“對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)知、討論和判斷，是決定對(duì)明年經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)走勢(shì)判斷的最關(guān)鍵因素。而當(dāng)前從幾乎所有角度看，房地產(chǎn)市場(chǎng)超調(diào)已是不爭(zhēng)的事實(shí)。”12月6日，安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文在安信證券2024年度投資策略會(huì)上表示。

高善文指出，“疤痕效應(yīng)”是房地產(chǎn)市場(chǎng)超調(diào)的一大因素。前兩年，地方政府、企業(yè)和普通住戶在資產(chǎn)負(fù)債表方面存在不小損失，使得他們的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)意愿和能力下降，這既帶來了股票市場(chǎng)的調(diào)整，也帶來了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的快速下降。

“正常條件下，房地產(chǎn)的高周轉(zhuǎn)模式可以應(yīng)對(duì)需求驟降的情況。因?yàn)榉科蟾咧苻D(zhuǎn)模式主要是基于房企現(xiàn)金調(diào)整極其靈活，可以較好地應(yīng)付市場(chǎng)環(huán)境、政策環(huán)境的變化。不過，由于高周轉(zhuǎn)模式的內(nèi)在脆弱性被引爆，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。”高善文說。

“房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致地產(chǎn)需求下滑被顯著放大，一定程度上對(duì)股票市場(chǎng)、金融體系產(chǎn)生壓力。”高善文進(jìn)一步指出。

接下來，觀察超調(diào)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已經(jīng)“觸底”，高善文認(rèn)為需要密切關(guān)注兩大條件：一方面，是房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性危機(jī)是否被阻斷，這方面直觀指標(biāo)便是房地產(chǎn)企業(yè)籌資性現(xiàn)金流能夠停止“失血”并以正常的市場(chǎng)化條件恢復(fù)籌資性現(xiàn)金流。另一方面，是“疤痕效應(yīng)”的消退，這方面需要居民逐步恢復(fù)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的持有意愿。

“第一個(gè)條件方面，樂觀看明年上半年房地產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)有望顯著改善，在越來越有力度的政策支持下，相信房地產(chǎn)企業(yè)融資能恢復(fù)正常。但在第二個(gè)條件方面，雖然今年三季度以來‘疤痕效應(yīng)’已經(jīng)開始消退，但何時(shí)徹底消除還需要進(jìn)一步觀察。不過，盡管不排除后續(xù)會(huì)有反復(fù)，但方向上可以樂觀一些。”高善文表示。

展望后市，高善文指出，市場(chǎng)參與者高度關(guān)注長期房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理中樞，考慮到銷售面積難以進(jìn)行跨國比較，用房地產(chǎn)投資占整個(gè)GDP的比重這一指標(biāo)替代房地產(chǎn)銷售面積，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)合理中樞更為恰當(dāng)。

“中國長期房地產(chǎn)投資的中樞會(huì)在8%左右，至少不低于7%。”高善文說，2016年以后房地產(chǎn)投資占比穩(wěn)中有降，2023年房地產(chǎn)投資占比僅略高于6%，2024年中國房地產(chǎn)投資占GDP的比重預(yù)計(jì)會(huì)跌破6%，可能會(huì)跌到5.5%至5.7%的水平。