國內首批消費類基礎設施公募REITs已開始申報。

10月26日，中金印力消費類基礎設施REIT（簡稱：中金印力REIT）在深交所發布招募說明書，成為第一批正式進入公開發布階段的消費類基礎設施公募REITs之一。

此次中金印力REIT的資產方為萬科旗下印力集團，目標基礎設施項目系杭州西溪印象城，該項目位于杭州核心商圈——大城西板塊的黃金地段。據公開信息，杭州西溪印象城整體建筑面積25萬平方米，367家商戶，是余杭區體量最大的購物中心。截至2023年6月30日，杭州西溪印象城出租率為99.2%，估值39.77億元。

印力集團是萬科旗下的購物中心開發與運營能力平臺，全國在管商業面積超過1200萬平方米，資產規模超過1000億元，整體出租率達95%。根據公開信息，萬科在2016年通過持有投資基金的權益成為印力集團的重要股東，萬科將部分商業項目委托至印力集團運營管理，截至目前，萬科委托印力管理的商業項目經營坪效增幅超過20%。

按照募集說明書，假設募集基金份額以標的物業估值人民幣39.77億元為基礎，扣除基礎設施基金擬向外部貸款銀行借入、用于償還項目公司存量貸款的外部借款人民幣4億元，則基礎設施基金擬募集資金為人民幣35.77億元。

萬科董事會主席郁亮于近日的媒體交流會上表示，REITs對于不動產經營業務的重要性，類似于按揭貸款之于住宅開發的重要性，能夠實現商業模式的閉環。一旦完成REITs的環節打通，萬科將有望真正從開發商轉變為不動產商。

募集說明書顯示，本次募集資金擬新投資項目包括上海虹橋前灣印象城MEGA、天津和平印象城、杭州奧體印象城、杭州市余杭區BY項目及嘉興市秀洲區XH項目，上述項目均滿足國家發展改革委《關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》（發改投資【2023】236號）等相關法律法規對回收資金投資項目的相關要求。

作為最早啟動轉型的房企，萬科自2014年提出“城市建設服務商”戰略至今，除了商業業務外，在物流倉儲、長租公寓等賽道也已完成布局。伴隨公募REITs的持續發展，底層資產類型持續擴容，市場交易規模和活躍度不斷上升，萬科的經營性業務也將有望提供新的價值增長點。

今年3月，國家發展改革委和證監會同步下發文件，將消費基礎設施納入基礎設施公募REITs試點范圍。

《關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》提出研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs。優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。

10月20日，證監會發布《關于修改〈公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》，將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施，并自發布之日起施行。證監會表示將會同相關部門單位，推進符合條件的消費基礎設施項目發行公募REITs，同時強化市場監管，充分發揮REITs盤活存量資產、擴大有效投資的積極作用。

另據證監會官網公開信息顯示，10月26日，首批4單消費REITs已推薦至證監會并申報至交易所，除了中金印力REIT，嘉實物美消費REIT、華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業資產REIT也已上報。

在此之前，百聯股份（600827.SH）和天虹股份（002419.SZ）等企業亦提及將以其持有的商業底層資產發行消費類公募REITs。