“保障性租賃住房”的概念，在2020年的“十四五”規(guī)劃中首次出現(xiàn)。2021年7月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，正式推出“保障性租賃住房”，明確其旨在解決大城市新市民、青年人的住房困難問題。

上海自2022年開始加快發(fā)展本市保障性公共租賃住房。當(dāng)下，保租房大多由國(guó)企開發(fā)和運(yùn)營(yíng)，也有納入保租房體系的市場(chǎng)化房源。公開信息顯示，截至目前，上海共累計(jì)建設(shè)籌措各類保障性租賃住房45.3萬套（間）、供應(yīng)26.7萬套（間）。根據(jù)規(guī)劃，“十四五”期末，上海要建設(shè)籌措保障性租賃住房達(dá)60萬套（間）、形成供應(yīng)40萬套（間）左右。

在隨申辦上，即可找到保租房申請(qǐng)入口，相應(yīng)房源離地鐵站較近，大多不超過1公里。這些保租房受歡迎嗎？青年就業(yè)群體能否方便地享受到這一保障？2023年6月-10月，澎湃研究所研究員與意向租房者，考察了楊浦、閔行、黃浦、浦東等地的幾處保租房項(xiàng)目。

公共空間需承擔(dān)更多功能

澎湃研究所研究員發(fā)現(xiàn)，這些保租房普遍打造了特色公共空間。政策規(guī)定，保租房以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主。這意味著，接待親友、鄰里活動(dòng)乃至一些生活事務(wù)，很多時(shí)候要在公共空間完成。

在浦東的城方世博濱江社區(qū)，澎湃研究所研究員看到，樓道盡頭設(shè)置了較大的公共會(huì)客廳，未來可能需要持續(xù)運(yùn)營(yíng)。而在楊浦的城投寬庭光華社區(qū)，一居室戶型的廚房只能做簡(jiǎn)餐，房?jī)?nèi)還設(shè)有煙霧報(bào)警器，租戶如有需求，可使用社區(qū)設(shè)置的共享廚房。該社區(qū)的其他公共設(shè)施，還包括洗衣房、健身房等。但與一個(gè)社區(qū)幾百戶的體量相比，這些承擔(dān)生活功能的公共空間面積較小，日后隨著住戶搬入，不知是否還會(huì)擴(kuò)充。

城方世博濱江社區(qū)的公共空間。 王昀 圖

要更懂青年人，滿足個(gè)性化需求

抱有服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、有利于管理等目的，諸多保租房項(xiàng)目的戶型，順應(yīng)了公司集體租賃宿舍的需求。比如，多居室的戶型普遍設(shè)置了獨(dú)立衛(wèi)浴，這有利于工友同住保持隱私，卻不太適合一家人生活。澎湃研究所研究員先后幾次探訪，都曾遇到對(duì)這類房型不滿意的青年伴侶。他們之所以來看房，是因?yàn)?span style="color:#2980b9;">各自上班較遠(yuǎn)，希望在地鐵站附近租一套保租房，但發(fā)現(xiàn)房型都不太適合小家庭。

相關(guān)專業(yè)人士指出，上海推行保障性租賃住房，較多站在用人單位和企業(yè)集中申請(qǐng)的角度考慮。而當(dāng)下很多青年從事自由職業(yè)。后續(xù)政策有必要對(duì)此完善，更多考慮居民個(gè)體戶、自雇者的需求，推出相應(yīng)的房型和產(chǎn)品。

保租房相對(duì)較少因應(yīng)居民個(gè)體和家庭的需求，還表現(xiàn)在房屋往往家具、電器等配置齊全，卻缺乏儲(chǔ)物空間。衣物鞋帽存放多有不便。

更重要的是，房屋內(nèi)采用一體化家具與配置，雖可拎包入住，但無法滿足不同人的使用需求。租房者難以自行調(diào)整家具和電器，對(duì)空間使用形成障礙。比如，喜歡玩游戲的男生，想把自己的電競(jìng)椅拿來，換掉屋內(nèi)的木椅子。但也許缺乏倉(cāng)庫(kù)和管理成本，物業(yè)管理方?jīng)]有相應(yīng)存放服務(wù)，只能白白占掉屋內(nèi)空間。而現(xiàn)有的家具配置，也表現(xiàn)為對(duì)青年人普遍的生活狀態(tài)缺乏理解。比如，在床和電視之間安置小圓桌。但這樣坐在床上看電視，更像是當(dāng)代青年父輩的生活方式。

2023年8月，城方濱江璟灣社區(qū)，為房子配置的家電正在運(yùn)進(jìn)來。 王昀 圖

各處保租房?jī)?nèi)，這類冗余的家具和設(shè)施還有不少。不僅限制了租戶的生活場(chǎng)景，客觀上也增加了運(yùn)營(yíng)成本。這體現(xiàn)出當(dāng)下相關(guān)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)不足。實(shí)際上，針對(duì)個(gè)性化需求，可設(shè)置一些空房間，供租戶選擇。這也是同去看房的青年人的普遍想法。

需有效服務(wù)價(jià)格敏感青年群體

上海申請(qǐng)保租房的門檻非常低：只需在本市合法就業(yè)，且在本市一定區(qū)域內(nèi)人均住房建筑面積低于15平方米即可。依照相關(guān)規(guī)定，保租房租金低于同地段同品質(zhì)租賃住房，租金年度漲幅不超過5%，享受民用水電價(jià)格。

不過，保租房的價(jià)格和青年人的支付意愿之間，還存在一定落差。比如，剛畢業(yè)的青年人偏好合租。而在保租房項(xiàng)目中，即便三人一起住三居室，也只能提取一份公積金。而在市場(chǎng)上租房，三人可各自提取公積金，保租房也顯得不劃算。

另外，保租房的租金理論上低于市場(chǎng)價(jià)，但價(jià)格評(píng)估有效期為一年，在一些區(qū)域，其租金相比周邊已降價(jià)的房子沒有太大優(yōu)勢(shì)。對(duì)此，房產(chǎn)評(píng)估師指出，由于經(jīng)濟(jì)下行、保租房供給量較多等因素，對(duì)局部租房市場(chǎng)存在劇烈影響；管理層也在考量保租房供給量對(duì)市場(chǎng)均衡的作用。保租房與市場(chǎng)融合，會(huì)是個(gè)緩慢平衡的過程，還需要一些消化時(shí)間。

由于位置便利等，當(dāng)下一些保租房仍然受到歡迎。“總有人愿意住。總體增加了供給，有利于市場(chǎng)更為平價(jià)。我們也能在旁邊租到便宜的房子。”一位看過保租房項(xiàng)目的年輕人說。

與城投寬庭光華社區(qū)相鄰的一片綠地。 王昀 圖

總之，保租房項(xiàng)目要形成可持續(xù)的社區(qū)，還要讓空間配置更為靈活，更有效地為價(jià)格敏感的青年群體提供住房保障，去適應(yīng)青年人生活狀態(tài)的發(fā)展變化。這樣才能更好地利用市場(chǎng)化機(jī)制，讓有限公共資源發(fā)揮更大作用，減輕開發(fā)和運(yùn)營(yíng)等方面的壓力。所謂“租戶可承擔(dān)，企業(yè)可持續(xù)”。在這些方面，保租房還需要付出更多針對(duì)性思考和努力。

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