2023年8月3日，鄭州率先響應住建部精神，發布“鄭15條”，成為全國首個全面實施“認房不認貸”的城市。

2023年9月中旬開始，鄭州市再出政策大禮包：取消二環內限購、首付比例下調、真金白銀補貼青年人才等樓市政策全面鋪開。

鄭州可以說是本輪房地產政策調整周期里出現頻率相當高的城市之一。隨著國慶8天超級黃金周的收官，頻繁利好的政策消息起到作用了嗎？在經歷了近兩年低谷期后，鄭州房地產市場銷售有沒有反彈？

房地產中介花式促銷降價銷售

購買118平方米房屋直接送價值7萬的負二層車位、十五套限時秒殺特價房、配套生活齊備……這是位于鄭州市高新區西三環與三全路交匯處向南200米東原閱城的宣傳語。

與之前鄭州新開盤樓盤猛推大戶型不一樣，東原閱城主打兩室一廳與小三居。

東原閱城的銷售人員鄭斌向《中國經濟周刊》記者坦言，“7·21”大雨和疫情三年，曾讓鄭州樓市經歷至暗時刻。

“這兩年大家都不容易，尤其是鄭州房價從2018年到達頂峰后持續下滑，鄭州人購買的觀念是買新不買舊，再加上之前開發商到處興建新盤，因此鄭州的房地產市場一向是新房好賣、二手房難賣。目前市場大戶型對一般人來說，第一投資價值不高，很怕買了就虧；第二對于很多‘90’后家庭來說，買140平方米以上的房子來說壓力太大了，因此我們的樓盤首付才32萬元起步，均價12000元/平方米?！编嵄蟊硎?。

同樣處于鄭州西郊的中原華僑城也采取了力度很大的促銷。

此前，為了吸引人才來鄭州就業，鄭州空港區曾推出對青年人才補貼6萬元安家費的舉措，中原華僑城的銷售人員焦萍萍告訴《中國經濟周刊》記者，只要具有鄭州企業引進人才資格的，購房可以大優惠，“最近政策出臺，我們馬上跟進促銷，而且力度很大，最高的可以當場減10萬元，成交以后還送旅游，鄭州目前的房地產市場價格其實入手很劃算，首付也低了。”

“金九銀十”也是中國婚嫁最繁忙的季節，很多售樓處都推出專門吸引新人的婚慶大禮包，最高價值超過12000元，禮物從廚電到床上用品、餐具等，還有的直接送紅包。

貝殼研究院鄭州分院數據顯示，雙節期間，鄭州新房成交1147套，同比增長14.1%；二手房成交577套，同比增長29.1%。

國慶放假前鄭州市房地產交易大廳

改善客群成為十一購房主力軍，為了孩子看了20多套房

“整個國慶長假期間，我們全家的主題就是看房，打算趁著政策推出，再折騰一次?！崩铉鼘Α吨袊洕芸酚浾弑硎?。

作為“85后”的李琰，其實并不缺房子。

她和先生都是獨生子女，原本都在鄭州東三環外單位附近各自有一套120平方米的大三居，但是因為鄭州還是按居住區域實行就近入學的原則，為了讓孩子上一個好的小學加上初中，他們賣了一套房子在金水區買了一套70平方米的學區房。

隨著小兒子的出生，李琰明顯感到現在的房子不夠住了。

“三代，二孩，六口， 70平方米老破小的學區房，我的生活就像電視劇里那種雞飛狗跳的家庭，尤其是每個周末一家從東區100多平方米的高層大房子又擠進現在一樓陰暗潮濕的70平方米老房子，心理落差太大了，弟弟每次都會哭鬧說不想再睡上下鋪?！?李琰說。

但是，因為鄭州的教育資源非常集中，金水區優質小學初中集中，是鄭州號稱“雙校區”的黃金區域，這里有文化路一小、緯二路小學、河南省實驗中學，以及鄭州七中、八中等鄭州市頂級學校，盡管這里也是鄭州市破舊老小區最多的區域之一，可是憑其優越的學區房位置在疫情三年照樣是“價格堅挺”。

“鄭州學區最卷的就是金水區，在2017年頂峰時刻，學區房曾經創下３萬元/平方米，現在這里也是市場回暖后最受關注的地方，有的單個房源漲幅能達到10萬元左右?！苯鹚畢^中原地產的銷售人員宋西海告訴記者。

