自1979年蛇口工業園區一聲開山炮響至今，園區就成為中國過去四十余年經濟發展中濃墨重彩的一筆，尤其從2005年浦東新區綜合配套改革試驗區成立開始，園區便逐步成為承載中國區域經濟開發以及產業戰略部署的核心載體，在土地開發、產業升級、對外出口、技術創新、吸引就業以及城市化進程中都扮演了重要角色。

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園區經濟突圍

從各自突圍，到集體突圍。

改革開放40多年時間里，各行各業享受了太多的紅利，如今，增量紅利漸漸褪去，需要用一個長期主義的視角來看問題。

各自突圍，歐美最大的餐飲企業是“麥當勞、賽百味”，他們就是歐美餐飲各自突圍的成果；而中國最大的餐飲機構應該是“美團、餓了么”，萬億市值的美團，這就是典型集體突圍的結果。

產業園區未來必將從各自突圍，走向集體突圍，從博弈型舊生態，走向共贏型新生態。未來或將出現一家公司叫“中國產業園區總公司”，這家公司必將極大程度提升園區招商運營的整體效率。

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園區經濟前瞻

園區經濟若要突破瓶頸、走出同構化過剩的困境，就必須擺脫傳統“給地、給房、給政策、給資金”的路徑依賴，轉向新路徑。以下是福卡智庫內部研究報告的主要觀點：

（一）園區發展面臨八道坎

數據顯示，中國30%以上的GDP來自于園區經濟。但園區過剩問題十分突出，截至2018年，我國產業園區整體空置率高達50%，即便是在長江沿岸產業成熟的蘇州等地，園區空置率也超過10%，部分園區空置率超過20%。2020年，廣州園區空置率達到30%-40%。2020年四季度深圳前海片區空置率更是達到56.4%。

高空置率、大過剩背后，伴隨著時代切換，園區發展面臨八道坎：

土地財政“無以為繼”

環保成了硬約束

缺乏整體規劃統籌

缺乏“壓艙石”企業

產業載體、政策優勢挖掘不夠

未準備好產業升級

招商版本有待升級

管理模式需要進化

（二）園區發展新浪潮：“9+X”

中國式現代化新形勢下，園區該如何去房地產化，成為經濟發展的“先鋒軍”？

2018年園區開啟“質變”起點。2017年,中關村已成中國獨角獸的孵化圣地，以70家估值2764億美元，占比國內數量的42.7%和估值的43.9%。

所有園區都在與未來賽跑。關鍵在于園區進化能力。園區“9+X”版本升級:

1.0：做地主

2.0：做房東

3.0：做群主

4.0：產業鏈組織者

5.0：產業生態推動者

6.0：生態系統構建者

7.0：合伙人推動者

8.0：園區整合者

9.0：園區顛覆者

X  ：未來引領今天的版本升級

園區轉型成為重頭戲。多版本共存位差下，沿海園區已進化到生態系統構建者、合伙人推動者等高版本，轉型在政府與市場關系的升級中開啟。

（三）園區進階八大因素

中國園區靠拼土地、拼政策、拼產能的發展模式進入到拼硬核的新常態。決定園區進階的幾大因素如下：

數字基建（新一代信息技術）

產業組合（支柱型、戰略型、未來型）

創新基地（制造基地、小試中試空間、實驗室）

服務平臺（實體空間+虛擬空間）

形態設定（產業園區、產業社區、產業新城）

矩陣基金（產業調整基金、產業引導基金、S基金）

運營機制（運營決策自由度、上級政府體制機制等）

主觀作為（園區管理者的能力與魄力）

（四）園區擺脫“死亡螺旋”重點方向

近年，園區面臨賣不出、招不進、成本高、盈利難、競爭弱…項目去化失速導致負債壓力加大、制約業務進一步拓展，陷入死亡螺旋。園區擺脫“死亡螺旋”的重點方向：

強優勢，補短板，打通園區全鏈條經營模式，從“蓋物業”向“搭平臺”，從“做產品”向“創服務”轉變；

從招商到“融”商（企業呼朋喚友）；

從加法到乘法，從數量到質量的改變。

（五）園區轉型“慢運營”四大路徑

園區打破舊有的“快周轉”地產思維，轉向精耕細作的“慢運營”，做好園區的生態化、系統化建設。

聚焦專精特新，構建“蓄水池”

突出載體建設，打造“強磁場”

營造創新環境，形成“生態圈”

匯聚多方合力，筑牢“強支撐”

（六）園區經濟靠產業再聚焦

一方面，園區持續成為中國經濟的一抹“亮色”。另一方面，整個園區正經歷慘烈的“洗禮”。

產業園區正告別野蠻生長的舊時代，進入專業化、個性化、生態化的新時代。

宏觀層面，園區承載著產業布局、城市發展、金融資本發展。中觀層面，縫合科技、經濟“兩張皮”，園區生態化是推進產學研耦合的前沿陣地。微觀層面，破解“千園一面”模式趨同與政策“內卷”痼疾，進而衍化出獨特的個性IP。

園區正逐漸錨定主導產業，讓中國在科技經濟時代呈現出排浪式的發展進程，形成上海“特色產業園區”與浙江“鏈長制”兩大模式。

產業再聚焦是園區經濟從產業聚集——泛產業——產業再聚焦的折返，實則是園區“第二增長曲線”，園區正逐漸從“要素驅動、投資開發為主”進入“創新驅動、運營為王”，將服務能力視作核心能力。

從以“引導性股權投資+社會化投資+天使投資+投資基金+基金管理”模式打出“最強風投”名號的合肥，到“一個集群、一只基金”拉動“20+8”產業的深圳，產業基金正顯露“集群化”“叢林化”趨勢。

園區作為產業資源組織者、整合者、策劃者，機制創新將是引領其發展的第一動力。

（七）鎮級工業園區轉型著力點

依據福卡智庫有關園區升級“9+X”版本的研判，鎮級工業園轉型著力點：

功能復合：單一產業功能向產業、服務、生態等多元功能轉變

市場主導：采取多元二次開發模式，引入更多社會力量多方參與

政策引導：園區轉型符合市、區等各級政策要求與考核標準，不能脫離政策范圍

空間集約化：科學規劃，引導既有產業升級與集聚，提高土地利用率

產業資本化：以資本杠桿撬動社會資本來化解政府財政緊缺問題

階段性謀劃：在一張藍圖干到底的戰略指導下，以時間換空間，分階段滾動開發

轉型支點——復式；轉型杠桿——再造

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近年相關課題項目

（一）上海

張江高科戰略迭代與國企改革可行性方案

上海國際旅游度假區“十四五”規劃

紫竹高新區產業發展研究

上海地產閔虹（集團）有限公司提升招商及客戶管理能力研究

上海市工業綜合開發區行業報告

……

（二）浙江

關于前灣新區的若干重大問題研究

寧波杭州灣新區電商產業發展方案研究

紹興市建設國家集成電路產業創新中心戰略規劃

慈溪智能家電高新技術產業園產業發展規劃

慈溪濱海經濟開發區新材料及能源裝備產業園產業發展導向及產業準入研究

浙江象山經濟開發區產業發展規劃

岔路鎮工業園區創新轉型研究

……

（三）江蘇

錫東新城商務區融入長三角一體化戰略研究

電動車輛及關鍵零部件產業園區規劃（無錫）

江蘇啟東呂四港經濟開發區產業規劃

梁溪區“十四五”江南古運河旅游度假區發展規劃

江蘇海門疊石橋國際家紡產業園區“十四五”規劃

……