，2019年11月至2022年10月期間，被告人黃某隱瞞涉案房屋被抵押、被查封等事實，先將涉案房屋出售給李女士且并未履約過戶，后又與6名購房者簽訂房地產買賣居間協議或買賣合同或購房定金合同等，收取購房款或購房定金共計234萬元。

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人民法院認為，黃某以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對方當事人財物，數額特別巨大，其行為已構成合同詐騙罪，依法判處黃某有期徒刑十年，并處罰金和退賠違法所得。

法官說法

董錕 靜安區人民法院民事審判庭副庭長公緒龍

靜安區人民法院刑事審判庭副庭長

一、“一房七賣”，民事欺詐還是合同詐騙要分清

司法實踐中，“一房多賣”如何區分民事欺詐行為與合同詐騙犯罪，關鍵看是否具有“非法占有的目的”，即賣房人是否使用欺詐的手段非法占有他人錢款的意圖。民事欺詐主要是在買賣過程中，后來者愿意用更高的價格買房，賣房人為了獲得更多的經濟利益，通過欺騙行為將房屋進行重復買賣。而合同詐騙犯罪則是賣房人以出售房屋為幌子，使用虛構事實、隱瞞真相的欺詐手段，將他人的購房款占為己有。

本案中，黃某隱瞞房屋的真實情況，先后與7名購房者簽訂了協議或者合同，通過欺騙行為使這些房屋買受人信以為真，“自愿”地將購房款交付給黃某，其得到房款之后用于償還個人債務和日常開銷。在交易過程中，黃某又多次編造了各種理由搪塞房屋買受人，拖延交付房屋，而且黃某在案發后無其他資產，債臺高筑，無歸還錢款的可能性。綜上，本案中黃某非法占有的目的非常明顯，在簽訂、履行合同過程中，黃某騙取對方當事人財物，數額特別巨大，故認定黃某構成了合同詐騙罪而不是民事欺詐。

二、購買二手房，“產調”信息要查詢

本案中，被害人李女士等購房者均沒有查詢產權信息，僅聽信了黃某單方面對于房屋產權的保證，就簽訂了相應的購房合同，此類情況在二手房買賣中時有發生。

購房者在擬購買二手房屋時做好產權調查，查詢到相關的“房地產抵押狀況信息、房地產權利限制狀況信息（如查封）”等，如發現有房產被抵押等情況應謹慎簽訂購房合同，可較為有效地避免出現類似“房財兩空”的被動局面。具體而言，購房者可以前往房屋所在地的不動產登記事務中心或房地產交易中心查詢相應產權信息；也可以要求出賣人通過隨申辦查詢其名下房產情況。

三、房屋如涉抵押，法律風險要注意

根據《民法典》第四百零六條規定，抵押期間，抵押人是可以轉讓抵押財產的，但當事人另有約定的除外。根據現有法律規定，全國各地也陸續出臺了“帶押過戶”的政策，這的確促進了房地產的交易活力，也提升了二手房的交易效率。與此同時，廣大購房者要注意，雖然“抵押房”已經不存在過戶問題，但房屋上的抵押權仍然存在，是否同意“帶押過戶”也是買受人需要慎重考慮的問題。

如雙方約定需要在過戶前剔除抵押權的，建議買受人做好資金監管措施或與出賣人協商一致，在征得抵押權人同意的情況下，由買受人將購房款直接交付至抵押權人處，確保“?？顚Ｓ谩?，及時辦理抵押注銷手續，避免買受人支付的款項被出賣人挪作他用。

四、締約需謹慎，雙方義務要明確

部分房屋買賣合同格式文本中包含“出賣人已向買受人告知房屋產權狀況，買受人對上述房屋產權狀況充分了解，自愿購買”等類似條款，如買受人未實際查閱擬購買房屋的產權信息，對于存在上述條款的合同請謹慎簽約，以免對買受人的后續維權過程產生不利的影響。

同時，建議在合同中明確約定購房款的支付進度和出賣方的過戶、交房等相應義務，雙方應嚴格按照時間節點履行手續。出賣人若拖延辦理過戶、交房等手續，則買受人可以根據合同約定要求出賣人承擔相應的違約責任。

（原標題為《一房怎能七賣？房屋買賣合同變詐騙！》）