今年，房市的“金九銀十”沒有如約而至。

在“房住不炒”的大背景下，棚改審批趨嚴，金融去杠桿與防風險并存。房地產企業資金面承壓，陸續出現降溫信號，不少房企開始布局轉型。

從整個市場來看，房企還靠賣房賺錢嗎？房企正在去地產化嗎？土地市場遇冷了嗎？澎湃新聞（www.kxwhcb.com）帶你從頭梳理這次房企經歷的市場震動。

1、賣房還是房企營收大頭，但增速放緩

我們整理出各家主營業務在中國的房企，根據2018年上半年的營收進行排名，找出營收規模最大的十家，觀察營收結構。數據顯示，目前大房企的核心業務仍然集中于房地產開發，賣房為房企提供了絕大部分的收入。其中恒大、碧桂園、萬科、融創、世茂五家的賣房收入甚至占到營業收入的95%以上。

如果我們拉長時間比較最近十年的房地產收入起伏，會發現代表過去的財報也已經發出信號：2017年有多家房企房地產開發收入增長速度出現下降，其中保利、萬科、綠地在2017年出現負增長。

2、房企想要撕掉地產這個唯一標簽

即便財報數據光鮮，但房地產市場仍然風云詭譎。市場唱衰地產行業大概已有兩年，時至今日，不論是言語還是行動，房企的確正在撕掉地產這個唯一的標簽。

要撕標簽先從改名開始。澎湃新聞收集了部分知名房企的“曾用名”、“現用名”，發現房企大多去除“地產”、“置業”等字樣，用“發展”、“集團”、“中國”等字樣取代。

改名的背后是“弱化房地產主業，追求多元發展”的整體布局。為了活下去，為了不慘淡經營，為了不失去機會，為了賺的更多，房企掌門人紛紛規劃轉型方向。而他們口中，房地產行業的機會也將在未來三五年中終結。

看看各位房企大佬說了什么？

光說不做，是“打左燈，向右行”，掌門人的公開表態真的落實到實處了嗎？

我們發現，除了和房子打交道，房企的確在往更多領域跨界發展。

各家的轉型路徑并不完全一致：恒大接連收購FF、廣匯集團，開始造車之旅；融創為了未來的“詩與遠方”，投資樂視、合作萬達，布局了文化、旅游產業；萬科多面發展，一面成立冰雪事業部，一面收購普洛斯物流、并購太古冷鏈；碧桂園則是一邊養豬，一邊造著機器人。

3、房企拿地謹慎，土地也不好賣了

今年房企資金收緊，壓力增大，在拿地方面也比往年謹慎。土地市場也因此進入下行通道，地變得不好賣了。

想要全面掌握中國的土地市場并不是一件易事，但不同的第三方平臺正在透露同樣的信號：土地流拍的確變多了。

根據克而瑞的數據，2018年前7個月，共有419個土地流拍，較上年同期增長78％。根據中國指數研究院的數據，2018年前8個月，北京已經有6塊住宅用地流拍，廣州有3塊住宅用地流拍。這樣看來，即使在中國人口最密集的城市，土地流拍宗數也在上升。

與此對應的，土地市場的溢價率逐步走低。根據中國指數研究院的數據，最近一年多時間里，一二三線城市的土地溢價率有不同程度的下降。

除了流拍和溢價率走低，我們還關注到土地市場上的一個新現象：開拍前幾天，政府公告終止土地出讓。這樣也便不涉及流拍了。在土地市場慘淡時避免流拍，土地掛出后緊急終止出讓，往往意味著某種“風向標”。

終止原因各地有所不同：上海楊行等地塊稱是因出讓人申請終止出讓；杭州良渚地塊稱區域規劃需要進一步評估；福州排尾紅星舊改地塊稱出讓條件需要調整；南京燕子磯地塊則是因故終止出讓。

基于上文的敘述，我們粗略將土地交易劃分成“已成交”和“未成交”兩類，觀察北上廣深這十幾年間的土地交易，能夠發現以下兩點：

第一，即便在中國最擁擠的一線城市，2018年的土地市場熱度也有所下降。截至2018年10月16日，北京共有8宗土地沒有實現成交，占交易總量的25.8%；廣州共有14宗土地沒有成交，占交易總量的31%。

第二，相似的歷史在土地市場也曾有發生。2008年全球經濟危機，2011年“新國八條”限購限貸時，土地市場也曾出現過市場轉冷，成交地塊占比下降的情況。