成都。視覺中國 圖

8月28日晚間，成都市住房和城鄉建設局發布消息稱，自2023年8月29日起，成都市執行“認房不認貸”政策，當地無住房即為“無房戶”，且自當天開始建筑面積在144平方米以上（不含144平方米）的房源可不再實施公證搖號。限購被劃開一道口子。

9月26日，成都緊接著官宣，調整限購政策。除了“5+2”地區（即四川天府新區直管區、成都高新區南部園區、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區）繼續實施住房限購，其他區域不再審核購房資格。同時給改善性住房需求打開了限購限制，在限購區購買144平方米以上房產也不再審核購房資格。

此前據國家統計局70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，成都以6.4%的新房同比價格上漲幅度領漲7月份的表單。在今年上半年的統計數據中，成都多個月份的漲幅也均名列前茅。

本就銷售情況優秀，加之政策頻出，“buff”疊滿的成都，隨著“金九銀十”的到來，購房者們能否在雙節假期里，給成都的地產市場再添一把火？

放開“限購”沒帶來太大驚喜

盡管今年國內的地產市場普遍不佳，但相比之下，成都的地產市場還將就。這也讓曾經想離開地產行業的端木最終選擇留了下來。

但就是這個留下來的決定，讓端木的9月幾乎白忙活。

8月29日，成都開始執行“認房不認貸”。在這之前，國內多個城市早已開始執行，這也讓端木覺得，成都的“認房不認貸”并沒有帶來太大驚喜。但作為一名地產中介，端木還是擠出了興奮的表情來給客戶傳遞這一利好政策。

接下來的幾天，咨詢的客戶有所增多，但對端木來說與今年3月份成交最火熱時候比還差很遠。“就像給政策一樣，擠牙膏似的來人。大部分只是問了問價格，需要帶著去看房的不多。”

緊接著9月26日，成都官宣，除“5+2”地區繼續實施住房限購，其他區域不再審核購房資格。此外，“5+2”地區購買144平方米以上（不含144平方米）住房，也不再審核購房資格。成都執行了5年多的限購政策被扯開一條口子。顯然這個政策比上一個要驚喜得多。端木受到了鼓舞。他甚至有意識地記下了社交媒體上同行的話術與數據，并且認認真真地編輯了一條新政策的朋友圈。端木發完就發現，自己的那條已經被刷到了四五條之后，除了同行，不少咨詢過的客戶也在轉發相關新聞，朋友圈幾乎一瞬間全是這條放寬限購的政策。

小黃目前手中有3套在成都的房產。兩年前她曾以2萬元/平方米出售過一套房產，這兩年也一直尋求再出售一套。但新政的出臺，讓她猶豫了。

“現在手上還有兩個三室一廳,一個一室一廳，之前賣掉的那套本來是要做婚房，但由于當時沒有地鐵，上班不方便才出手的。但現在看那邊已經有了地鐵站，并且價格也比賣的時候又高了點。”小黃說目前手上的3套，有一套在出租，一套是從老人那里繼承的，要賣的話本來想賣自己現在住的這套，但新政出臺后，再看到成都房子均價在上漲，又不太想賣了，“父母建議我們可以考慮再買一套”。

成都環球中心一處建筑工地正在施工建新樓

新政當天漲漲跌跌

10月5日，當記者走入武侯區一家鏈家時，亞非正在埋頭玩手機，甚至不知道有其他人進入門店。

當亞非抬起頭時滿臉的詫異。“您……您……有什么需求？”當記者說明是來了解房子時，亞非試探性詢問：“租房？”直到得到“買房”的回應后，亞非才開始進入狀態介紹。

亞非解釋說，假期他們是輪休，加上這幾天來門店咨詢的人很少，所以門店里暫時只有他自己。對于新政后的影響，亞非覺得除了政策剛出來那兩天外，變化不大。“倒是房源增加了一些。”

9月26日后二手房源增加了多少，記者并沒有查到準確的官方數據，但多個中介告訴記者，國慶假期期間成都二手房庫存累計達到22萬套，其中不少是新政出臺后掛牌交易的。

在了解完需求后，亞非整理出9套房源。記者看到，這9套房源中有6套是8月29日政策出臺后才掛牌出售的。其中時間最近的一套是10月4日剛剛掛牌，時間最遠的一套則是今年2月7日掛牌。

據亞非介紹，這幾套是該區域內價格適中，并有比較近的學校配套的房源。在近一個月內，有5套進行過不同程度的調價，其中10月4日掛牌交易的一套中糧香頌麗都78平方米房源，僅3 天便已調價 3次。中介坦言，“926新政”（即放松限購）剛出來時，這幾套的價格都進行了調高，但之后可能由于人氣并不高，房主又將價格調回，目前價格與新政前差別不大。其中這套78平米的，價格比掛牌時略高。

