9月19日，上海市發布《關于推動“工業上樓”打造“智造空間”的若干措施》，將以高端化、智能化、綠色化為方向，推動輕生產、低噪音、環保型企業“工業上樓”，支持各類經營主體建設3000萬平方米“智造空間”。隨著產業發展空間需求不斷增大，國際大都市產業用地資源供需矛盾越來越突出，“工業上樓”逐漸成為后工業化時代的一種新發展趨勢。新加坡、香港、深圳等空間存量發展地區在“工業上樓”方面有諸多經驗，對上海產業空間進一步拓展具有重要參考意義。

一、新加坡、香港、深圳等重點地區“工業上樓”發展經驗

（一）新加坡堆疊式廠房：靈活實用、緊隨產業升級節奏

新加坡以建設發展空間靈活的堆疊式廠房為主，規劃建設步驟緊隨制造業發展節奏。從新加坡自身來看，在近幾年的城市發展過程中，始終堅持制造業占比不低于20%，制造業立國的初心及產業規劃的計劃性和實操性，極大程度避免了廠房空置及產業空間失活的問題。

由于土地資源緊張，1980年代，新加坡開始采用堆疊式廠房方式，縱向增加工業發展空間，不斷提升產業鏈上下游的集聚度。堆疊式廠房容積率大多在2.0-2.5之間，通常為4-9層，多以三層疊三層（3*3）最高為9層的形態組成，一般配有直達貨梯、裝卸貨平臺等生產輔助設施，充分實現功能空間的復合高效利用。堆疊式廠房更適合幫助中小型企業解決租金、場地和運作等限制造成部分功能設施分散的難題，平面設計緊湊、物流組織靈活，對入駐產業的適配性強，雖然容積率不高，產業集聚度低于高層廠房大廈，但實際效益更有優勢。近幾年，新加坡聚焦高端制造業升級發展，不斷推進了裕廊集團大士工業園、武林廣場等標桿項目。

新加坡裕廊大士工業園產業空間項目是裕廊集團第一個面向跨國公司和中小型企業的綜合開發項目，涵蓋石油和天然氣、精密工程和一般制造等多個制造業行業，聚焦重工業上樓，制造業產業鏈整合。位于項目基底層的七個陸基工廠具有較高的空間層高和地板負荷，可以較好地滿足重工企業需求。在這些陸基工廠的基礎上，根據行業特征建造了36個斜坡工廠空間和95個分層工廠空間，極大實現了制造業價值鏈內的整合和協作，重型車輛停車場也被整合為企業租戶更好地提供服務。在生活配套方面，還建設有1300個床位的工人宿舍，以及體育和娛樂空間。在裕廊產業園官網上，可以根據企業需求，搜索匹配的工廠空間，了解工廠上下游企業，并進行登記租賃。工廠內可有條件地進行產業空間定制化服務。

武林廣場項目將連通性、共享性的理念貫徹到空間布局的方方面面，項目位于新加坡西部制造業帶，布局了先進制造業、機器人、城市解決方案、清潔技術和智能物流等關鍵產業。武林廣場由4個工業工廠空間區塊組成，通過二層的M型景觀平臺進行交通串聯，方便行人、自行車和自動駕駛車輛通行。4個區塊通過地下空間的中央服務隧道串聯，大型運送車輛也被引導到地下空間，裝載、卸載隔間由企業共享，運送車輛可以通過連接隧道進入其他地塊。

資料來源：JTC官網、SAA建筑設計事務所官網

（二）香港工業大廈：逐步與產業升級脫節造成大量空置

香港“工業上樓”項目的開展始于20世紀50年代起的制造業飛速發展時期，但中后期并沒有很好地與產業轉型升級發展節奏匹配適應。過去幾十年間，香港的產業結構從制造業為主向服務業為主轉型。2020年，香港服務業占GDP的93.4%。大量的工業大廈與服務業主導的香港產業發展方向完全相悖，發展后期只能被非正規地用作商業、文化、辦公等其他用途。

