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園區(qū)經(jīng)濟(jì)如何避免陷入“死亡螺旋”？

2023-11-16 14:30

來源：澎湃新聞·澎湃號·政務(wù)

自1979年蛇口工業(yè)園區(qū)一聲開山炮響至今，園區(qū)就成為中國過去四十余年經(jīng)濟(jì)發(fā)展中濃墨重彩的一筆，尤其從2005年浦東新區(qū)綜合配套改革試驗區(qū)成立開始，園區(qū)便逐步成為承載中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)以及產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略部署的核心載體，在土地開發(fā)、產(chǎn)業(yè)升級、對外出口、技術(shù)創(chuàng)新、吸引就業(yè)以及城市化進(jìn)程中都扮演了重要角色。

福卡智庫

園區(qū)經(jīng)濟(jì)突圍

從各自突圍，到集體突圍。

改革開放40多年時間里，各行各業(yè)享受了太多的紅利，如今，增量紅利漸漸褪去，需要用一個長期主義的視角來看問題。

各自突圍，歐美最大的餐飲企業(yè)是“麥當(dāng)勞、賽百味”，他們就是歐美餐飲各自突圍的成果；而中國最大的餐飲機(jī)構(gòu)應(yīng)該是“美團(tuán)、餓了么”，萬億市值的美團(tuán)，這就是典型集體突圍的結(jié)果。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來必將從各自突圍，走向集體突圍，從博弈型舊生態(tài)，走向共贏型新生態(tài)。未來或?qū)⒊霈F(xiàn)一家公司叫“中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)總公司”，這家公司必將極大程度提升園區(qū)招商運營的整體效率。

福卡智庫

園區(qū)經(jīng)濟(jì)前瞻

園區(qū)經(jīng)濟(jì)若要突破瓶頸、走出同構(gòu)化過剩的困境，就必須擺脫傳統(tǒng)“給地、給房、給政策、給資金”的路徑依賴，轉(zhuǎn)向新路徑。以下是福卡智庫內(nèi)部研究報告的主要觀點：

（一）園區(qū)發(fā)展面臨八道坎

數(shù)據(jù)顯示，中國30%以上的GDP來自于園區(qū)經(jīng)濟(jì)。但園區(qū)過剩問題十分突出，截至2018年，我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體空置率高達(dá)50%，即便是在長江沿岸產(chǎn)業(yè)成熟的蘇州等地，園區(qū)空置率也超過10%，部分園區(qū)空置率超過20%。2020年，廣州園區(qū)空置率達(dá)到30%-40%。2020年四季度深圳前海片區(qū)空置率更是達(dá)到56.4%。

高空置率、大過剩背后，伴隨著時代切換，園區(qū)發(fā)展面臨八道坎：

土地財政“無以為繼”

環(huán)保成了硬約束

缺乏整體規(guī)劃統(tǒng)籌

缺乏“壓艙石”企業(yè)

產(chǎn)業(yè)載體、政策優(yōu)勢挖掘不夠

未準(zhǔn)備好產(chǎn)業(yè)升級

招商版本有待升級

管理模式需要進(jìn)化

（二）園區(qū)發(fā)展新浪潮：“9+X”

中國式現(xiàn)代化新形勢下，園區(qū)該如何去房地產(chǎn)化，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“先鋒軍”？

2018年園區(qū)開啟“質(zhì)變”起點。2017年,中關(guān)村已成中國獨角獸的孵化圣地，以70家估值2764億美元，占比國內(nèi)數(shù)量的42.7%和估值的43.9%。

所有園區(qū)都在與未來賽跑。關(guān)鍵在于園區(qū)進(jìn)化能力。園區(qū)“9+X”版本升級:

1.0：做地主

2.0：做房東

3.0：做群主

4.0：產(chǎn)業(yè)鏈組織者

5.0：產(chǎn)業(yè)生態(tài)推動者

6.0：生態(tài)系統(tǒng)構(gòu)建者

7.0：合伙人推動者

8.0：園區(qū)整合者

9.0：園區(qū)顛覆者

X ：未來引領(lǐng)今天的版本升級

園區(qū)轉(zhuǎn)型成為重頭戲。多版本共存位差下，沿海園區(qū)已進(jìn)化到生態(tài)系統(tǒng)構(gòu)建者、合伙人推動者等高版本，轉(zhuǎn)型在政府與市場關(guān)系的升級中開啟。

（三）園區(qū)進(jìn)階八大因素

中國園區(qū)靠拼土地、拼政策、拼產(chǎn)能的發(fā)展模式進(jìn)入到拼硬核的新常態(tài)。決定園區(qū)進(jìn)階的幾大因素如下：

數(shù)字基建（新一代信息技術(shù)）

產(chǎn)業(yè)組合（支柱型、戰(zhàn)略型、未來型）

創(chuàng)新基地（制造基地、小試中試空間、實驗室）

服務(wù)平臺（實體空間+虛擬空間）

形態(tài)設(shè)定（產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)社區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城）