李琰的購房計劃是希望一步到位，置換一套130平方米的大三居，但是20多套房子看下來，她有點沮喪。

“這里的房源都是河南省人民銀行家屬區、河南省高級人民法院家屬區，全都沒有電梯沒有綠化，房屋結構也很一般，價格一萬四左右，甚至比鄭州新開盤的新房都貴。”李琰說。

宋西海告訴《中國經濟周刊》記者，像李琰這樣的改善客群是目前鄭州購房的主力軍，“這樣的客戶往往在市區有一套或多套住宅，且收入穩定，他們出于改善置換需求，一般會將老房子出售，回籠現金后再選購改善住宅。我做了13年中介了，改善客群一般都有剛需，很少跑單，他們是2023年十一購房主力軍。因為根據鄭州市的政策，符合國家生育政策生育二孩、三孩且子女未成年的家庭，自2023年8月3日起至2023年12月31日期間在鄭購買新建商品住房并完成契稅繳納的（以購房合同網簽時間為準），由開發區、區縣（市）財政一次性給予二孩家庭2萬元、三孩家庭3萬元貨幣補貼，所以他們的購買意愿也比較強”。

在經歷了糾結之后，李琰還是選擇了一套140平方米的老家屬房，“沒有十全十美，河南是高考大省，教育資源太稀缺，在鄭州如果不上好的小學初中，考高中就會被分流，趁著鄭州取消了限購，趕快置換了再說?！崩铉f。

貝殼研究院鄭州分院數據顯示，2023年上半年鄭州主城區成交占比為62.3%，環比增加4.3%，郊縣成交占比為37.7%，環比縮減4.3%；而從貝殼新房成交的面積段表現上看，105平方米以下的戶型成交占比持續降低，125平方米以上的戶型成交占比顯著增加。總價段方面，200萬元以內產品是需求主力，但其中除150萬～200萬元區間仍保持上漲勢頭外，90萬～150萬元區間均保持一定的下降趨勢；200萬元以上產品保持著持續上漲趨勢。

金水區學區房

房產投資夢幻滅，骨折價要不要出售？

雖然數據顯示125平方米以上的大戶型受到青睞，但是多位受訪者表示，十一期間鄭州樓市雖已局部回溫，但對比2017年至2020年，還談不上火熱。

在北京工作的張洋十一期間回到鄭州的一個大任務就是賣房子，但卻最終失望而歸。

張洋于2018年頂峰時期在鄭州市二七區買了一套房子，雖說是位于鄭州西郊，但其實地理位置已經接近鄭州市下屬的滎陽市?！拔耶敃r就是頭腦發熱了，買了這套120平方米的房子，這個距離鄭州繞城高速還有10多公里的偏僻樓盤太難出手了?，F在這個樓盤還有新房在銷售，比我買的時候單價便宜3000元?！?/p>

張洋算了一筆賬，如果現在賣房就是骨折價，他花了156萬元購房，又花了10萬元進行裝修，現在看房給出的最高價格是120萬元，要虧40多萬元。

“我終于想明白了，房產投資從來都是尋找‘接盤俠’的過程，如果沒有人購買就沒有二手房市場，就無法變現?！睆堁蟊硎?。

宋西海告訴記者，之前返鄉置業也是鄭州房地產的一個特色，這些客戶老家在河南，購房主要用于結婚或者投資，“目前對之前投資房地產的客戶來說，肯定壓力大，但是就像股市止損，要看個人情況。否則就是等待，只有隨著鄭州城市發展越來越好，鄭州的房價才會回暖?！?/p>

據克而瑞研究中心統計，9月份，鄭州商品住宅成交面積26萬平方米，環比下降26%，同比下降30%。但是，從今年前三季度的數據來看，鄭州商品住宅成交面積累計為433萬平方米，比去年上漲9%。

建業集團的一位高管對記者表示，當前已經是鄭州樓市政策最寬松的時候，真正有買房需求的觀望客戶可以出手，未來在11月、12月，鄭州的房地產企業還會通過各種促銷活動，提供更多的購房福利。但是，要想市場整體回暖，購房者的信心才是關鍵，相較于中部其他省會而言，鄭州不僅需要給力的銷售政策，更需要經濟穩定，這樣才能滿足民眾的心理預期，才能讓市場逐漸回暖。

（應受訪者要求，均為化名）

（原題：《鄭州樓市觀察|學區房吃香，有的區域“骨折價”》）