20世紀50年代，香港為解決土地資源緊缺與工業發展需求的矛盾，開始推進“工業上樓”項目，香港工業大廈地塊容積率基本在3.0以上，建筑高度通常在50米以上，以研發和輕型生產為主。1970年代至1990年代末，香港建設了大量的工業大廈，其規模約占現狀全部工業大廈規模的90%，近30年的工業地產盲目擴張也是導致現今香港大量廠房空置問題的主要原因。1990年代之后，香港制造業規模不斷下降，廠房空置問題愈發嚴重。香港特區政府開始逐步放寬對工業大廈的使用限制，1999年頒布了《商貿地帶概念及工業用地改劃指引》，提出“商貿混合地帶”概念，用以盤活大量閑置的工業大廈，重新植入與香港都市屬性相匹配的新業態。后期，香港特區政府又在2010年和2018年實施了兩輪“工廈活化計劃”，陸續頒布了一系列工業大廈再利用政策措施，但工業大廈轉型發展并不樂觀。一方面是存量工業大廈規模太大，活化計劃中實現再利用的工業大廈數量占比較小，另一方面，工業大廈活化引發了投機帶來的價格上漲等“炒房”問題。根據《香港物業報告2022》，香港工業大廈空置率從2017年的7.4%逐年增長，2021年空置率高達11.5%。

圖5香港工業大廈按樓齡分類的占比情況
資料來源：《香港物業報告2022》

香港工業大廈后期發展中的衰落與香港城市產業結構轉變密不可分。由于制造業快速發展階段，香港缺乏科學的細分領域產業發展規劃，同時本地制造業未能成功轉型升級，大量外遷，當香港產業發展以服務業為主后，過量建造的工業大廈就必然走向轉型再利用之路。

（三）深圳工業樓宇：由小范圍試點逐步走向成熟規模化

深圳長期以來堅持“工業立市、制造當家”，近幾年制造業GDP占比始終穩定在30%左右，近些年來以發展新一代電子信息、人工智能、生物醫藥和新材料等“高精尖輕”產業為主。當前，深圳建設用地瀕臨用盡，從技術應用和經濟發展角度來看，“工業上樓”項目的技術標準越發成熟，在給予容積率獎勵，實施全過程成本控制，引入專業運營商，回收期可在10年左右，成本收益情況基本可以預判。因此，這一向上拓展產業空間的發展模式十分適合空間需求不大，研發技術含量高、產品價值高的高端制造業發展方向，很好地匹配了深圳制造業升級需求。

深圳目前將“工業上樓”項目作為提升經濟密度的關鍵突破口之一，緊扣戰略性新興產業和未來產業定位，打造“垂直工廠”，提供連片化、定制化產業空間，力爭實現產業上下游就在上下樓。為了繼續支持產業升級發展，2023年2月，深圳頒布《深圳市工業上樓項目審批實施方案》，將“工業上樓”作為拓展制造業空間的關鍵手段，根據實施路徑分為城市更新類、提容或新供應用地類、土地整備類三種類型。截至目前，深圳共有72個“工業上樓”項目，用地面積854.8萬平方米，平均容積率4.2，廠房面積2306.5萬平方米。從技術標準上看，深圳對“工業上樓”項目具體建筑高度（層數）、標準層面積、層高、承重、柱間距、貨梯設置、物流系統、卸貨平臺、平面布局等都做了明確要求。如要求樓層高層荷載不低于650公斤/平方米、每個生產單元至少設置一臺載重2噸的貨梯。從開發條件上看，深圳對可上樓產業準入條件、工業樓宇開發標準、配套設施限定標準等內容進行了規范。

二、“工業上樓”項目推動城市產業空間發展的特征及新趨勢

（一）聚焦國際化大都市產業發展規劃，科學提供產業轉型升級空間

整體來看，國際化大都市中心區適合發展高新技術為主的都市型工業，重工業的生產及測試環節基本處于遠郊地區或遷移到周邊城市。由于土地資源相對匱乏，國際化大都市長期以來聚焦發展“高精尖”領域的關鍵制造業，因此必須嘗試拓展工業空間，提高生產效率。“工業上樓”這種工業空間縱向拓展模式必將成為國際化大都市產業轉型升級、構建具有比較優勢、打造產業鏈生態圈的重要手段。