矩陣基金（產(chǎn)業(yè)調(diào)整基金、產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金、S基金）

運營機(jī)制（運營決策自由度、上級政府體制機(jī)制等）

主觀作為（園區(qū)管理者的能力與魄力）

（四）園區(qū)擺脫“死亡螺旋”重點方向

近年，園區(qū)面臨賣不出、招不進(jìn)、成本高、盈利難、競爭弱…項目去化失速導(dǎo)致負(fù)債壓力加大、制約業(yè)務(wù)進(jìn)一步拓展，陷入死亡螺旋。園區(qū)擺脫“死亡螺旋”的重點方向：

強(qiáng)優(yōu)勢，補(bǔ)短板，打通園區(qū)全鏈條經(jīng)營模式，從“蓋物業(yè)”向“搭平臺”，從“做產(chǎn)品”向“創(chuàng)服務(wù)”轉(zhuǎn)變；

從招商到“融”商（企業(yè)呼朋喚友）；

從加法到乘法，從數(shù)量到質(zhì)量的改變。

（五）園區(qū)轉(zhuǎn)型“慢運營”四大路徑

園區(qū)打破舊有的“快周轉(zhuǎn)”地產(chǎn)思維，轉(zhuǎn)向精耕細(xì)作的“慢運營”，做好園區(qū)的生態(tài)化、系統(tǒng)化建設(shè)。

聚焦專精特新，構(gòu)建“蓄水池”

突出載體建設(shè)，打造“強(qiáng)磁場”

營造創(chuàng)新環(huán)境，形成“生態(tài)圈”

匯聚多方合力，筑牢“強(qiáng)支撐”

（六）園區(qū)經(jīng)濟(jì)靠產(chǎn)業(yè)再聚焦

一方面，園區(qū)持續(xù)成為中國經(jīng)濟(jì)的一抹“亮色”。另一方面，整個園區(qū)正經(jīng)歷慘烈的“洗禮”。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)正告別野蠻生長的舊時代，進(jìn)入專業(yè)化、個性化、生態(tài)化的新時代。

宏觀層面，園區(qū)承載著產(chǎn)業(yè)布局、城市發(fā)展、金融資本發(fā)展。中觀層面，縫合科技、經(jīng)濟(jì)“兩張皮”，園區(qū)生態(tài)化是推進(jìn)產(chǎn)學(xué)研耦合的前沿陣地。微觀層面，破解“千園一面”模式趨同與政策“內(nèi)卷”痼疾，進(jìn)而衍化出獨特的個性IP。

園區(qū)正逐漸錨定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，讓中國在科技經(jīng)濟(jì)時代呈現(xiàn)出排浪式的發(fā)展進(jìn)程，形成上海“特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)”與浙江“鏈長制”兩大模式。

產(chǎn)業(yè)再聚焦是園區(qū)經(jīng)濟(jì)從產(chǎn)業(yè)聚集——泛產(chǎn)業(yè)——產(chǎn)業(yè)再聚焦的折返，實則是園區(qū)“第二增長曲線”，園區(qū)正逐漸從“要素驅(qū)動、投資開發(fā)為主”進(jìn)入“創(chuàng)新驅(qū)動、運營為王”，將服務(wù)能力視作核心能力。

從以“引導(dǎo)性股權(quán)投資+社會化投資+天使投資+投資基金+基金管理”模式打出“最強(qiáng)風(fēng)投”名號的合肥，到“一個集群、一只基金”拉動“20+8”產(chǎn)業(yè)的深圳，產(chǎn)業(yè)基金正顯露“集群化”“叢林化”趨勢。

園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)資源組織者、整合者、策劃者，機(jī)制創(chuàng)新將是引領(lǐng)其發(fā)展的第一動力。

（七）鎮(zhèn)級工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型著力點

依據(jù)福卡智庫有關(guān)園區(qū)升級“9+X”版本的研判，鎮(zhèn)級工業(yè)園轉(zhuǎn)型著力點：

功能復(fù)合：單一產(chǎn)業(yè)功能向產(chǎn)業(yè)、服務(wù)、生態(tài)等多元功能轉(zhuǎn)變

市場主導(dǎo)：采取多元二次開發(fā)模式，引入更多社會力量多方參與

政策引導(dǎo)：園區(qū)轉(zhuǎn)型符合市、區(qū)等各級政策要求與考核標(biāo)準(zhǔn)，不能脫離政策范圍

空間集約化：科學(xué)規(guī)劃，引導(dǎo)既有產(chǎn)業(yè)升級與集聚，提高土地利用率

產(chǎn)業(yè)資本化：以資本杠桿撬動社會資本來化解政府財政緊缺問題

階段性謀劃：在一張藍(lán)圖干到底的戰(zhàn)略指導(dǎo)下，以時間換空間，分階段滾動開發(fā)

轉(zhuǎn)型支點——復(fù)式；轉(zhuǎn)型杠桿——再造

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