繼2015年前后掀起第一波熱潮之后，隨著2023年國(guó)家租賃政策的進(jìn)一步深化，長(zhǎng)租公寓“第二春”或已到來(lái)。擁有8500億美元管理規(guī)模的全球最大房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)之一博楓也在上海頻繁加碼長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。“其實(shí)，從長(zhǎng)租市場(chǎng)的背后可以看到時(shí)代的發(fā)展。”博楓大中華區(qū)房地產(chǎn)投資負(fù)責(zé)人黃迎迎在接受澎湃新聞?dòng)浾卟稍L時(shí)表示，與第一波追求規(guī)模不同，目前的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)更注重運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)價(jià)值最大化。

社會(huì)發(fā)展下的居住樣式多樣化

自去年8月完成交割，上海五角場(chǎng)博鄰酒店近日正好迎來(lái)了開(kāi)業(yè)一周年的日子。而今年7月，項(xiàng)目的長(zhǎng)租公寓部分——上海五角場(chǎng)博鄰行政公寓也正式對(duì)外營(yíng)業(yè)。這里原本是由富力與合景泰富聯(lián)手打造的嘉譽(yù)云景項(xiàng)目，位于楊浦區(qū)新江灣城板塊，包含辦公、商業(yè)及酒店業(yè)態(tài)。經(jīng)過(guò)博楓的打造，改建為酒店和長(zhǎng)租公寓投入市場(chǎng)，由博楓旗下長(zhǎng)租公寓品牌“blinq博鄰”進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。

上海五角場(chǎng)博鄰行政公寓

據(jù)悉，這棟長(zhǎng)租公寓以studio（單間公寓）和一房為主，少量?jī)删邮遥饨饍r(jià)格在每月1萬(wàn)元人民幣以上，定位中高端。“很多人覺(jué)得，每月1萬(wàn)元以上的租金價(jià)格可能偏高，但是，社會(huì)經(jīng)過(guò)那么多年的發(fā)展，我們發(fā)現(xiàn)這個(gè)定位很有市場(chǎng)。” 博鄰位于新江灣板塊，周邊圍繞著眾多科創(chuàng)和新興行業(yè)企業(yè)，這里的員工普遍收入較高，且有品質(zhì)生活的追求。此外，項(xiàng)目臨近復(fù)旦和同濟(jì)，還會(huì)有一些海外留學(xué)生和外地前來(lái)讀MBA的學(xué)生等。

事實(shí)上，做長(zhǎng)租公寓要盡量貼合項(xiàng)目所在的市場(chǎng)。黃迎迎表示，上海有1000多萬(wàn)的外來(lái)人口，而絕大部分民宅戶型偏大，對(duì)于單身或者有品質(zhì)生活需求的人來(lái)說(shuō)不喜歡合租，安全性和私密性比較差。而現(xiàn)在的社會(huì)發(fā)展，很多年輕人不局限于在一個(gè)地方長(zhǎng)久生活，因此買房也不切實(shí)際，于是長(zhǎng)租公寓就成為了最好的選擇。

“放在過(guò)去，大家對(duì)于居住的第一個(gè)概念就是要買房。但是隨著社會(huì)的發(fā)展，我們看到居住的樣式已經(jīng)越來(lái)越多元化。長(zhǎng)租公寓又一次‘熱’起來(lái)就順理成章。”

運(yùn)營(yíng)是長(zhǎng)租公寓的核心

根據(jù)世邦魏理世的數(shù)據(jù)顯示，近一年，上海高端服務(wù)式長(zhǎng)租公寓供應(yīng)房源量達(dá)4888間，房源量增長(zhǎng)高達(dá)34%。隨著“商改租”政策的放開(kāi)以及更多資管公司的參與，上海高端長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品規(guī)模持續(xù)拓展。面對(duì)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，黃迎迎坦言，博楓的長(zhǎng)處在運(yùn)營(yíng)和管理。

據(jù)了解，現(xiàn)在市場(chǎng)上做長(zhǎng)租公寓，運(yùn)營(yíng)模式基本有兩種。一種是開(kāi)發(fā)商系，在拿地的時(shí)候，直接拿出其中一棟做長(zhǎng)租，方式簡(jiǎn)單直接。但開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題是運(yùn)營(yíng)管理。第二種是包租類型，類似于“二房東模式”。其中有些“二房東”在運(yùn)營(yíng)管理上較為專業(yè)，但問(wèn)題是資金不夠雄厚，于是“二房東們”會(huì)更加專注于短期利潤(rùn)，服務(wù)品質(zhì)的投入方面就會(huì)比較省，因此“二房東”的產(chǎn)品普遍比較大眾化。