端木介紹說，9月26日部分地方解除限購的新政出臺后，有不少已經掛牌的二手房源調了價格，“我見到的一位業主當天就提高了10萬總價，還有同行說，有房東提了三四十萬。不過幾天后，新政策的熱度一過，他們又通過多次降價給調回來了。”端木笑著說。

但亞非覺得，這很正常，“誰也不能判斷未來成都的房價還會不會繼續漲，不過剛需人群，現在確實可以看一看。畢竟自己住，可以不那么看重房價的漲跌”。

成都有不少新盤正在建設

看房的人多是表示“關注”

一位成都地產中介在朋友圈營造了火熱的市場氛圍：“國慶假期期間，成都二手房成交1700多套，新房每日到訪千組以上。”成都某房地產公司高層透露，成都國慶假期期間人氣確實足，但并沒有自媒體說的那么足，當然也沒有另一些自媒體說的那么差。

他告訴《中國經濟周刊》記者，其實從2018年5月15日限購政策后，成都房地產市場均價是在一萬七到一萬八之間，成交價的中位數在140萬元到160萬元之間。到現在為止，除了像金融城板塊這樣在天府大道主軸上的核心樓盤在上漲外，其余區域的成交價中位數與5年前并無明顯價格變化，但成交量卻在今年出現了下滑。上述房地產公司高層透露，據他采集的數據顯示，成都3月成交2.5萬多套，4月成交2.1萬多套，5月份下滑到了1.6萬多套，到了8月略有回彈，但 9月下滑到了1.3萬多套。“成交量與3月份最高峰相比幾乎減半。”

該人士認為，放開限購新政對于成都本地人或新成都人來說，不會有太大刺激作用，他們之前有很多“上車”機會，還沒“上車”的也不會看重這次的機會。

“但對外地人來說，這次新政釋放了比較友好的信號。”端木說，來成都的外地購房者有很多來自新疆、西藏、甘肅，這部分購房者被業內稱為“新西蘭”，“這些地方有一些退休金充足的老人想找個環境更加宜居的城市安度晚年，他們可能會成為這次新政策的直接受眾”。

一位從新疆來成都的游客告訴《中國經濟周刊》記者，他的兒子三年前大學畢業后一直在成都工作，國慶假期他們來看看兒子，順便也看一看成都的房子，考慮幫孩子在成都安家。

來自西安的阮老漢帶著老伴與孫子來成都旅游，由于旅游景點大多擁擠，阮老漢另辟蹊徑，利用看房有免費接送的班車在成都周邊走了一圈，他告訴《中國經濟周刊》記者，可能由于接送比較方便，他去的位于天府新區的幾個樓盤，人氣還比較旺，大部分都是外地口音，甚至有樓盤的接待人員要給好幾撥客人介紹。

但兩位游客均表示，只是先看一看，并沒有決定在假期期間購買。

成都房價漲勢最好的金融城

“外購房團”掃樓只是傳說

10月4日，高新區新川大道旁一處網紅盤（新川印）的售樓處人聲鼎沸，不時有置業顧問帶人進進出出，這就是阮老漢說的人氣盤之一，門口的迎賓人員時而詢問來訪的客戶是否有進行預約，時而讓置業顧問進行簽到。看房的人有上了年紀的老人，也有帶著孩子的中年女人。置業顧問也未如網上所說，告訴你今天不買就買不到了，僅進行了正常的銷售話術。

距離售樓處不遠的地方，還停滿了車身印有西派融城、麓鳴九天、沁川林語、朗拾交子、和悅府、云河頌等樓盤廣告的接送大巴。有些樓盤距離不遠，但有些接送大巴車身標注的位置甚至跨區。上述網紅樓盤有工作人員開玩笑表示，這些盤都是來蹭他們客戶的。

一位帶人看房的置業顧問告訴《中國經濟周刊》記者，這些盤其公司都有渠道，想看房，他可以安排，今天就能跟著車把周圍在售的新房樓盤看完，也可以去稍遠的地方看一看，那邊便宜些。他透露，現在成都地產市場確實分化比較嚴重，有些熱門板塊非常火熱，除了新川這里凌晨兩點還有人在選房外，有的盤（保利北新學府）凌晨還在賣房，錦江區有個盤（嘉佰道）國慶這幾天已經賣了22套。“聽其他同行說，有樓盤國慶期間遇到了掃樓的外地購房團，一天賣出3個億。”

在金融城附近工作的小夏告訴《中國經濟周刊》記者，除了金融城板塊房價高得離譜外，其他地方大部分都是趁著政策與假期在以價換量。曾考慮今年置業的她透露，成都的住宅分化嚴重，“5+2”以外的區域或“5+2”中的二線板塊，國慶期間十分冷清。但核心地段確實價格沒有任何松動，特別是學區好的位置，二手房非常緊俏，“錦江二區、青羊二區、青羊五區這些有優質教育資源的板塊，依然被很多雙眼睛盯著，價格也還在上漲。”而其他區域，即使政策有松動，小夏也并不打算去看，不缺住，缺教育的核心資源。

（原題：《成都樓市觀察|冰火兩重天》）