值得注意的是，“工業上樓”項目的發展受到很多因素限制，因此在城市開始制定計劃的同時，就要長遠考慮產業與空間的匹配問題，以及投資與回報的時間周期問題。在項目配建之初，就要明確規劃入駐產業的規模，并將空間使用安全問題擺在設計前面。例如，大型設備的層高問題、荷載問題，高層工業廠房的生產安全問題，在規劃容積率、建筑層高、樓板荷載、柱網間距、生產輔助設施等方面，要充分考慮不同產業類型的生產使用安全及物流運輸便捷問題。同時，盡可能通過工業樓宇空間單元的功能布局創新，高度集成各類型生產及生活配套功能，從設計之初將企業方需求納入建設方案之中，綜合考慮降低企業運營成本，全面整合資源。

（二）針對戰略性新興產業開發項目，打造現代化綠色都市工業空間

“工業上樓”的企業一定會考慮長期運營成本問題，考慮成本和工業生產要求，“工業上樓”項目必然更加聚焦“高精尖”制造業領域的“精密小輕”生產環節。在進行項目開發過程中，深入系統地研究主導產業各細分領域和生產制造環節，針對典型企業的產線設備、工藝流程、環保消防的要求，做到“工業上樓”項目定制化，契合特色產業工業空間的實際使用需求并控制成本。

總體來看，電子信息產業、新材料產業、生物醫藥產業更適合“工業上樓”項目。電子信息產業需求面積大、配套要求高，廠房單體需求面積比其他行業大，層高承重等參數可略低，需預留設備管井，配備適宜數量的貨梯和客梯。新材料產業環保要求多，配套要求低，細分行業范圍較廣，生產工藝中會對廠房層高、承重等參數有一定要求。一般會有VOC指標、污水處理、廢氣排放、固廢回收等環保要求。生物醫藥產業需求面積大，環保要求高，如廢氣、廢液處理等，廠房單體面積可比其他行業小，層高承重等參數可略低。同時，有些不同類別的產業可以在同一樓層作業，有些產業由于生產要求問題，不適合與其他產業在同一樓層或同區域混用。例如，生物醫藥產業對于環境要求多，需要無菌無塵的密閉生產空間，技術研發對環境極為敏感，對樓層內的排氣排水等管道設施的布設等也有比較高的要求。

（三）“規劃施工—招商運營”一體化，構建工業樓宇綜合服務平臺

“工業上樓”項目產品打造需緊緊貼合城市制造業發展需求。同時，每一棟工業樓宇載體的樓面承重、平面設計、層高、柱距、設備管井、配電容量、客貨電梯與卸貨平臺的配比、是否需要蒸汽、是否需要污水處理池以及污水處理池的容量確定等，都要根據每個具體產業的設備、工藝、流程、排放等要求進行針對性規劃設計，并在設計之初就有針對性進行招商。注重規劃設計的同時，還要關注項目產品構成的標準化，如確定產品功能定位、布局構成、產品比例、自持比例、分割轉讓等內容。

由于不同細分產業和環節對空間載體的要求有很大不同，工業樓宇運營過程中，要率先形成主導產業上下游資源的高效整合平臺，全面支持“企業上下樓就是行業上下游”的生態圈打造。政府部門要及時總結和分析企業的共性痛點和發展訴求，幫助相關企業拓展業務合作，增加項目對接機會，切實體現出產業運營服務的內涵和價值。

三、上海加快縱向拓展產業空間的啟示

從新加坡、香港、深圳等地的經驗來看，產業空間規劃發展必須與城市產業升級節奏及行業發展大趨勢緊密結合。上海正處于高端制造業升級發展的關鍵時期，政府對重點產業的細分領域發展的時機把握、產業生態圈的打造以及整個上海大都市圈產業升級節奏的引導和控制力至關重要，不能因空間載體不足的原因而浪費機會。“工業上樓”項目是都市產業空間資源提供的重要方式，上海應積極廣泛地開展行業細分領域的試點工作，為產業升級發展開辟新路徑。值得注意的是，“工業上樓”項目更適合“做小做精做細”，可以先考慮打造關鍵領域的產業小生態，再形成片區大環境；也可以將升級片區產業生態大環境作為終極目標，逐個小組團開展“工業上樓”主導的城市更新項目。此外，“工業上樓”項目在規劃設計之初就要避免出現大規模空置問題，不搞大拆大建，提前做好項目單元產業建筑需求匹配分析前期方案、項目單元高新技術產業發展融資方案設計及評估、優質企業儲備等全流程前期規劃，以及項目單元產業升級5年規劃、企業升級更新及孵化行動計劃等中長期政策保障支持。 

（作者張靚系上海發展戰略研究所助理研究員）