“對房地產市場的認知、討論和判斷，是決定對明年經濟和市場走勢判斷的最關鍵因素。而當前從幾乎所有角度看，房地產市場超調已是不爭的事實。”12月6日，安信證券首席經濟學家高善文在安信證券2024年度投資策略會上表示。

高善文指出，“疤痕效應”是房地產市場超調的一大因素。前兩年，地方政府、企業和普通住戶在資產負債表方面存在不小損失，使得他們的風險承擔意愿和能力下降，這既帶來了股票市場的調整，也帶來了房地產市場需求的快速下降。

“正常條件下，房地產的高周轉模式可以應對需求驟降的情況。因為房企高周轉模式主要是基于房企現金調整極其靈活，可以較好地應付市場環境、政策環境的變化。不過，由于高周轉模式的內在脆弱性被引爆，導致房地產行業出現流動性風險。”高善文說。

“房地產行業流動性風險導致地產需求下滑被顯著放大，一定程度上對股票市場、金融體系產生壓力。”高善文進一步指出。

接下來，觀察超調的房地產市場是否已經“觸底”，高善文認為需要密切關注兩大條件：一方面，是房地產行業的流動性危機是否被阻斷，這方面直觀指標便是房地產企業籌資性現金流能夠停止“失血”并以正常的市場化條件恢復籌資性現金流。另一方面，是“疤痕效應”的消退，這方面需要居民逐步恢復對風險資產的持有意愿。

“第一個條件方面，樂觀看明年上半年房地產流動性風險有望顯著改善，在越來越有力度的政策支持下，相信房地產企業融資能恢復正常。但在第二個條件方面，雖然今年三季度以來‘疤痕效應’已經開始消退，但何時徹底消除還需要進一步觀察。不過，盡管不排除后續會有反復，但方向上可以樂觀一些。”高善文表示。

展望后市，高善文指出，市場參與者高度關注長期房地產市場的合理中樞，考慮到銷售面積難以進行跨國比較，用房地產投資占整個GDP的比重這一指標替代房地產銷售面積，作為房地產市場合理中樞更為恰當。

“中國長期房地產投資的中樞會在8%左右，至少不低于7%。”高善文說，2016年以后房地產投資占比穩中有降，2023年房地產投資占比僅略高于6%，2024年中國房地產投資占GDP的比重預計會跌破6%，可能會跌到5.5%至5.7%的水平。