上海五角場(chǎng)博鄰行政公寓

而對(duì)于博楓來(lái)說(shuō)，實(shí)力投入以重資產(chǎn)加持物業(yè)，自己做業(yè)主，加上運(yùn)營(yíng)的也是自己的品牌，就能夠保證大家想法一致，給物業(yè)提供一個(gè)長(zhǎng)期升值的目標(biāo)。因此，博楓會(huì)站在一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的資產(chǎn)升值角度，加大投入于產(chǎn)品的質(zhì)量和體驗(yàn)，不會(huì)太計(jì)較當(dāng)期的收益率。

另外，雖然不是第一批進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的資管公司，但是在海外市場(chǎng)，博楓是投資長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)最早，也是最大的投資管理人之一。博楓在全球有7萬(wàn)多套的長(zhǎng)租公寓，擁有眾多投資、運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)。

“我們看重的不是進(jìn)入的先后，從來(lái)不想做‘第一人’，我們考慮的始終是市場(chǎng)的成熟度。特別是能否有政策上的推動(dòng)，讓我們判斷商業(yè)模式的可行性，然后才會(huì)去考慮是否入場(chǎng)。去年，我們判斷這個(gè)時(shí)機(jī)已然成熟。”黃迎迎分析道。

投資鏈尚未閉環(huán)

正是秉承著這樣謹(jǐn)慎的態(tài)度，除了去年購(gòu)入，今年全面開(kāi)業(yè)的新江灣項(xiàng)目，就在8月，博楓又進(jìn)行了租賃住宅項(xiàng)目的收購(gòu)。該項(xiàng)目為靜安區(qū)的聚源大廈，此前由朗詩(shī)寓運(yùn)營(yíng)，地上建筑面積約1.8萬(wàn)平方米，未來(lái)將提供約280套高品質(zhì)租賃住宅，計(jì)劃于2024年上半年入市，繼續(xù)沿用“博鄰blinq”品牌，定位中高端市場(chǎng)。

兩年兩次布局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，由此可見(jiàn)博楓對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)的看好。黃迎迎坦言，受益于政府的規(guī)劃和加強(qiáng)保障租賃住房的供應(yīng)，未來(lái)的長(zhǎng)租市場(chǎng)的供應(yīng)會(huì)很大，也會(huì)更受到資本追逐。長(zhǎng)租公寓作為以前地產(chǎn)行業(yè)中的一個(gè)小門類，將來(lái)會(huì)越變?cè)街髁鳌?/p>

整個(gè)長(zhǎng)租市場(chǎng)投資鏈還未形成閉環(huán)

同時(shí)，未來(lái)長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)也會(huì)分化。例如，上海超過(guò)1000萬(wàn)的外來(lái)人口是租賃住宅市場(chǎng)發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力，年輕一代購(gòu)房門檻高，租賃需求龐大。保障型租房，絕大部分在外環(huán)外，這些區(qū)位會(huì)陷入拼價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)。所以博楓的目標(biāo)就是更加審慎的挑選項(xiàng)目，在更靠市中心的位置，并最大程度確保周圍不會(huì)有新增供應(yīng)為佳。與此同時(shí)，博楓也會(huì)提高運(yùn)營(yíng)的水平，在戶型設(shè)計(jì)、服務(wù)能力以及管理租賃的能力上更上一層樓。

“我個(gè)人判斷，整個(gè)長(zhǎng)租市場(chǎng)的高峰還有相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。從投資角度來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的市場(chǎng)還是在跑馬圈地的時(shí)候，并沒(méi)有領(lǐng)軍的運(yùn)營(yíng)商出現(xiàn)。”黃迎迎做出這樣的判斷，“因?yàn)槲覀冎豢吹搅速Y本的進(jìn)入，還未有一個(gè)市場(chǎng)性的項(xiàng)目做到成熟的退出。因此，整個(gè)長(zhǎng)租市場(chǎng)投資鏈還未形成閉環(huán)，未來(lái)資本市場(chǎng)的發(fā)展還很可觀。”